過完年休息了將近10天，開始趕工。在過年打掃這段時間，來電預約看屋的組數超乎意料的多，在2/6~2/15這幾天大概接到了五通電話要委賣，十二通電話要看屋，真的跟去年第三季差異很大，去年的第三季的來電頻率下降了很多，最近很多買方都是長期有自住剛性需求的客戶，花了不少時間在手機跟Line上討論，房地合一後，來的買方明確購屋的比例比想像中的高。

冠徳都會通（↓）

冠徳都會通有明顯的價格修正，沒有像是新聞報導的價格崩跌20%~30%，但是對比103年的成交價格，至少有下修 9~10%。

目前冠徳都會通依舊是捷運主幹道上單價最為便宜的建案，七張-西華館近期16坪型的成交價格從64~65萬的均價修正到54~56萬，修正幅度將近15%上下 ; 西華館11坪型的產品，則修正4%。對比現在的都會通價格修正到51.66~52.5萬左右應該都算是合理範圍，一來交易坪數（幾乎都成交超過16坪）比西華館略大，二來要維持跟七張捷運站的價差。

預算準備到1000萬左右的朋友可以考慮16坪型不帶車位的都會通，這個價格也會衝擊到現在在銷售的捷運楓華以及舞立方社區，1000萬以下的客戶都是現在的剛性買方（有明確且時間限制的購買族群），但是舞立方的劣勢在於持有成本幾乎在930~1000萬之間（無裝潢），有裝潢的持有成本就會破1000萬，沒有太多的讓價空間。

霞飛大道二期（↓）

霞飛大道二期在各大仲介全力猛攻終於賣出，銷售的時間也蠻長的。從102年就開始突破60萬大關，在103年中還維持高檔盤旋，之後就開始走下坡了。距離捷運近跟兩房，也算是很穩固價格了，僅僅小幅修正 4~6%，區公所商圈周遭的中古社區要突破60萬變得困難許多。

在103~104年以前1500萬的預算要購買一二線的電梯大樓真的很困難，就算有這樣的產品也通常在三週內都會成交，要帶家人朋友來看個兩三次，房子是不等人的！所以通常建議客戶至少得準備1700~1800萬的預算在看房子的部分會比較遊刃有餘，現在1500萬要買到好的社區兩房也非遙不可及。由於銷售的時間也拉長不少，這中間屋主心態也會被各仲介修正，比較不會有業務怕議價完被同業撿尾刀的現象發生，因為把價格拱高高的，銷售競賽還沒開始就已經輸了大半了。

天闊

天闊在前陣子有下修，現在已經回穩，持平盤整中，跟103年的成交均價相去不遠。104年下半年有蠻多社區修正 4~10%，對照起來天闊還蠻穩的，每個月都有穩定的供給，價格變動也不會太大，19坪內1000萬預算搞定，30坪1500萬預算打死也吸收了不少市場上的準確買方。

目前整理出巨幅下修區有：美河市.玉上園，其他的社區都還可以，就算不購買房屋，租房子也是一筆成本，更遑論現在租屋市場很熱，租金都開始上漲了。

潤泰遠景（↓）

近期智偉成交的這間創新低價，低樓層加上靠中興路一段主幹道，剔除了不少買主。但是潤泰遠景算是優質的社區加上到區公所捷運站僅需要5分鐘路程，且未來有行政園區加持，都是值得購入的好理由。這筆成交價格也會連帶對現在正在銷售的其他潤泰遠景物件造成衝擊，智偉覺得這筆成交低價屬於個案，不然旁邊的行政街大新街的公寓價格顯得太高了，至少得修正15%才略為合理。

結論

智偉近期觀察到的現象，很多總價1000萬內的社區，例如：西華館.都會通.舞立方.碧潭有約都值得考慮購買，單獨去租基本上每月租金都在15000元~22000元，租超過2萬這種小套房型產品而不選擇買，實在蠻奇怪的。當然房價這段時間有修正，但是下修也有個程度，不可能如名嘴所說的一直下修，而政府抑制房價的短期目標已經達成，也暫時不會有進一步毀滅房地產的作為，居住個四五年房地產還是得要往上爬升的。