中山指標建案-禾碩榮星

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近期剛好有機會去接觸禾碩榮星這個案子,覺得挺獨特的,這邊跟有需求的朋友介紹。基地位置在台北市中山區五常街及民族東路410巷交叉口處

今年國內其實蠻動盪不安的,遊行很多,一堆紛紛擾擾,以往每年都為有兩到三個利空,目前就算是利空期,二手屋市場比較停滯,但是聰明的買方都會在這時候積極出價,像是在2012年總統選舉時,選前選後整體新店的市場有很明顯的價差,但是大部分的市場買方是不敢在這時候購買,因為其實絕大部分只要內心有些半投資的心態就不會購入。另外329檔期目前傳來捷報幾乎都是小坪數規劃產品,大坪數規劃的產品都是苦戰中,禾碩榮星在2014年的4/29開賣,在潛銷期間就已經銷售掉一半的戶數,可能在6月前有機會完銷。

關於禾碩建設

剛好智偉前陣子跟小幫手常往文山區忠順里一帶遊走,無意間看禾碩建設的作品,覺得有心動的感覺。另外有個觀看的理由,是因為智偉買的房子也是童志祥建築師設計的作品,看過往的作品去瞭解未來交屋後住宅設計水平會到哪裡,目前看來至少有一定的水平。

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禾碩推案讓我想到去年智偉常騎車找尋的東騰建案,戶數少,外型規劃獨特,絕大部分藏身在巷道之中,有時候不經意的在周遭散步,看到這類型的建案讓人有撿到寶的感覺。以下提供禾碩的過往建案基本資料,給有興趣的朋友參考,目前除了李天鐸設計的GOLDEN 139,智偉沒有看過外,其他周遭環境跟社區的外貌,智偉大概都領略過。

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禾碩拾穗                                                                                            

位置:台北市文山區興隆路四段109巷16號 戶數:37戶                              

建築設計:童志祥建築師  主推坪數為44/50/55

禾碩悅讀                                                                                          

位置:台北市文山區光輝路9、11號 戶數:20戶                                          

建築設計:童志祥建築師 主推坪數為36/47

禾碩星田

位置:台北市內湖區康樂街129號 戶數:42戶

建築設計:蕭力仁建築師 主推坪數為28/39/41

禾碩GOLDEN 139

位置:台北市中正區金山南路二段139號 戶數:21戶

建築設計:李天鐸建築師 主推坪數為27/56

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關於禾碩榮星的價值

智偉不敢說以後會不會再有這類型的產品,僅能說這種產品未來產生的機率很低。以大安森林公園為例,周遭都是坪數相當大的產品,也意味著資本社會的無形隔閡,想要在家裡俯視萬坪的公園,基本上投入至房產的資金至少也要破億,但是之前的水樹之間打破這個預算帶,推出41~54坪的產品,讓進入大安森林第一排的門檻稍稍降低。

即便如此,還是太高總價(至少也要8000萬以上)!房地產市場就是一個資本主義的極致,絕大部分的推案大坪數都是配比較好的美景,小坪數則是有壁刀等等缺失,但是購入北市的小坪數也不便宜,能否在花了大把預算下把周遭的抗性降到最低呢?現在坐擁萬坪的榮星花園第一排,在不購入車位的狀況下,入門總價在2500萬左右為進入門檻,是不是相對平易近人呢?

產品定位在:

1.購屋的預算在2470~2900萬

2.適合族群圖像為新婚家庭,首購族,頂客族,置產客

3.以2500~2900萬預算且在5年內的成屋在中山區的仲介網站上面搜尋,共有17筆物件,如果不考慮林森北路一帶的話,供給會萎縮至5~7筆之間,所以對於周遭環境有綠化.齊一.乾淨.住家單純的選擇下,在二手屋市場找不到合適的物件的朋友,禾碩榮星是您的新選項之一。

產品規劃

禾碩榮星位置在五常街上(可參考底下的Google Map),正面對20000坪的榮星花園第一排,生活圈在台北大學民生校區附近,步行到中山捷運站約10~12分鐘,若直接穿過公園距離可縮減到9分鐘左右。

