相對於價格已經漲上一大波的成屋 – 國美中央新村，國美德杰中央新村二期價格還在70~72萬之間，等到成屋後還會有一波漲幅。

• 最新國美中央新村 頂樓15F

成交價格 4200萬 50.25坪＋坡道平面車位1個（250萬）｜成交單價 78.6 萬（2022年1月成交）

因為承接預售屋的購買者，多半是比較趨避風險，所以在什麼都看不到的接待中心銷售，多半不會購買，或是因為猶豫再三而錯過機會。等到興建結構體到一定程度才會注意到該案，所以多半要付出屋主預售時購買到興建結構體，這段時間的漲幅。之後的承購者，多半會對於屋主要求價差氣得牙癢癢的，但卻忘了價差裡面有35%、45％是打著居住正義，無助於交易完成的政府所收取的。

成屋後，等於說是房屋處於完全沒有風險的狀態，因為可以直接看實體，不會有樣品屋跟實體的認知落差，且接近對保跟成屋階段，很多屋主不是賣出物件，就是賣累了不想賣了，所以物件會在接近交屋時，進一步萎縮供給量。原本已經因為政府房地合一課稅，萎縮的供給就會降到幾乎沒有。當整個社區只有一間在銷售時，會處於完全的賣方市場，例如：鐫画、國美中央新村。

今年年底交屋的鐫画，中高樓層應該現在也會跟國美中央新村一樣高，至少有75～80萬的銷售實力。很多客戶說有物件要通知他，但是他們預期成交的價格僅認知在，去年5月我所成交的69萬價位。但是很明顯現在宏普 GARDEN PARK、漢皇吾岳、唯我都已經能成交到69萬了，宏盛心中央則是突破70萬，那麼品牌力前端的大陸建設鐫画，一定不會只有69萬。很多房地產評估者的世界不是動態調整的，他會用上面這個圖面國美二期63~65萬，跟你討論宏盛心中央70萬，說國美二期他最多出66萬，因為新建案才賣70萬。

這樣的論述缺乏時間動態變化跟品牌差異討論，這個問題就等於問 Kobe Bryant 跟 Michael Jordan 誰比較強一樣。你得把他們調整到一樣的年紀，或是用他們雙方彼此的全盛時期做討論，而不是用他們過往的分數作討論，因為他們的時代有不同強度的對手跟背景。

宏盛心中央是現在在銷售的案件，跟國美二期討論，那你得思考一件事情，就是把國美二期拆掉，2022年重推，建商重新訂價要賣多少，如果宏盛是第二線建商70萬，聯上澐朗賣73~77萬，那麼國美賣75~80萬似乎比較合理。客戶多半說我們很專業，但是在出價方面卻有很多不合理的邏輯，而在價格決定時，多半也沒有聽從 “專業人士” 的建議，而是聽從親友或是電視台的名嘴建議，反倒是失去很多入場央北的好時機。未來十四張發展完成，央北重劃區會有百萬的實力。一百萬聽起來很多，但是以貨幣的角度來看，沒有什麼，只是個單位。在這個月我又完成三間央北重劃區的交易，很快二手轉售物件都會全數完售，或許你覺得永遠都會有人拿出來銷售，沒錯！但是價格永遠都是比前一筆的交易更高。