新店指標建案-三輝四季
11月底選舉結束,新店市區的交易開始變得活絡起來,二手屋市場陸續有大坪數的物件完成交易,包含:巴黎皇宮四房兩間、九昱希爾登露台戶、湯泉二期四房、江陵春大單位兩間,更別提已經陸續登錄成交紀錄的宏普 Grand Park,正式讓央北重劃區進入8字頭的時代,明年第一季至第二季還會有忠泰建設推案,價格甚至有可能挑戰9字頭。再加上豬隊友民進黨政府已經要強推平均地權條例修法草案,會造成預售屋禁止轉售,未來價格就是建商說了算,二手屋市場無法制衡一手屋市場,晚上我花點時間整理,扣除能夠換約的物件,新店市區能銷售的電梯華廈物件將寥寥可數。所有圖面都可以點選然後到原始圖面看高清的版本。
以上為信義房屋目前網路上的銷售物件做分類,扣除預售可以轉售的庫存,成屋將會只剩下210件,而且其中73件還是總價破4000萬,跟一般百姓毫不相關的高總價產品。這個時間點推出的三輝四季,或許銷售的速度會比三輝建設想像得更快速。
看一下跟我們同時間還在競爭的第一手建案,有宏普 Grand Park、即將在12月底重新推出的將捷央旅(剩下13戶)、聯上澐朗、銷售接近尾聲的鼎實唯我。去看他們的市場區隔跟對應的成交價格。
在探討產品定位前,先簡單介紹三輝四季本身。目前門牌已經出來,三輝四季坐落在新北市新店區順德街228~238號,基地面積533坪,樓高14F,地下B3F,零店面規劃,65戶純住家規劃設計,全平面車位共63個,但是兩房格局不能購買車位,可以出租社區B3全體社區共有的車位。一層五戶兩隻電梯,分為A~E五種戶型(A 48.54坪 | B 49.92坪|C 38.44坪|D 23.91坪|E 40.05坪)。
一樓挑高大廳6米,一般住戶室內樓高3米3,樓地板厚度18cm,3F~14F為同坪數格局標準規劃,2F規劃的差異,就是差在多個露台空間。物管位置在車道口,方便同時管控社區住戶進出跟車輛進出,後方有另外配置空間可以收放住戶包裹跟冷凍食品的地方。充電樁的規劃目前是僅有安排線架,未來要充電是由公電去拉線處理。管理費暫定130元/坪,社區公設有一樓的中庭花園以及廚藝教室區、頂樓的空中花園跟吧台交誼區。
由於在規劃的時候已經知道周邊建築的規劃狀態,所以已經盡可能避免邊角對到等風水瑕疵。比較悲劇的是旁邊的宏普中央公園的C1、C8戶別,客廳會直接看到三輝四季C、B戶的側邊,等於大半的採光都消失。
規劃的坪數為23.91坪(兩房)、38.44坪&40.05坪(三房)、48.54坪&49.92坪(四房),窗面採低臺度設計,連廚房空間都有開窗,進去屋內第一時間的感受度就是空間很寬敞,採光很好,除了AB戶別有少部分的走道空間設計,其他房型都沒有走道空間浪費,公設比30.8%,因為是舊建照,所有沒有加裝隔音墊,但影響不大,樓上如果是小孩在奔跑,阻絕聲音的效果其實也有限,另外雨遮有計入坪數內。冷氣主機有另外安排放置的地方,不會佔用到陽台空間。
我們看看同一時間第一手市場在銷售的其他四個建案的狀況,宏普 Grand Park 目前高單價高總價,進入門檻在3558~5365萬,總價帶跟我們完全沒有重疊,所以沒有彼此競爭的問題。鼎實唯我的兩房無車位會是我們兩房產品的競爭對手,成交價格落在1793~1796萬,我們定價在76~80萬,開價會在1817~1912萬,考慮到議價空間,這兩個建案的兩房產品會彼此是競爭對手,如果希望在一年內取得使用,或是考慮到未來預售屋禁止轉售,資金會被綁住三年,那選擇三輝四季就是比較適合你的選擇。
三四房的部份,總價帶會跟聯上澐朗重疊,聯上澐朗的優勢在於基地面積,以及公設規劃、樓高,缺點是原訂今年七月要動工,到目前為止還沒有開工的動作,完工時間可以預估一定是在2028年之後的事情,從2021年第三季銷售,到拿到房子,資金至少會被鎖在這個建案7~9年的時間。如果是置產,等於價格已經固定住,7~9年後交屋,到時候央北重劃區應該早有破百萬的建案出現,當成長線投資可以,如果是要自己使用,等拿到房子可能家庭成員都產生變化,房型到時候可能已經不符合當下的需求。平均地權條例通過之後,第一線的建案會往先建後售發展,預售屋施工時間比較長的建案,消費者的購買意願會很低迷,因為沒有辦法轉售,意謂著在施工期間,你的工作、交友、家庭都不能有意外變動,不然你只有跟建商解約,被沒收違約金一途。由此可知,預售屋銷售未來會慢慢式微,先建後售會成為一個趨勢。央北目前就是實力雄厚的三輝建設、江陵建設會以這樣的形式推出,江陵建設更可怕的是,可以三塊基地(江陵天碩中央特區、公園特區、學府特區)同時興建,政府未來會有更多的政策去限制建商融資的能力,未來小建商生存空間會很小。
浴廁主要使用 KOHLER、TOTO、Hansgrohe,整棟使用 YKK AP的鋁窗,6+6mm的膠合玻璃,可以降噪30~35分貝的音量,也可以阻絕陽光照射的熱度。廚具使用 LEICHT。
目前銀貸是預設七成,自備三成,但是因為建設公司才剛開始銷售,所以現場需要至少半年左右的銷售期,驗屋完成後等後續產權移轉手續,拿到房子預估在2023年第三季到第四季,不是買了就立刻過戶,立刻取得房子就開始進行裝潢。優點是格局規劃都很舒服,玻璃臺度低,這部份應該是跟鐫画相當,採光面很多,絕大多數的空間規劃都沒有走道的浪費,空間的穿透感很好,缺點還是有部分的戶別某些空間採光還是會稍微受影響。價格設定是76~80萬開價,相比一些小型建案來說,甚至即將推出的傳家堡(三民路94巷與84巷交叉口),開價算是相對客氣,當然還有議價空間,賞屋可以去官網預約。