基地現況  

正面對榮星花園,以這樣小坪數又是面對7.6頃公園的產品實屬難得   

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室內的高度為3.6米,相當於建商捨棄更多的建築空間,去給每一戶禾碩榮星得到更舒服的住宅享受。頂樓部分配置觀景平台,具備目前最常提到的無邊際水池,具備類似的規格公設為近期智偉接到的台北晶麒。在禾碩榮星,不用擔心有人妨礙你休閒的時光,戶數僅30戶而已,你想甚麼時候上頂樓休憩都可以。地下B1也有公設區,類似陽光屋,可以讓戶外的陽光透過窗戶進入公設區,具備隱私也比較不會悶。

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規劃坪數為一層三戶,皆為18坪型。其中A戶-18.87坪/B戶-18.32坪/C戶-18.72坪。車位全為倉儲式機械車位-(大)280萬/(小)250萬。總樓高/地下:12F/B1,建設公司為禾碩建設,社區座向為南北向,直視榮星花園的A.B戶為座北朝南座向,C戶為座南朝北座向。

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外牆配置了『山東白麻花崗岩』,此為白色的部分。具備的特性為硬度強,外表潔白,耐腐蝕。禾碩的產品可以參考悅讀跟拾穗,已經有一定的屋齡但是保持的像是新的一樣,在大台北都市圈,空氣的浮塵常常附著於大樓外牆,配置這樣的石材可以讓社區看起來永遠像新的一樣。另外配色單純看起來也比較幹練!

在不購入車位的狀況下最小入門預算為2470萬左右,若購入車位入門門檻拉到2723萬左右。利用Google的新功能-時光地圖,可以看出來原基地是個市場,未來周遭的攤販會淨空,整個民族東路410巷巷弄還算寬敞,未來巷弄淨空,視覺上會更舒適,算是個未來的利多。

白色為山東白麻花崗岩色部分

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社區的大門口以及綠意造景 B1公設陽光也是可以經由1F透入室內

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這樣的產品設計,若是規劃總價在5000~8000萬很正常,不過也沒有甚麼好討論的,雖然很棒,但是跟我們的小老百姓比較不相關。預算若在3000萬內,在沒有家庭支助的狀況下,普遍來說34~38歲之間平均家計收入家庭買入這樣的產品不會太困難。算是條件蠻優的產品,如果有人覺得攤販是問題,因此錯過禾碩榮星,那未來可能要後悔了。早市的民族東路410巷有一定的距離,又不會太雜亂,再說今年6月基地會動工,預計1年8個月完工,到時候這個抗性會被消滅,能被解決的問題自然就不成為二手市場轉賣的抗性,也意味著未來環境修繕提升的溢酬(premium)產生是可以預期的。

ps.廚具衛浴設備過幾天智偉會補上,敬請期待!

關於榮星花園

榮星公園位於民權東路三段與建國北路、龍江路、五常街所圍繞之區域,面積6.8 公頃。環境品質頗佳,成為臺北市重要的觀光景點,在許多老台北人心中留下諸多美麗的回憶,而花團錦簇的庭園景觀,使榮星公園一直是台北市民假日的最佳休閒去處之 一。 園內之設施有花壇、兒童遊具、水池、健康步道、溫室、游泳池、涼亭、座椅等。

榮星花園豐富的草花種類猶如一座植物觀察站,具有生態教育的意義;另有一處花草溫室、水池和步道,使榮星公園一年四季裡皆能展現出不同的特色與 風情。民眾多聚集在兒童遊樂區,有各式的遊樂設施供小朋友盡情玩樂;花壇旁的 開放空間可以打羽球、排球、騎單車,園內還有兩個游泳池,供民眾夏日戲水。

不僅綠樹花叢錦簇,園內也有游泳池、兒童遊樂區與健康步道等休閒

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行走在園內期間,小幫手與智偉還遇到了可愛的小動物。即時用相機捕捉到了這可愛的一幕!

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螢火蟲似乎也是這裡的常客

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周遭生活機能圖

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有興趣的朋友可以聯絡智偉,智偉可以幫您聯絡專人給您做詳細的說明服務,謝謝!請來電:0921-119-034

【聲明】以上圖片資訊(包含格局圖以及3D立體示意圖)為參訪個案取得,簡報設計及撰文為智偉與小幫手。版權所有,翻版必究!

禾碩銷售 (複製)

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