3月上市案件整理-區公所商圈等7社區

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從區公所的上市物件來看,價格調整的比率非常的低,開價幾乎90%以上都是維持前幾季的價位,可能部分也是跟出價頻率相對比較低有關,沒有斡旋自然減少議價的機率,屋主也希望看到明確的買方再洽談。

以前網友也常酸仲介只會講利多,但是事實證明不是如此。做久了,會遭遇到利多跟利空以及景氣波動,提供正確跟中肯的建議才是智偉一直在做的事情。

 


◊ 養心殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


新上市物件整理

養心殿 現在的物件都是比較中低樓層的,開價不會太重要,因為能夠購買這樣總價的人不多,依舊處於買方市場。估計低樓層的物件大概有機會成交到58萬,扣除成本都還有機會賺到錢 ; 高樓層的物件大概60~63萬,扣除成本賠錢的機率很高。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
養心殿 10408 7/26 7300 115.14 660 57.67
養心殿 10408 7/26 7300 114.59 600 58.47
養心殿 10404 3/26 7500 114.59 690 59.43
養心殿 10401 22/26 7850 115.14 630 62.71
養心殿 10311 20/20 8226 122.82 690 61.36
養心殿 10307 19/20 5980 83.04 630 64.43

 


◊ 美麗殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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美麗殿 近期物件開始陸續通過奢侈稅解禁期,比較訝異的是面對中正公園的A1-10F僅開價71.28萬,這樣顯得 A3-8F 以及 A3-12F 這個開價都不夠漂亮了。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
美麗殿 10310 16/21 7186 110.76 380 61.45
美麗殿 10310 17/21 7246 108 600 61.54
美麗殿 10310 15/21 7170 111.09 400 60.94
美麗殿 10310 15/21 6750 114.48 380 55.64
美麗殿 10306 14/21 7998 124.41 400 61.07
美麗殿 10305 16/21 8350 114.12 600 67.91
美麗殿 10305 7/21 4488 70.99 400 57.59
美麗殿 10303 6/21 4540 70.99 600 55.50
美麗殿 10302 21/21 9195 132.74 600 64.75

 


◊ 長虹峰華 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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長虹峰華 這個單價,智偉從來都沒有覺得太貴。但是總有些外在因素去抑制這個社區的價格。距離捷運站3分鐘,優質管理,小而美的戶數,其實還是很不錯的,尤其是常接到70坪左右的客戶,之前沒有美麗殿釋出前,幾乎都是推到長虹峰華去介紹。

推薦給大家,目前低中高樓層,市場的物件都很充裕,多看多比較。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
長虹峰華 10410 2/15 4500 74.3 220 57.60
長虹峰華 10408 7/15 4080 74.4 470 48.52
長虹峰華 10401 4/15 4260 74.17 250 54.06
長虹峰華 10311 12/15 4900 81.87 470 54.11
長虹峰華 10309 13/15 5150 81.64 440 57.69
長虹峰華 10308 15/15 5000 74.16 220 64.46
長虹峰華 10203 14/15 5000 81.64 450 55.73

 


◊ 北新官邸 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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北新官邸 估算跟國泰雙璽有一樣的問題,國泰雙璽今年已經接近交屋了,估算會有越來越多的潛在買方過來洽談,但是北新官邸距離完工還很久,這段時間一定還是處於乏人問津的狀態。離開銷售中心的預售屋轉手,買方都很清醒,業務要讓這些買方一個月內做出購買的決定都很困難。估計在交屋最後半年前,都不會有太多詢問的電話。

 


◊ 松漢大雅 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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松漢大雅 先前的價格已經逐漸拉升,不過整體高總價買方還是處於可買可不買的觀望氣氛,所以上半年如果有機會成交一間就很不錯了。目前智偉還是看好 B1-7F ,目前上市物件中,屋主心態最佳,且樓層比較高的產品,價格跟國泰雙璽等產品還是有價格的落差,有這樣的總價,但是希望買更大更足夠的坪數,納入看屋名單,無妨。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
松漢大雅 10410 10/13 4300 71.46 360 55.14
松漢大雅 10410 11/14 4150 80.34 360 47.17
松漢大雅 10406 13/13 4100 71.45 360 52.34
松漢大雅 10303 8/14 4988 80.34 360 57.61
松漢大雅 10212 3/14 3100 68.33 200 42.44
松漢大雅 10207 5/14 3400 68.23 360 44.56
松漢大雅 10203 6/13 3450 71.46 160 46.04
松漢大雅 10201 11/14 4000 68.23 400 52.76

