中正指標建案-將作城心

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2012下半年~2013年新北市跟台北市的預售案吹起小坪數風,跟以往大坪數為主流的預售屋市場完全不同。

近期有機會去瞭解位於中正區南昌路二段與和平東路交叉口的『將作城心』,將作建設從國有財產局標下這個精華區的土地,基地非常的小,僅僅75.76坪,主力坪數設定在15~18坪之間,另外這個建案也是複式建築設計,且主結構使用鋼骨結構加混泥土(SC),優點在於結構面較小可增加室內空間面積。。

基地位置:台北市中正區南昌路二段91號。

將作城心2

地點很方便,距離古亭捷運站8號出口步行到基地位置大約1分半鐘,附近步行3分鐘的機能有:Ubike(南昌公園設站).頂好.麥當勞.Friday.健身中心.麵包店.Cannon的服務展示中心.電器用品店.南昌路二段上有三郎涼麵等小吃店家。位置在南昌路家具街的起始處,也不會太多人在社區路口走來走去。

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社區共51戶,一樓的部分有設置了一個店面,基地的最末端處做了綠化區。規劃很簡單,主要為住戶入口處跟車道入口處,然後一個機車升降機台(可以到地下B2停放)跟倉儲式車位。

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二樓開始就是住家,使用指紋辨識系統。二樓一層只有一戶A戶合併大戶,後方為管理委員會的使用空間,還會加裝一個智慧型的分信宅配區。

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二樓以上的空間為一層四戶,A.B為面對南昌路二段,看南昌公園的面向,坪數比較大一些,大概是17~18坪 ,優點是可以面對0.44公頃的南昌公園,缺點是會比較吵 ; C.D面對後方,坪數規劃15~16坪,優點是安靜,缺點是沒有什麼視野,棟距有些買方會擔心距離周遭的建築物太近,造成採光比較暗的問題,智偉這邊去確認棟距蠻大的,光線進入應該沒有問題。

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社區的複式設計有些不一樣,以往像是新店的『舞立方』,所做的複式設計,客廳處為3米,臥房處為4米2,等於客廳通往臥房處,需要做個上下樓梯,臥房處的高度等於往下60公分往上60公分,比客廳的高度高出1米2。

這裡將作城心單數樓層的部分,只需要做個上樓梯就可以了,因為客廳跟臥房的地面是拉齊的!可以參考上圖,客廳處為 288 公分高(淨高約為 271 公分),走到底的書房臥房區為 420 公分高(淨高約為 403 公分)所以客廳進入書房不需要拉個下樓梯,但是到樓上的臥房處,需要做個上樓梯,即可以完成變形兩房產品的規劃。

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雙數樓層的話,則是客廳的天花板跟臥房的天花板拉齊,但是因為4米2空間部分,扣除夾層厚度,對切一半的空間約上下各2米左右,所以客廳的地面還是比臥房處來的低,所以要做個上樓梯才可以到達臥房,再做一個下樓梯到達書房。

相較一般複式建築設計,將作城心的優點在於,一般複式設計的浴廁都是設計在4米2區域的下側,如果今天在書房看書還好,要是在客廳看電視或臥房休息,要去廁所都要上上下下的,真的很煩。至少這樣的設計從客廳移動到廁所是比較方便些的。

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交通部分位於古亭站的位置,要到達松山新店線或是中和新蘆線都很方便,都剛好在轉運的樞紐處。學區則是有東門國小.中正國中等明星學校。周遭有不少設籍用的住宅,智偉近期有去附近看看水美館(10年屋),在學區跟總價效益之下,目前成交單價已經高達130萬以上。

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將作城心外觀以石材為主,增加低調內斂的感覺。框架部分窗戶以深凹窗形式呈獻,白天的時候可以減少陽光直射,下雨天開窗則不用擔心雨水滲入。使用中空節能磚也提升了散熱的效果。

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附贈的廚具衛浴也都不錯,至少都有KOHLER的等級水平,還有附SVAGO的蒸烤爐還蠻有誠意的。以將作建設這樣的老建商,過往的建案都頗受好評,像是:大直明水硯、大安區敦化雅極、信義區信義星座、中正區御景、信義區逸仙雅仕、大安區瑞安富邑等,多屬於大坪數規劃,總價不是一般消費者可以負擔的,城心是將作建設有史以來最小坪數的建案設計,也是相對容易入手的產品,也因為朋友購入,智偉才有機會瞭解這個建案。 

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南昌路二段

南昌路二段目前新成屋(屋齡1~2年)大約成交價格落在97~111.7萬之間,但多半以大坪數居多,像是將作城心這樣小坪數加上複式建築的產品至少可以多出10%~15%的價格。當初建設公司開價在140~170萬左右,125~140萬應該是比較合適的成交落點,事後去驗證一些一手購入的買主也多半在這個區間成交。

周遭能夠參考的實價登錄資訊實在很有限,只能抓旁邊同樣再推的靜吾間來相比,規劃坪數在19/21/28,坪數也不會差異太大,也同樣是3米/4米2的複式建築設計,對比起來將作城心還是有一定的吸引力。總價1980萬~2500萬為將作城心的銷售總價帶。

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目前基地已經開工,現在進行挖連續壁的前置作業,工期抓3年左右,預計2017年底應該會完成,智偉接了C-5F以及D-6F,有興趣的朋友可以來電或是用Line討論,謝謝。

2015-03-18-033245-66

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