新店指標建案-寶徠花園

關於寶徠花園,在過往的網誌已經有介紹過了!而從2011年1月至今已經轉手有35~38間有了(約有15%的比率換手)。關於寶徠的銷售熱賣,在代銷在2011年為什麼可以以很快的速度銷售完畢,我們在 舊網誌 中已經介紹過了。新增2013年7月11日拍攝的拆除鷹架前的寶徠花園狀況點我

寶徠花園
投影片4 (複製)

所以不再重複論述!但是再次的熱銷是在2013年的3月份,在月中到月底之間成交約9~10間,平均約1.5天就有一間寶徠花園的案子成交。之前2012年的狀況到2013年初,平均一個月僅僅成交2間左右(竭盡市中心約450個仲介的銷售人力,也才只能賣出這樣的指標型產品2間)。不太清楚寶徠花園位置的朋友可以參考以下地圖(基地位置:新北市新店區寶橋路85巷50~78號):


在二手市場銷售預售屋最大的問題在於『仲介沒有像是代銷公司那樣完善的銷售模型跟樣本屋』,再來就是因為是一般委託的關係,其實很多仲介對於推案件也是有所保留,很多時候不敢竭盡心力去推案,擔心被同業賣掉,投注的心力都成為沈沒成本。

寶徠重開機版本1 (複製)
【 寶徠花園14F以上坪數分佈狀況】
地址:新北市新店區寶橋路85巷50~78號
共計365車位,update 2013.12.06

寶徠重開機版本2 (複製)
【 寶徠花園3~13F坪數分佈狀況】 
地址:新北市新店區寶橋路85巷50~78號
共計365車位,update 2013.12.06

不過這樣的問題,會因為寶徠花園越接近完工時,越來越容易被克服。去年普遍四房的價格成交57~62萬,兩房成交價格約58.7~61萬。現在普遍都拉到61~67萬這個成交區間中。現在即便是買A6的位置都需要63萬左右的成交單價。也說明這類型的指標建案,預售時候要是沒有買到,還有機會在外觀還看不到前,趕緊入手(這時還有機會讓一手屋主僅僅小賺)。看得到的東西越多,價格就會逐漸攀升,回到寶徠他原本就該有的價格,特別是這段時間內,高峰會都成交到57~61萬,御品最高價到達65萬,有在作功課的客戶,很明顯知道,寶徠花園在2013年還有一波的補漲。

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投影片10 (複製) 投影片9 (複製)
投影片13 (複製)
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這張圖表是4/15整理出來的,目前可以看到兩房已經銷售一空。而四房目前供給還很多,但是如同智偉之前講的,可以比較供給的組成份子,其實很多四房供給都已經不是原先的四房供給,但是每賣出個一兩間,就會有新屋主補上個一兩間,供給跟需求的去化速度一樣,給猶豫很久的買方一種錯覺-『四房好像都沒有成交』。


但是兩房跟三房就不一樣了,供給的速度是遠小於需求去化的速度,到後期就算原先想賣的屋主,看到兩房那麼搶手,也不想賣了,要不然就開高價,籌碼又更乾淨了。

投影片11 (複製)
投影片9 (複製)
投影片10 (複製)
新店現在的新居民(前北市居民,換屋或是家庭幫忙首購到新店)會慢慢影響新店未來的房價組成,從御景開始就可以感覺得出,新居民購買客戶跟新店在地客戶購買狀況,約6:1(我這邊指的是預售時沒有買,在御景進入仲介體系賣掉的情況)。未來從寶橋路78巷延伸到寶橋路85巷,可以去預料有多少族群,是身價至少有3000萬以上的?!


寶徠花園更不用說14F以上,購屋身價至少都是4600萬以上,有這樣的財力至少蔓延了14個樓層,每層4戶,共A.B兩棟。就跟以前1800萬的園上園很難賣,現在2200萬以上的園上園才能難倒仲介一樣。當然新店的新居民會帶來更強的消費力,也會讓更多優質的店家願意投入在新店這個市場也算是好事情,但是也意味著資金比較不足的在地年輕人,在購屋上面會被台北市的客戶排擠,這是比較傷腦筋的問題。從寶徠花園兩房,總價1900萬成交這件事情來說,可以瞭解,這個思維是在地人比較難以接受的新觀念,但是未來購屋者如果執意要在新店定居,可能也得慢慢接受新店北市房價化的新概念(當然我希望不要這樣,因為對我們25~33歲這個年紀的年輕人來說,我們的財富還不足以買到我們想要的房子,變得我們得被迫更快提升我們的收入去跟上房價)。


附上部分的家具配置圖給需要的朋友參照,謝謝!

【寶徠花園六大工程重點  買屋賣屋找智偉 0921-119-034】
投影片7 (複製)
投影片5 (複製)
投影片6 (複製)
【寶徠花園打造團隊  買屋賣屋找智偉 0921-119-034】
投影片19 (複製) 投影片14 (複製) 投影片15 (複製) 投影片16 (複製) 投影片17 (複製) 投影片18 (複製)
【水箱層在B7-13F & A6-13F  買屋賣屋找智偉 0921-119-034】
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