文山指標建案-JR羅斯福

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同樣是前陣子看過的預售建案,產品規劃類似去年我們介紹的複式建築-舞立方(點我,複式建築簡介),後來又接到碧潭之丘的物件委託,發現近期雙北這類型的空間高坪效產品,其實還不少。

不過這類型的產品未來會絕版,因為僅有舊有建照可以再規劃這種3米4米2的產品,新的建築執照後,都是規劃一般的正常高度的產品,加上新的建築法規,要有兩個逃生梯間。未來購屋能夠使用到的空間似乎越來越小,要負荷的總價會越來越高,台北居真的很不容易。

以過往我們的經驗可以得知,這類型的產品,約會比周遭3~6年內的新中古屋的成交價格溢價約9~10%。目前JR羅斯福的對外開價在85萬左右,成交價格約73~77萬左右,等於若是周遭的新中古屋成交價格在66~70萬間,消費者買這種產品是不吃虧的,而且在建築期間,不用多久的時間(約3~7個月),旁邊的中古屋就可以到達新預售屋的成交價格。另外JR羅斯福到達萬隆捷運站也不會太遠,步行在9分鐘左右可以到達。

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其他的內容可以參考小幫手製作的簡報,可以很清楚知道JR羅斯福的規劃,主要訴求是一站之隔與公館電梯大樓的成交價有至少1/4的單價落差,另外與大安區有1/2的單價落差。

外出騎個機車可以在短短數分鐘到達我們談論的另外兩個商圈範圍。基地面積不大,僅僅238坪,1F~3F為一層7戶,4F~7F為一層8戶,頂樓8F部分為一層3戶。建設公司為泰坤實業,目前委託甲桂林代為銷售。基地位置在台北市文山區萬盛街152號的對面(請參照下圖的google map)

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萬盛街目前周遭幾乎沒有同類型的電梯大樓的實價登錄記錄,所以抓了距離比較近的羅斯福路五段,目前價格70萬以上的不少筆,也表示JR羅斯福,建商成交價落點算是合理,沒有佔消費者便宜。如果是比較大型的建商溢價幅度會更高,這個溢價部分屬於建商的品牌價值溢酬,例如:華固建設的新天地。

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另外興隆路一段的單價略低些,不過對照比較接近武功國小跟萬隆捷運站處的成交價,也反應JR羅斯福的價格合理。目前預售屋市場屬於M型市場,不是推低總價就是大坪數。中間三房的買方幾乎只能轉到二手市場找尋物件。低總價的概念,新北市約在1000~1300萬左右,這類型的產品最快具備一個月內完銷的潛能,好比當初的舞立方在20天內完銷。在台北市約在1400~2000萬左右,即便不能秒殺,也不會賣得太差,失敗的例子也是有,不過比例不高。

JR羅斯福,入門的坪數22坪型,室內可以使用的水平空間也有高達13坪,再加上臥房處高度比較高些,對於新婚或是首購族群已經足夠使用。現場銷售已經破五成,在3月後期買氣也慢慢回籠,可望在2~3個月左右銷售提升到七成,有興趣的朋友可以前往參考看看或是聯絡智偉,我找專人為您服務,謝謝。

 

2014-02-14-004206-58

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