今年的年後開始就可以感覺到逐漸增強的買氣，近期庫存裡的案子也陸續成交，還有同業跨區銷售長達6~7個月的專任案件也在近期終於開花結果成功出售，接到案子固然容易，困難的是要如何堅持到”正確的買方出現”。

有很多屋主已經賣到不想賣了，轉出租暫時避避風頭，一些大型社區銷售的時間也拉長到一年才有辦法成交，業務有辦法持續續約同時議價才有辦法在最後收割。

• 三輝墨寶

三輝墨寶目前的房價發展跟新店其他區塊迥然不同。大部分雙北的成交價都回到102年的成交水位，少數像是三輝墨寶這類型的社區居然處於逆勢上揚。對照102年這類型相對大坪數單位的價格大概成長23.34%，兩房產品則是成長7.99%。

• 京澄檜道

京澄檜道社區最高價發生在104年5月，104年下半年開始就開始下修，近期還持續修正中，目前已經差不多回到102年的水準，跟103年比較起來大概下修了7%~8%。21.48坪這類型的小坪數結果僅成交54萬，表示社區房價已經無力上攻。

• 中興典

中興典跟京澄檜道的狀況差不多，以過去的狀況來看，京澄檜道的價格略在中興典之上。目前近期剛好兩個社區都是小單位成交，成交金額僅侷限在54萬上下。價格修正的狀況也相當於6%~9%。中興典房價下修時間比京澄檜道來得早，目前修正的價位在101年底至102年上半年的水平。

• 上河圖

近期陸陸續續有在成交，現在這個價位市場的接受度算是蠻高的。兩房部分的價格穩住了沒有持續破底，市場兩房部分也變成零供給。三房四房低樓層目前守住46萬的地板價格，比較好的樓層可以成交到將近50萬。除了總站商圈外，目前持續破底的蛋黃區不多。

• 群星會

元利群星會已經暫時沒有供給的物件了，1月份成交的兩房，也是『時也，運也』。社區的價格回到正常的交易水平，也許屋主還眷念了過去高點的價格，買方覺得還不夠便宜，但是這個價格已經是買賣雙方能夠接受的平衡點。目前回到102年下半年的水平，單價穩定度依舊是寶橋路78巷的第一名。

• 玉上園

玉上園近期大量的成交，已經將銷售時間長達一年未果急於銷售的物件密集成交，現在大坪數價格大概34.53～36萬附近，GH棟交流道面向如果我們之前整理的上市物件表所說一樣，價格最為鬆動無力，39.79~41.44萬發生在這個面向，如果買兩房面中庭（25.85坪）跟買交流道34.48坪總價是差不多的。這個面向的園上園A6-7F跟玉上園面交流道的條件也是差不多的，近期成交的價格也是相當。

社區近期的高點價為55.86萬，6字頭的成交紀錄已經有陣子看不到了。對比周遭群星會跟合環御景的價格，6字頭的玉上園對買方沒有吸引力。

• 台北人

台北人的價格原先就沒有特別高，從去年底到現在又開始下修。現在1200萬內兩房無車位，台北人也是個選項之一。台北人本身的漲幅就不高了，最大幅度增長的時期在於99年交屋至100年這段時期，之後就微幅上下波動，近期的成交價格等同於回到101年中的成交水平。

幫兩房的買方整理一下，各個時間點的台北人最低入門總價：

價格回到101年的水平，邊間27坪型的單價跟101年23坪型單面採光的物件單價差不多。

• 晶華館

晶華館價格也大幅度的下修約11%上下，幾乎回到101年的水平，雖然說樺福晶華館的規格沒有說太好，但是就地點而言，算是挺保值的，智偉個人覺得現階段是超跌了。整體房地產市場的資訊還是很不對稱，一來是實價登錄還是不正確的，有很多資訊，政府人為性的選擇不揭露，少部分的物件交易雙方會作微幅價好取得貸款，一天沒有完全揭露，所得到的資訊則是片面的，不完全的資訊再透過錯誤的統計方法，對於真實想要買賣的客戶幫助還是有限。

• 三和苑

同樣是下修至102年的交易水平，大概修正了12%左右。對照103年一般社區基本上修正10%左右差不多。好一點的修正3%~8%之間，能持平的話表現就算是優等了。

• 松漢大雅

10F整層都轉手過一輪，近期松漢大雅交易的表現很好。屋主終於全身而退，僅賠了利息錢，收回本金，市場旁邊的電梯華廈，3000~5000萬之間，要賺錢真的很難！新店真的跟台北市不一樣，這種產品超高抗性。

• 國泰雙璽

近期仲介開始有成交紀錄，但是多半都是屋主大賠錢。明天之後就不能換約了，今天還接到不少低樓層的屋主提到可以接受小賠換約，問題是僅有中高樓層才有機會換約，低樓層的缺點在預售屋物件中會被放大，如果連9F都得大賠錢交易，那4F.5F要賠多少才有辦法出場？要獲利可能得交屋後打持久戰！

• 潤泰遠景

近期成交的兩房價格已經回穩至104年上半年的水準，價格目前跟春池差不多的單價，個人覺得潤泰遠景的價格應該優於春池，無論是建商或是社區規劃上面及地點方面，現在的價格真的很有吸引力。買1200萬的舊公寓不如買潤泰遠景。

剩下銷售的物件也不多，一些屋主也賣很久，但是價格開高高的，要用近期成交的價格說服現有的屋主交易，也不容易，近期成交的兩個物件，買方真的有撿到便宜。

結論

新店市中心大部分的社區都下修10%左右，新店房價每年大幅度持續成長12%~18%發生在99年至103年這個區間，從104年開始有慢慢衰退的現象，到104年第三季開始有不少社區明顯下修10%，近期交易量有放大的社區會停止下跌，所以實際上產生暴跌的時間其實不長，大概維持了4~6個月左右。如果現階段還取不出交易量的社區則是意謂著潛在下修幅度遠大於10%，例如：總站商圈的碧潭捷市跟碧潭之丘，現在修正10%也是無法成交，得修正15%以上才有可能有買方願意承接。

以前1200萬預算沒有什麼電梯兩房社區可以選擇，現在至少可以多選擇台北人.園上園.潤泰遠景。另外預售屋不缺錢的話，建議持有到交屋，有機會一搏，不然近期交易應該還是賠錢居多。