8月上市案件整理-區公所商圈等7社區

上市物件表

這個月看到很多電梯的物件價格創新高,也看到幾個社區創下新低價。現在就是信心之戰,如果你社區屬於供給低的社區,總價在3000萬以內的物件,都算是很平穩的價格帶。但是這段時間還是有可能成交低價,因為現在仲介要在低成交量的市場取量,最快的方式就直接對屋主開刀!

今年度104年三輝墨寶(華廈區),2F成交51.07萬,7F成交54.16萬,9F成交56.48萬,這個價格其實已經比江陵京都低,也比凱薩皇家低 ; 另外園上園A5-13F又創新高價59.3萬,同時間點西華館有成交70萬跟62萬,實在是很混亂。

所以也無怪乎有些人看房價還在漲,有些人看房價已經跌了。這段時間仲介店頭又倒了幾家,連直營店都撐不下去了,今年仲介圈繼續洗牌中。

 

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養心殿今年成交了兩間,接下來會成為市場的毒藥,本來高房價就不容易成交了,現在這個時間點,可能會在延長至少半年~一年才有機會成交。

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目前養心殿跟美麗殿的開價都偏高不少,基本開價已經沒有意義了,在高總價市場中目前是買方市場!很明顯就是之前養心殿的A2-22F,開價也是誇張高,但是最後成交的單價為62.71萬,議價空間達20%。

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五峰重劃區目前大部分的建案,地主持有大概佔50%,平常銷售時都沒有事情,而且通常地主持有的條件都是比較差的樓層面向,所以對高樓層或是比較好的面向衝擊比較小。

但是現在的問題除了出現在松漢大雅外,長虹峰華也有類似的問題,如果低樓層成交48.52萬,這樣會先造成跟代銷購買的中低樓層屋主,先造成第一波的調整開價,然後高樓層的屋主對於價格的定位有抓不到頭緒,讓這個社區的銷售在短期間很難成交,因為價值的塑造崩壞了,需要重新塑造。

 

上市物件整理

從103年到104年舞立方交易了5間,除了一樓破75萬外,大部分的成交價格落在985~1010萬間,過去我們普遍開價也壓在1029~1039萬之間,等於開價大概只有4%的殺價空間。

以1000萬的規格產品,智偉覺得舞立方表現的可圈可點,如果有朋友在找尋總價1000萬的電梯套房物件,可以介紹給他看看,我們昨天說了介紹這間成交有買方服務費一半,就是總價0.5%的介紹費。

從寶徠花園的銷售開始,智偉就嘗試把開價跟我們預期銷售掉的價格拉到93~96折間,畢竟大家都覺得價格開太高太離譜,但是我們也嘗試直接開合理價格,反而不會成交的案例,所以這個折數要適用於理性有作功課的買主。

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松漢大雅最近也成交了一筆52.34萬,從過去4字頭的成交價陰霾走出來。國泰雙璽預計還有一年半左右的時間才有機會交屋,預售屋加上高總價加上高自備款,預期在交屋前,可能成交數會在3間以內,上面的供給物件會掛很久,成屋之後,國泰雙璽的價值才有辦法顯示出來!

買賣屋設計

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