 


◊ 國泰雙璽 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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國泰雙璽 近期信義成交的 9F 已經以超級破盤的價格成交,53.47萬!估計這個價格,屋主應該是逃不過賠錢的命運。預售屋現在的銷售幾乎看不見曙光!畢竟是有點類似期貨的交易,當大家持平看法或是看跌的話,這樣的物件要轉手非常的困難。

要買方儘速決定,但是又無法提供立即性的入住使用,如果有業務可以在這個時間點,幫助屋主全身而退已經算是很厲害的銷售高手了。屋主如果不急的話,還是等成屋後再銷售吧!

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
國泰雙璽 10503 9/22 3460 60.97 200 53.47
國泰雙璽 10402 11/22 4650 72.78 400 58.40

 


◊ 舞立方 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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舞立方 已經停止成交許久,自從柯P開始打違建後,這種具備複式夾層空間的產品,買方的購買意願就大幅度下降,沒有人知道哪時候新北市也會比照台北市辦理。

前棟(A1/B2) 高樓層 59~62 後棟(B1/B2) 高樓層 59~62
低樓層 59~62 低樓層 56~57

整體銷售陷入高流動性風險,目前大部分的屋主都有設定一個停損的時間,在上半年內沒有成交估計,A2-2F or B1-3F 就會進入租賃市場,暫時停止銷售。而且陸續有不少屋主都開始裝潢,裝潢的成本概抓50萬~100萬之間,可以理解目前的委售價格可能已經讓無可讓了。

這週四之後B1-3F會完成裝潢,之前對這種錯層空間比較沒有概念的朋友,可以參考屋主的裝潢後,看看有沒有其他的想法。

 

  • 預售轉手價格紀錄(2013/07~2015/07)
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
舞立方 10406 5/6 960 16.49 0 58.22
舞立方 10404 6/6 985 16.31 0 60.39
舞立方 10310 3/6 1000 16.57 0 60.35
舞立方 10303 1/6 1300 14.54 225 73.93
舞立方 10303 3/6 970 16.63 0 58.33
  • 屋主一手成本購買紀錄(2013/07,下面的交屋日期非”交易”日期)
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
舞立方 10406 4/6 930 16.31 0 57.02
舞立方 10406 2/6 930 16.38 0 56.78
舞立方 10406 2/6 928 16.31 0 56.90
舞立方 10406 2/6 926 16.42 0 56.39
舞立方 10406 4/6 922 16.42 0 56.15
舞立方 10406 4/6 970 16.41 0 59.11
舞立方 10406 4/6 888 16.38 0 54.21
舞立方 10406 6/6 966 16.42 0 58.83
舞立方 10406 5/6 883 16.57 0 53.29
舞立方 10406 2/6 965 16.41 0 58.81

 

結論

大多數的物件詢問狀況遠不如七張商圈,業務在回報上也會面臨難題,有些業務要是虛擬個假的客戶,隨便丟個價格,說不定屋主就願意賣了,這就會變得很棘手。

以前買屋從來沒有思考過,交屋前沒有辦法賣出怎麼辦?現在很多預售屋的屋主都開始有這樣的困擾,房地產市場的交易,幾乎都被自住客所佔據填滿,會有什麼特性呢?

1.爛的商品賣不掉,僅僅訴求低總價,自住客不要低總價,他們要”合適”的房屋,因為他們一輩子可能只打算買賣兩次到三次。

2.思考時間拉很長,有時候讓屋主都不想賣了,他們才能決定到底要不要All in。

3.服務的業務,要更有耐心跟同理心,習慣經營投資客.投機客的業務,無法適應這樣反覆的人性,因為沒有經過這樣的銷售歷練。

4.客戶的信任度培養後,會有很多死忠的客戶,不容易被搶走,尤其是善於經營自住者的業務,會在這裡拉大跟其他仲介的差距。

2015-11-23-222520-59

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