網路有不少房地產交戰守則，其中有幾樣實在是很沒邏輯，但是買方都會很把它當成一回事。例如：出價以『實價登錄』打8折～85折出價。

實價登錄為市場上的買賣方角力後最後的交易結果，其中以中古屋交易來說特別具有可信度，而我們大部分的交易探討也是以實價登錄為基礎，就跟你會用新台幣進行交易一樣，在你交易的30~40年內有沒有可能拿到假的新台幣，有可能？！那你會不會因此對於新台幣交易喪失信心，我想應該不會！

一般來說這種實際交易跟實價登錄有落差的價格，比較有可能發生在預售市場，本身就有比較高的操作空間，例如；用送裝潢墊高成交紀錄去讓某幾筆交易揭露後的價格不至於太過難看，或是提高交易金額去解除買方貸款不足額的問題。

在中古市場，消費者們都很精明，現在實價登錄就是課稅的基準，你要寫高，賣方不願意 ; 寫低，賣方要給買方什麼誘因？

早期網路上房地產有個很可笑的邏輯，房地產價格推升來自於每次交易的高額仲介費用！這個邏輯套在股票市場，股票市場可能已經要推升到5萬點了，每天當沖的人，短期交易太多，業務員即便服務費大幅度折讓，在這個邏輯下還是會墊高指數。這個邏輯已經不攻自破，任何交易市場的狀況，都是來自買賣方的角力，最後他們會得到一個動態的平衡。

回到我們的探討的實價登錄八折或八五折出價論，這個東西也是沒有邏輯可言。學過極限就知道，假設每次都可以以上次的成交紀錄的八折到八五折成交，當交易次數趨近於無限大，最後交易價格會趨近於零，屋主會免費送房子給你，這個可能嗎？

我抓了今年度的一些資料做整理，如果有心力的話，你也可以對照過去曾經製作的上市物件表去對照成交行情資料庫的資訊，大概有幾個重點：

① 超高總價的折數會失真（開價跟成交價格沒有關係）！理由很簡單，因為高總價的產品會變成買方市場，購買者的購買標的幾乎可以全台選擇，賣方跟買方短兵相接時，沒有太多的時間可以猶豫，買方隨時會離開談判桌，這也就是為什麼高總價的產品，業務員要在準客戶還沒出現時，就要開始議價，因為客戶出現的頻率可能是以半年為基礎。

② 誠意銷售的物件（屋主想賣，也預期以實價登錄發生的價格出售），開價幾乎就是實價登錄往上開 +8%~+12%居多，+15%就已經算是開偏高。所以出價為開價的八五折有機會成交這個論述是正確的！出價為實價登錄的八五折等於是開價的七二折，這個幾乎是不可能成交，除非你是 ① 的特殊狀況，如果你的總價帶在新店市區 800~4000萬 這個總價帶，基本上出價為實價登錄八五折（開價七二折）能成交這事情不會發生，除非屋主也是亂開價超過實價登錄的價格+30%。

③ 在房地產下跌的狀態，有機會比之前成交的實價登錄價格以略低的價位成交。在房地產持平的狀態下，屋主會死守過去成交的實價登錄價格，除非他有資金壓力。在利多連發的狀態，大部分的屋主可以用略高於實價登錄的價格成交。這個略高略低也不想太多，大概就是相當於仲介費4%內的拉距距離。很多人不透過仲介談會破局，以為可以大幅度殺價，錯了！只是就該給仲介的部分看雙方要怎麼分攤，很多買方見獵心喜出個八折價格，只是把自售屋主推到仲介的懷抱而已，屋主很快就可以認知賣房子省仲介費這事情真的很困難。

給大家分享，在交易市場做個理性不失禮的買賣方。個人建議會以實價登錄的價格九折至九五折作為首次出價，但是之後還是視屋主的回覆狀態，循序漸進調整到接近實價登錄附近完成交易，畢竟在目前利多齊發的新店，能夠以過去的成交紀錄成交就是得利了。