新店指標建案-江陵天喆
不讓8月份的元利四季莊園、國揚光河專美於前,8月11日江陵天喆搶先開賣,目前接待中心在中正路、民權路交會處,矽谷溫泉會館的一樓店面進行銷售。江陵天喆也是今年(2024)唯一的央北推案,但對於大多數的央北買方來說,這個新供給活水並不存在,因為它的單價跟總價,都是最難攻克的。基地位置在啟文路以及文記街的交會處,地號為斯馨路25地號,基地面積為907.5坪,樓高24F,地下B5F,規劃88戶住家,以及1戶店面,202個平面車位。
這次的推案難度更甚於2022年年底推出的宏普 Grand Park,江陵天喆目前全部強行配置兩車位,面對公園為大單位 A2戶別 63.53坪,以及 A3 戶別 60.44坪,以現在央北面公園的地板價格87~90萬來看,SS鋼骨結構、中鋼鋼構、 0.41 G 新日鐵制震、黃金級綠建築,且無共用壁的江陵天喆,地板價格應該都會在90萬起跳,剛好手上拿到的 A3-4F 牌價為5691萬(單價 94.16萬),早鳥期間,單坪扣除3萬就是最終定價,所以是91.16萬,配上兩個車位,總價也在6000萬上下。如果選擇面公園的戶別,可以說低消就是6000萬起跳,買方需要自備總價六成,不含裝潢至少要有個3600萬以上才能參戰,入手難度相當高。目前已經申請使用執照中,簽約沒有多久就要準備30%,使照下來後再25%,預計2025年第二季會交屋,沒有辦法像是一般預售屋一樣,蓋個三五年讓你慢慢繳納,消化高額的自備款。
一樓社區挑高6米8,二樓空間挑高3米6,可以看圖面得知,接待大廳、宅配室、廚藝教室、圖書室這些空間都是鏤空挑高,所以有10米4,加上一些管線、天花板修飾,至少高度還會有9米以上,相當的氣派壯觀。住戶出入動線規劃為二進式的出入口,類似三輝四季,經由車道旁的空間,轉入社區接待大廳,而非大喇喇的把出入口設計在文記街上面。一樓的店面開口則是面對啟文路,至少坪數是 A1+A2 再多出一點空間,室內可以運用的空間至少有80坪以上,挑高6米8,還有夾層3米4,也是央北重劃區少見的大店面規劃,目前也僅有江陵天碩中央特區有這樣的大店面。
二樓的公設部分則是有瑜伽教室、健身房、兒童遊戲室,以及戶外露台。三樓開始就是住家規劃,室內高度3米6,Deck板厚度16cm,加上木地板總厚度會在20cm。可以參考標準平面配置圖,可以看到每個戶別跟隔壁戶型都沒有共用壁,減少彼此生活噪音的干擾,建商也做到乾濕式全室防水、同層排水,同層排水的配管在當層,產權範圍明確,發生滲漏水維修比較容易。
- 補充 同層排水,指將排水管配置於當樓層範圍內,器具的排水管設置不穿越樓板,根據不同的浴廁佈局,做合理的敷設管線坡道,達到有效的排污效果,並按設計標準做好防水層並經過防水測試,確定無漏水疑慮,做定期維修及管理。建築物全部或部分採同層排水系統者,其給水排水衛生系統之排水管、排水橫支管及給水排水衛生設備應同層敷設,不得貫穿分戶樓板。出處:內政部建築研究所協同研究報告_110 年度創新循環綠建築環境科技計畫(二)協同研究計畫 第 2 案「建築物同層排水系統設計及技術應用之研究」
制震規劃是目前央北最高規格0.41G,新日鐵制震,工法部分採用 PC 牆板工法 預鑄帷幕牆版(PC CURTAIN WALL),工法的特色,事先將大樓的外牆面按照精密設計分割為若干單位,根據其尺寸、規格製作鋼模,並將表面飾材(花崗石或磁磚)、鋼筋及接合用鐵件置於模具內,最後澆上混凝土,經過蒸氣養生,待混凝土達到脫模強度後即鑄造完成,最後運至工地,加以組裝而成整體大樓外牆面。接口面為Z字型,內部的接口比較高,外部的接口面比較低,可以避免雨水由高至低流動的特性進入到室內,也有做二次防水,整體施工的成本也會比一般工法多出每坪3萬左右。
除了價格以外,好像也沒有什麼可以特別挑剔,得房率 60.67~61.68%,也算是很不錯的表現。同時期忠泰蘊的股東保留戶也在銷售,找主建物大於30坪以上的物件,仲介端這裡除了誠鑫樓中樓外幾乎不會有釋出,所以這些建案都可以列入考量。這個案件如果順利在一年內銷售,對央北重劃區蠻具備指標的意義,除了高單價外,央北也吸納高總價的客群,特別是現在央北跟新店市中心的單價已經相去不遠了,江陵天喆如果順利完銷,超車新店市區的時間就近在咫尺了。