7月上市案件整理-七張.大坪林商圈等12社區
這個月很快就要結束了，下半年的第一個月份充滿鬥志，慢慢浮出很多機會。未來低交易量已經是無法避免的，不只仲介朋友要接受這個嚴峻的事實，買方也是！價格還是無法修正在新聞媒體所說的成交價打九折打八折，在已經嚴打短期投資跟豪宅持有下，結果還是不能讓大家滿意，種種的政策反而造成未來房地產的流動性更加的不足。投資客某種程度也是房地產的必要之惡，要是每個人都長線持有，可能一些知名社區十年內都沒有釋出，好像也不太好。
御景今年度大部分的物件都成功移轉掉，整體價格很穩健，普通水平的面向也有58~60萬間的成交價格，比較好的物件會上60萬以上。整理物件上市到賣出幾乎都在一次委託期內(3個月)處理完畢，當然剛開始上架會稍微開價偏高些，但是業務也很給力，屋主也很理性，都在短時間內修正在70萬以內的單價。
對比我們之前說的好面向63萬上下，社區均價60萬基準相去不遠，目前社區供給物件開在63~69萬間，要便宜的可以選擇C1-3F，應該還有議價的空間，要好產品可以挑選D1-17F，僅需要把一個房間恢復原狀又回到原四房規劃。
群星會跟裕文花園前陣子下修，其中上次成交的群星會6F，43.77坪＋車位，一口氣跌破60萬大關，值得注意，之後登錄在實價或是資料庫上，會造成後續屋主堅守價格上的難處。群星會是很好的社區，不過已經慢慢邁入接近13年的屋齡，未來接手的強度可能不會像是以前那麼熱絡，合環御景明顯成為近期寶橋路78巷的新寵兒。
玉上園遇上了銷售的低潮，玉上園的優勢在於價差，當群星會.裕文花園失去強大的上漲動能時，57~58萬可以買到的話，大家對於戶數接近裕文花園21倍，接近群星會7倍的玉上園興趣缺缺。各個區塊也可以劃分為蛋黃跟蛋白區，當蛋黃便宜了，大家會回去購買蛋白區的產品嗎？有些客戶這段時間不逃離市場，反而跑到台北市精華區，智偉覺得很聰明，這時候你不擠進去，等屋主重整旗鼓時，加價還要看人家要不要賣你，這不是很自虐嗎？
園上園也同樣被玉上園跟園頂起了連帶作用，價格上不去！很多置產者覺得園上園對不起他們，置產了三年，漲是有漲，但是漲幅不夠滿意。智偉覺得那是你們的問題，當初便宜買，是因為園上園就是在七張商圈裡是個價格follower，必須其他商圈都漲得亂七八糟，他才有可能有顯著性的上漲！
很多人覺得新店炒作太過頭，那是因為你們沒有看到其他區塊的炒作方式。新店的投資客真的不多，而且膽子也很小，比較大的投資者，幾乎所有仲介都認識，但是那些投資者的投資程度還沒有其他炒作區那麼誇張。你要大家幫你抬轎真的很困難，而且新店推案也不夠多。
以前沒有奢侈稅綁住時，預售屋買賣也僅有美河市跟寶徠花園比較成功，其他的玉上園.園上園.園頂交屋前都是綁約去抑制短期交易，新店投資風氣不盛行，比較起中和永和新莊五股南港新板，相信當初同樣一筆資金投入新店的人，現在就是比較偏向自住思維，如果投資在新板…那可能現在已經對投資上癮了。
寶徠花園去年的交易筆數很低，今年目前在帳面上還沒有看到成交的紀錄，出價一直都有，大家鎖定的就是高樓層，看得出去也沒有視覺屏障，但是無奈價格認知落差太大。
現在出來出價的買方，三房（51.9坪+250萬平面車位）可能出3200萬~3400萬，這個價格除了A3對高爾夫球網面向有機會，其他的面向哪有機會？高樓層部分今年智偉也有客戶出價65萬，但是屋主至少要價70萬以上，社區好面向物件的屋主對於價格的敏感性很低，也很死，外面的新聞無法影響的了他們，今年帶看寶徠花園跟把錢扔到水裡沒有兩樣。未來會重複著：屋主賣膩了，物件下架，仲介再說服屋主上架，然後賣了半天沒有辦法撮合又下架的循環。
小雅苑價格大幅度修正，現在的開價智偉覺得蠻ok的，稍微議價應該就可以到達合理的水位。合環御寶現階段沒有必要跟仲介買，因為貨少又貴，跟代銷買吧！合環御寶就不做表格了，現在市場只有一間B1-11F，91.07坪，雙車位，開79.94萬。去跟代銷買74.77坪高樓層只要65~66萬左右。
高峰會也慢慢去化成交，沒有像去年表現那麼高輪轉率，不過市場的接受度還是不差的，需要兩房或是2+1房可以去看看，D6-12F幾乎難在短期移轉內賺到利潤，價格也開得不高。
東瑩系列中正商圈我們整理好了，這段時間中正川普相對是比較價格混亂的，去年還跌得很慘。相較而言三和苑比較穩健，目前供給的狀況也很低量，適合土生土長的舊新店人，尤其在102年開始，中正路開始有新的店家開張，機能越來越方便，如果不介意離捷運稍微遠些跟市場太密集，建議考慮中正川普，現在去洽談的難度比較低。
對這兩個社區目前沒有太多的想法，可能還需要好一陣子才可以賣掉吧。還是開價在成交價格往上開10%以內會比較合適，大坪林的大坪數（超過70坪），可以參考成交資料庫，江陵誠的單價，只有50~55萬，很糟糕。
大坪林可以創高價的部分-距離捷運夠近 且 小坪數，像是美麗人生.三輝墨寶.三輝寶安都有機會，新天地是這陣子大坪林單價表現較為漂亮的社區，其他都持平，大坪數在大坪林是票房毒藥。有客戶問要買大坪數要五峰重劃區好還是大坪林好，我不能跟你說買五峰重劃區一定很好，但是至少大坪林的基地近期所謂的好宅蓋不太起來，基地太小，臨路很近，大坪林很好，不過未來的舞台他能發展的已經不多了。
