2017年全年度成交行情探討 [區公所商圈]

在107年第一個月我們看一下去年整年度,區公所商圈的重點大樓的價格如何。在外在環境沒有改變的情況下,基本上智偉認為今年度的成交狀況會跟去年下半年相去不遠。

107年預期價格跟交易量應該跟106年下半年應該類似。104年第三季至105年,房價是下滑量能出不來最糟糕的狀況,106年上半年價格開始上揚,交易量放大,106年下半年價格持續上揚然後趨緩,成交量開始往下滑。新店市區相較一年前價格上升了5%~10%,也讓一些潛在客戶退出房地產市場,等於106年上半年還有機會買到105年的價位,之後你參考實價登錄的價格那已經是過去式了,幾乎都要加價才能成交。

吉美君品 77坪&82坪除了低樓層外,價格算是很平穩的。建商目前僅剩下99.2坪的餘屋,約5~6間尚未賣出,其他戶型都已經完成銷售。現在超過6000萬以上的客群,仲介跟代銷都不好成交,以我這幾個月服務的吉美君品高總價客群,出價都僅出到55萬左右,這個單價在99坪的成交紀錄也不多筆,若是出價92坪難度更高,透過仲介銷售的物件,我查了大概第一手買63-64萬,55萬成交,扣掉仲介費賠20%左右,顯然高總價的市場,買賣方的認知差距極大。

五峰重劃區內唯一零地主戶的社區,68坪成交單價落差很大,以12F做一個分界。A.B戶大坪數總價高,成交速度慢,代銷價格守得很好,換個角度看建商價格可能很硬,一年結束A.B戶僅成交10%。

長虹峰華目前是五峰重劃區成交單價最低的產品,成交的紀錄幾乎都是低樓層地主戶別,現在看都是4字頭房價,下次成交可能都要5字頭才有機會。

美麗殿相當難成交,有些社區在預售時,詢問度大概是交屋後的五六倍,大概就是美麗殿這類型的社區。這種非正統的弧形規劃,你讓很多客戶看毛胚屋,基本上都會被嫌得一無是處,但是當你在銷售時,有樣品屋的時候又覺得一切又是那麼美好。

養心殿B棟的狀況跟美麗殿類似,坪數也相近,很難賣。反倒是超大坪數A棟的成交機率還比較高,當然屋主還是賠錢,現在超過5000萬以上的談價還是買方有優勢,除非你的出價讓屋主連壯士斷腕(-15%以上)都沒辦法,否則大部分高總價的屋主是有考慮賠售的。

霞飛大道二期距離社區最高價等於修正了9%~10%間,對照這樣的狀況,旁邊的捷運楓華成交58~62萬的價位其實很合理。

舞立方交屋後,全部都是B戶型出售,以最近我成交的54.91萬單價來看,我僅能用當初前後棟的價差去預估現在前棟A戶,如果釋出,合理的成交價格應該在56.4~58萬,這個價格相當於是屋主們第一手的購買價格,等於現在前棟拿出來賣可能也要賠裝潢費用,頂多詢問的電話量比現在的B戶型再更多些。

巴黎皇宮的房價從預售37~44萬一路攀升47~53萬,中間遇到停工一度打回42~43萬,交屋後遇到房地合一,一堆屋主急忙脫出,又一路下滑到39~40萬附近。兩房首先回升,現在已經回到46~52萬,三房現在回到43~45萬,四房的部分我覺得大家對該社區的評比是在於二線大樓之下,中古老大樓之上,這個社區大坪數能吸引到3000萬的客層就很吃力,就跟玉上園大坪數單價一定會再下修一樣。

現在的價格對於巴黎皇宮來說,智偉覺得是很合理的價位,105年在交屋前跟交屋後立刻買的客戶,還是省了不少錢,能看到『房屋的價值』的人還是少數,新店電梯只要不是超大坪數,40萬為什麼不能買呢?

如果要購買超過3000萬以上的物件,還是首選電梯社區,選擇華廈型產品,沒有公設,公設比因為少戶數分攤,還高於一般電梯社區,部分華廈還得自己出來等垃圾車,相當麻煩。松漢大雅從房市火熱到現在,成交都很困難,有投資者以為買了44萬是投資價格,結果還是賠錢出場。聽智偉的勸告,在新店超過2000萬以上的物件不要抱持著投資的想法,一定會賠錢的,你現在買寶徠花園四房投資也是一樣慘。

國泰雙璽價格幾乎回到第一手購買成本價格,建商目前還有19F以上的大型合併戶在銷售,成交的單價是交屋後最低的成交單價,因為大坪數現在高總價群實在不多,估計新店以後也不會再推超過80坪以上的產品,以後要購買大坪數的物件幾乎都只能往中古屋找。

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