新店指標建案-國泰雙璽

當初國泰建設光明街創下天價購地,如今成就國泰雙璽(因為錯估形勢而晚進入市場購地的老大哥的確也付出慘痛的代價)。新店現在的總價帶已經有些改變,早期賣個5000萬的房子要賣個天長地久,最常說嘴的就是新人時候進來,同事接個江陵誠,整整從2009年賣到2011年中才賣掉。後來出現個寶徠花園,結果這些4000~6000萬的房子,每個月都可以賣掉個一兩間。也許這是七張的關係,從2010年底到2013年說七張是新店市中心最熱指標也不為過,但是扣除七張外,區公所也有這樣快速Clean的實力嗎?

國泰雙璽封面 (複製)

有!就是『國泰雙璽』,想到之前在銷售合環御景20F,客人出價56.8萬後,就不再加價,說他要去國外了,回國後,就說不用了~已經買到房子了,買的區域還是當初他堅持不肯去的碧潭.區公所商圈,恩….沒錯,他就是買了國泰雙璽,一個可以顛覆人既有思維的產品。

建案簡報實驗檔
基地面積及格,扣除寶徠花園外,算是最完整的複地,其他三輝君匯.長虹峰華.美麗殿的腹地都不夠大。最大的就是寶徠花園(1937坪),次之為國泰雙璽(1268坪),第三名養心殿(1130坪)。

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一個這樣的建案卻蓋在光明街裡頭,可以想見跟松漢大雅一樣,會有些銷售的阻力。但是又打出雨遮不計價,成交價落於56~64萬間,到交屋時候,雨遮都登記回去,等於平均購屋單價又下降至54~62萬間,車位實實在在的賣給買方180~220萬左右,沒有用養心殿的偷吃步。國泰建設也是老字號,尤其是新店人對於國泰兩字的公寓也是有所偏好,智偉舊家那邊也是國泰建設蓋的,很多公寓買方也常對智偉講,如果國泰的公寓要賣,願意多出每坪兩萬左右,新店人對國泰建設的產品,有某種偏好情節。

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有著1268坪的大基地,公設也不含糊。一樓部分有新店市中心少見的游泳池,已經一二號門廳,還有圖書室跟健身房,在2020年行政園區完成之前,周遭有運動休憩中心之前,國泰雙璽也可以自給自足,滿足住戶休憩的需求。

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而國泰雙璽的主要抗性在於光明街的舊巷道,3600萬~5400萬左右的購買預算的住戶,得跟1000萬購屋預算的在地住戶,一起進出光明街,相較北新路一段而言,真的壅擠了些。

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總價基本入門區間為3600~5400萬(基本坪數,不考慮合併戶)左右,未來區公所附近的住戶組成水平會產生改變,不過還是略低於七張那邊寶橋路的組成份子的資產水平,但這是區公所要改變的第一步,目前推案的松漢大雅.長虹峰華.美麗殿.養心殿.國泰雙璽.霞飛大道,戶數都比較相對稀少。七張.大坪林的生活區也是商業氣息較強烈,區公所這邊比較是人文懷舊風情,各有各的市場。

【國泰雙璽標準平面層格局圖 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

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感覺跟七張那邊新建案的狀態不太一樣,七張那邊有『合環御寶』.『寶徠花園』,經營高資產的客戶群,也有『玉上園』.『園頂』可以涵蓋1100萬~5000萬的客戶群。但是區公所近日除了御藏外,絕大部分是推比較大型坪數的產品群,單純主攻高總價的客戶群(坪數大,戶數少,總價高為其特點)。

房屋內部的使用空間大,把雨遮計算後,會下降約27%,之前三輝君匯在銷售時也很重視『得房率』,但是在新建案考量到腹地跟公設比的情況下,國泰雙璽的確是這時期的NO.1,更別說不計價部分,到成屋後,一定這些空間都得計價照賣,等於持有成本下降僅比松漢大雅略貴些,也難怪在推案時,松漢大雅沒有辦法吸收到國泰雙璽的游離買方。


缺點就是之前提到的,跟松漢大雅一樣,一小撮的3000~5000萬的房子,被一群公寓群包圍著,市容不統一。住在高樓層,雖然可以看山景,看是也不能免俗的會看到不少鐵皮加蓋,比較傷腦筋。要這樣購買預算的客戶去擠這樣的老舊巷道是比較麻煩的,畢竟沒有100分的房子,採買跟金融服務,以及到捷運的距離都是國泰雙璽的優勢。

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另外頂樓部分有設置空中花園造景,地下一樓B1F的部分有做出第二門廳,目前寶徠花園跟吉美一璽花園.長虹峰華都有這類的設計,可以請家人或是親友在第二門廳稍作等待,駕駛從B2F~B3F,開上B1F來做接送。

【B1F以及RF1配置圖 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

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先前整理過國泰雙璽上市的狀態,請參考連結

國泰雙璽幾乎可以說是自住客為主的建案,市場流通率約3.8%,如果有業務說他只經營國泰雙璽,我猜該店店長會直接把他釘在牆上,因為會餓死,很低的預售屋轉流入上市的比率。

持有國泰雙璽的屋主未來還有蠻大一波的漲幅,目前很多預售案其實推出的價格已經明顯高出現在的行情很多,當然預售屋就是期貨的概念,在漲勢強時,高於當時的行情一些,是很正常的。但是我要講的是-目前很多建商的定價等於吃掉一個預售屋社區不少的未來漲幅,但這個現象並沒有在國泰雙璽上發生,即使國泰建設沒有因此建案賺到合理的利潤,但是每個買國泰雙璽的客戶的權益沒有受損,未來還有很大的一波漲幅可以吃到!

【國泰雙璽合併戶格局圖 感謝粉絲團粉絲大方提供】

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【國泰雙璽各戶別家配圖 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

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【各戶別客廳視野面向 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

附上A棟各戶別的客廳看出去的視野狀況,樓高相當於12F~13F左右的高度距離。

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robow edit4

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