文山指標建案-華固新天地

今天終於有時間把華固新天地做個詳細介紹,華固新天地分為兩個區塊,SOHO區、YOHO區。總佔地面積10,675坪,前面 SOHO 商辦區 170戶,2店面(1棟),地址:台北市文山區羅斯福路六段146~146-10號 ; 後面 YOHO 住宅區 537戶,6店面(4棟),地址:台北市文山區羅斯福路六段142巷5~11號。

該案的工程營造:大陸工程股份有限公司 ; 結構工程:群策工程顧問有限公司 ; 建築外觀:潘冀聯合建築師事務所 ; 燈光設計:頡乘照明設計 ; 門廳公設:頡合室內裝修股份有限公司 ; 庭園景觀:潘冀聯合建築師事務所。整體社區質感是周遭最強的,價格僅要旁邊的常玉六折的價格…。

SOHO 商辦區,基地772.59坪,總樓高/地下:19F/B4F,單一平面層10戶(3部電梯),一樓的兩個店面目前進駐全家跟路易莎咖啡。

772坪的基地,有550坪的開放綠地空間,距離景美捷運站3號出口及景美夜市,步行時間6分鐘,生活機能挺方便的。一樓部分有挑高大廳,二樓部分有健身房跟會議室。主推坪數為20(8戶)、30坪(2戶)。

除了E7(146號)、E11(146-7號)為雙面採光外,其他都為大套房產品,單面採光。

YOHO 住宅區,位於財訓所的後方,總樓高/地下:16F~22F/B2F,基地9903坪,一層7戶(4部電梯),坪數 30/42/44/46。

YOHO 住宅區 腹地範圍大,公設相當奢華,有B1F~1F的挑高7米籃球場、六米華麗大廳、中庭花園、果嶺推杆區、室內健身房、室內泳池、閱覽室、KTV室、室內外兒童遊戲區。

使用權問題

華固建設於2013年取得景美財訓所地上權開發資格,隨即投入整體規劃,擁有70年的使用權,106年初 SOHO 商辦區YOHO 住宅區 都已經完成,目前還有66年的使用權。交屋後,地租部分將依預售當年度(103年度)的公告地價計算,「超額」部分將由華固吸收10年的差額。估計未來10年華固將吸收每戶平均約20~40萬元不等的地租。

這跟一般我們提到的地上權建案是不一樣的!若我們沒有土地持分僅有房屋的所有權,這樣就是地上權產品,像是台北的京站。而華固新天地的土地屬於財政部國產署,房屋所有權屬於華固建設,購買者僅有使用權(2017-2083年)

地租部分華固吸收差額處理,接下來會遇到的問題就是貸款問題,無法跟銀行借款,目前華固建設可以放貸七成,但是利率會比一般的房貸稍微高些,大概2%左右。

適合族群就是不貸款買來收租,賺取穩定的租金收益,以目前30坪,總價大概落於1200萬,每年可收到租金48萬,地租4萬(假設是由租金吸收地租),交屋後可收租66年,回推每年內部報酬為3.36%。或是願意花大錢租高質感社區的族群,本身就能接受一筆大額支出,用周邊六折的新中古屋價格,享受超高水平的生活品質,長租於此。

這種商品適合特定族群,房地產市場對於華人還是屬於一種儲蓄型資產,儘管很多人購買後都說希望未來小賠就好,即便是增值也不會賣,但是未來轉手時也是待價而沽,掛高高在銷售。像是華固新天地這種使用權產品,會隨著使用時間縮短,價值不斷遞減,挑戰人們有土斯有財的概念,銷售上一定會有很多抗性,但是目前 YOHO區 也銷售超過六成以上,SOHO區 已經銷售完畢,後面的銷售思維值得同為業務的我們學習。

若是價差投資者,特地買來轉手賺取價差的難度很高,因為下一手僅能承接前一手的貸款餘額,前手持有長期,貸款餘額下降,即便是原價轉讓,也會造成下一手要準備過多的現金,低總價的優勢會被高自備的劣勢給抵銷。

智偉整理旁邊的社區成交價格,東煒常玉成交單價為68~75萬,羅斯福成交單價為65~76萬,目前華固新天地的成交價格在40~43萬,公設華麗程度,恐怕連信義區、大安區百萬級的社區有過之而無不及。

地上權、所有權目前相關的法律還未盡完善,房價直直飆升時,什麼問題都沒有,爭議多半出現在房價持平或是下修,這類型的產品又會隨著時間價值的縮減,有明顯的跌幅,造成許多交易上的爭議,目前簽約都要全程律師在場,同時錄影錄音,保障交易銷售人員、買方、建商三方的權益。

參訪當天,看到住戶眾多,公設區都有不少住戶在使用器材,或許這個產品有朝一日會更為廣泛的被大家所接受吧!?

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