同樣是前陣子看過的預售建案，產品規劃類似去年我們介紹的複式建築-舞立方（點我，複式建築簡介），後來又接到碧潭之丘的物件委託，發現近期雙北這類型的空間高坪效產品，其實還不少。

不過這類型的產品未來會絕版，因為僅有舊有建照可以再規劃這種3米4米2的產品，新的建築執照後，都是規劃一般的正常高度的產品，加上新的建築法規，要有兩個逃生梯間。未來購屋能夠使用到的空間似乎越來越小，要負荷的總價會越來越高，台北居真的很不容易。

以過往我們的經驗可以得知，這類型的產品，約會比周遭3~6年內的新中古屋的成交價格溢價約9~10%。目前JR羅斯福的對外開價在85萬左右，成交價格約73~77萬左右，等於若是周遭的新中古屋成交價格在66~70萬間，消費者買這種產品是不吃虧的，而且在建築期間，不用多久的時間（約3~7個月），旁邊的中古屋就可以到達新預售屋的成交價格。另外JR羅斯福到達萬隆捷運站也不會太遠，步行在9分鐘左右可以到達。

其他的內容可以參考小幫手製作的簡報，可以很清楚知道JR羅斯福的規劃，主要訴求是一站之隔與公館電梯大樓的成交價有至少1/4的單價落差，另外與大安區有1/2的單價落差。

外出騎個機車可以在短短數分鐘到達我們談論的另外兩個商圈範圍。基地面積不大，僅僅238坪，1F~3F為一層7戶，4F~7F為一層8戶，頂樓8F部分為一層3戶。建設公司為泰坤實業，目前委託甲桂林代為銷售。基地位置在台北市文山區萬盛街152號的對面（請參照下圖的google map）。

萬盛街目前周遭幾乎沒有同類型的電梯大樓的實價登錄記錄，所以抓了距離比較近的羅斯福路五段，目前價格70萬以上的不少筆，也表示JR羅斯福，建商成交價落點算是合理，沒有佔消費者便宜。如果是比較大型的建商溢價幅度會更高，這個溢價部分屬於建商的品牌價值溢酬，例如：華固建設的新天地。

另外興隆路一段的單價略低些，不過對照比較接近武功國小跟萬隆捷運站處的成交價，也反應JR羅斯福的價格合理。目前預售屋市場屬於M型市場，不是推低總價就是大坪數。中間三房的買方幾乎只能轉到二手市場找尋物件。低總價的概念，新北市約在1000~1300萬左右，這類型的產品最快具備一個月內完銷的潛能，好比當初的舞立方在20天內完銷。在台北市約在1400~2000萬左右，即便不能秒殺，也不會賣得太差，失敗的例子也是有，不過比例不高。

JR羅斯福，入門的坪數22坪型，室內可以使用的水平空間也有高達13坪，再加上臥房處高度比較高些，對於新婚或是首購族群已經足夠使用。現場銷售已經破五成，在3月後期買氣也慢慢回籠，可望在2～3個月左右銷售提升到七成，有興趣的朋友可以前往參考看看或是聯絡智偉，我找專人為您服務，謝謝。