新店指標建案-中興馥

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在2011年很受大家注意的建案。主打一層一戶的『中興馥』,跟區公所的『松漢大雅』,有些地方都頗為類似。

都是主推四房為主的社區,基地面積都很狹小,車位的配售幾乎都是搭配1個平面車位+1個機械車位。也算是因應基地有限下所做出的讓步,沒有甚麼公共設施,比較偏向華廈型的配備。

在2011年大家都會拿中興馥跟寶徠花園相比,中興馥是相對比較劣勢的。中興馥也有他厲害的地方,應該算是目前距離捷運站算是最近的指標型建案(斜對面就有個捷運站出入口)。聽很多客戶說,代銷都已經成交到7字頭,看來目前可以確認的是19F這種幾乎是該社區最頂尖的產品,也只顯示65.77萬/坪的單價,看來可能是行銷手法居多。

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以新建案來說,中興馥的地點得天獨厚,唯一的缺點就是腹地太狹小。距離中興路三段的強大車流跟落塵,具有這樣身價的買方其實比較討厭這樣的生活環境,但是對比其他一些新建案來說,中興馥的表現也在不錯水準之上,畢竟每個建案都有其抗性,例如:『合環御寶』的加油站.『寶徠花園』的家樂福牆面.『玉上園』的密集戶數,沒有100分的建案,中興馥在2014年已經確定完銷,表示市場依舊給予這個建案肯定。

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這篇文章在2014/06/12 智偉重新做個修飾,補上更完善的資料跟圖片,一樓的部分有兩個店面,垃圾處理處,大廳,車道,小花園,其他就沒有甚麼獨特的公共設施,另外在水箱層13F有另外配置一個健身房。如果您是忙碌的商業人士,家裡的成員需要依賴大眾運輸系統上下學或是上班,而您沒有時間去接送的話,中興馥所在的位置可以幫您解決這個棘手的問題。

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使用浮動地板去阻絕噪音,從合環御景開始,新店這類型的產品多半是使用中空樓版去加強隔絕噪音的效果。中興馥跟御景.寶徠花園不同,使用浮動地板去完成這項工作。浮動地板的概念可以參考上圖,基本上跟中空樓版有異曲同工之處。

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先前移轉到仲介手上的成交價格都不太漂亮,大概相當於御景A1.A2中間樓層的成交價格而已。總價有4600萬以上的買方,並不好掌握。

另外會造成價格不漂亮的原因:『地主戶的存在』,跟松漢大雅有一樣的問題,只要有一兩個地主以相對低價的價格售出,會造成第一手的買主轉手塑造價格的不易,購買這類型的產品,要特別注意地主戶所持有的戶數比率佔社區比率多少,像是超過10%,加上規劃總價是比較高的產品,會造成輪轉率大幅度滑落,銷售的時間基本上都得7個月起跳,才有機會售出。

中興馥的產品不錯,但是卡在現有大坪林的基地面積有限,僅僅剩下最後一個題材環狀捷運線而已。

寶徠花園.三輝君匯曾經給予中興馥的銷售很大的威脅,尤其是三輝君匯更是如此,在同一生活周遭,但是三輝君匯的基地大,大廳挑高更高更奢華,外帶有星空23F迎賓大廳以及完善公設,同樣是指標建案,中興馥只能感嘆三輝君匯『既生瑜,何生亮』。

不過這些對手現在給予中興馥的打擊不大,例如:寶徠花園,目前很多持有屋主已經是第二手屋主,成本大大提升,三輝君匯屋主開價都在比誇張的,中興馥在第一手戰場(代銷銷售)有其困難之處,在第二手的流通市場主要的敵手是地主戶,已經不是上述的建案了。

robow edit4

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