• 西華館（11坪回到房價高點的93折，16坪型回穩速度較慢）

西華館11坪型的價格已經穩定，16坪型比較大單位的價格回升速度比較慢，市區800萬以下的物件相對稀少，8~10月份有不少詢問的來電，幾乎這樣的總價都落於碧潭有約.西華館.湯泉三個社區，三個社區加起來可以選擇的物件在9件以內。

三個社區的套房產品的價格都已經回升，低總價的客戶也在今年下半年陸續進場。今年買房絕對是比去年高出些，但是也好過明年買。現在購買的價格已經是房市最高點的九三折，今年還是有聽到不少房市要崩跌的聲音，就跟股市很多散戶看到萬點就在放空，現在已經近11000點了，台積電已經幾乎被外資持有，行情就是在半信半疑中發生，相信今年還在觀望的，明年會更觀望，因為你需要再花更多的成本購買。

• 晶華館（價格回到房市高點的均價，尚未突破最高點）

晶華館也是一樣，又回到6字頭的基本盤，很多客戶一直覺得去年的價格才是行情，當你以去年的價格為基礎出價，屋主連見面談的意願都沒有，表示過去的價格已經不是現在的『行情』，隨便都可以舉出今年的成交價格比去年高的例子，大概可以舉出500件沒有問題，這個月北新路二段的4F公寓都成交49.5萬，一些預售案都開始開7-8字頭，市場沒有讓利這回事，一直以來就是買賣角力就是誰佔優勢，誰就大膽喊價。

目前晶華館市場最高價出現在104年3月份72.99萬＆74.01萬，尚未被突破，扣除這兩筆離群交易，晶華館已經回到房市高點的均價水位。

• 合環御景（最近期成交紀錄已經接近60萬）

合環御景一樣價格回穩，比較獨特的是御景8F在今年7月份以2945萬（單價：58.35萬）成交，在這個月又移轉了一次，成交價格約3000萬，等於行情已經到59.52萬。一年的時間，同樣是41.52坪型的C2.D2，要比去年同期多準備200萬的預算。

房地合一會縮減市場的供給，以最近園頂的案例來看，供給的比例並不高，屋主在極短期間出售，目的就是以平盤為預期，最差狀況為小賠，以去年的價格出價，大部分等於直接讓短期因為特殊需求而賣屋的屋主大失血，因為至少有6%~10%的損失，而且再加上仲介費用3%~4%，屋主自然沒有洽談意願。

• 玉上園（價格呈現穩定，距離房市高點均價48~52萬，相去不遠）

三房回到46~50萬的成交區間，55.68坪的小四房價格也攀升至44~47萬，GH棟別的價格落在44~46.7萬之間。玉上園的物件也減少許多，目前維持穩定的狀態，反倒是美河市現在三房四房價格還有些混亂。

• 園上園（少數今年度委靡不振的社區，比去年的價格還低）

園上園是少數今年表現比去年糟糕的社區，46.94坪朝南座向是社區三房最好的座向，但是前一陣子釋出相當的多，每個屋主都在調價，求盡快出售，多殺多的結果，B6-22F僅以2088萬（單價：41.07萬），相較去年成交同座向的6F2188萬，更高的樓層，更的成交總價，在房市高點時，這樣的物件成交價格大概在2350～2450萬，現在相當於是高點時的87折。

• 台北人

均價集中在44~45萬之間為大宗，無持續破底的3字頭出現。價格也暫時沒有再往上提升，社區釋出數量大幅度降低在6件以內。

整體價格表現超過園上園，成交的價格接近玉上園GH棟的成交單價水位。短期間供給萎縮但是價格沒有辦法再突破性上升，應該是受限於園頂的關係，園頂目前A2中樓層兩房約成交52-53萬，三房成交均價在48~50萬之間。

外在環境拉進來看，台北人的替代產品為園頂.園上園.玉上園偏後段的棟別，加起來這些物件約有30~40件，可能因此抑制了台北人上漲的動力。

結論

整體七張商圈的價格有明顯的回穩，包含寶徠花園低樓層已經有61萬以上的紀錄，去年高樓層跌破60萬，今年度低樓層已經成交價格都比去年高樓層來得高。

下半年度的成交難度提升很多，行情一直在往上攀升，越晚購買的觀望買方，時間成本越高，最後有部分就轉為租屋，今年房地產沒有悲觀的理由，業務員業績明顯反應，熱度介於103年左右的交易活絡度，已經非104~105年度的一灘死水。