新店指標建案-小雅苑

去年冬天推出的建案,建築完成日期為民國91年的12月,所以相當於是2002年,到正華開發推案時,已經有10年的屋齡了。

小雅苑

智偉很喜歡作些分析跟預測,不會過於『感覺』,單純以自己實戰的經驗去判斷這樣的建案應該多少價格比較『合理且買得安全』。給大家先看去年智偉認為的價格(點我)。

上面說明智偉認為的價格49~52萬是比較ok的價格(也可以買到55萬以上但是短期這個價格不會獲利),但是如果這個區間是買不到,就是跟某些名嘴一樣,說新莊買3X萬一樣,只是嘴上買房而已,事實如何呢?最後的結論再告訴您!

小雅苑這個案子之前原先出租給上市公司宏達電作為手機研發中心,在宏達電退租後,即被建商正華開發買下,所以這個案子是因為宏達電大樓落成後,釋放出來的空間,正華稍做修改,改為住家型態,重新包裝銷售。

由於主要的坪數為21.84坪/15.22坪/31.19坪,所以總價帶不會太高。而當時周遭的中古大樓,包含智偉銷售的御景最高價為59萬,最低價為當時的御景3F為48.54萬。

所以智偉覺得在小坪數加分下,但是屋齡跟管理都是屬於扣分的情況下,應該為3F御景的成交價格略高一些而已,是比較符合所謂的安全購買價格。也考慮到當時的極景也約54萬多,運用些區域的比較法,買到49~52萬,是很值得買的價格,55萬~57萬也可以買,但是這樣的客戶群買了就是很簡單的想法-單純自住,短時間沒有考慮到換屋的問題,因為價格的天花板是高峰會的低樓層套房或是兩房產品。

參考一下平面圖,一個平面層三戶,總戶數只有16戶而已,公設比跟群星會同時期蓋的,比群星會略高些24%。在高房價的時代,僅能暫時壓低購買坪數先取得個進入門票,小雅苑就是這樣的產品,那時候很多人問智偉要買小雅苑還是高峰會,結論還是看價錢,當時購買單價超過55萬可能都應該去選擇高峰會,會是比較好的選擇。

案子很快就銷售一空,實價登錄之前僅出現一筆成交行情,最近智偉又去做查詢,實價登錄網站依序放出幾筆。目前已經全部放置在我們的成交行情資料庫,請各位朋友自行取用。

有12筆的成交資訊,其實已經算是揭示率相當高的社區,幾乎社區75%的成交行情你都知道了。社區的最低單價為49.68萬的21.84坪5F,社區最高單價為59.31萬的31.19坪3F,可見銷售人員在賣房子都是先從便宜的開始賣,越後期價格越高,不會因為你的樓層差就一定便宜,買建案越早買絕對比後面議價划算。

智偉的推薦區間符合的有2筆,這兩筆應該是銷售人員可以接受的議價下限,也是可成交區間裡的絕對優勢價格,買在這個區間你絕對比另外10個買方買得便宜,這是智偉覺得『安全』的價格,很多客戶常問說可不可以買,我會花很多時間討論分析,行情價沒有甚麼,主要再分析哪種產品買了未來轉手不會麻煩,增值空間高,哪種點位買到算是『刀口價』,大概就是講這些,給大家參考。

robow edit4

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一般留言 (2)

  1. 目前6F整層有委售東森處理

  2. 幫你補充點說明,其實小雅苑已經在去年全部銷售一空了,明明就是2-6F,但為何沒有六樓的成交紀錄呢?因為六樓是當初正華開發自己的保留戶.而且已經將三戶改成兩戶了(31.19+15.22)一戶,另一戶並沒有改變,我認為他們是想等更好的價錢再賣出,自住機率不大(因為交屋到現在,都還是毛胚空屋)

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