2016年2月~2016年4月份成交行情探討 [大坪林.七張.區公所商圈]

成交行情探討新板本

今年的年後開始就可以感覺到逐漸增強的買氣,近期庫存裡的案子也陸續成交,還有同業跨區銷售長達6~7個月的專任案件也在近期終於開花結果成功出售,接到案子固然容易,困難的是要如何堅持到”正確的買方出現”。

有很多屋主已經賣到不想賣了,轉出租暫時避避風頭,一些大型社區銷售的時間也拉長到一年才有辦法成交,業務有辦法持續續約同時議價才有辦法在最後收割。

成交行情探討新板本

  • 三輝墨寶

三輝墨寶目前的房價發展跟新店其他區塊迥然不同。大部分雙北的成交價都回到102年的成交水位,少數像是三輝墨寶這類型的社區居然處於逆勢上揚。對照102年這類型相對大坪數單位的價格大概成長23.34%,兩房產品則是成長7.99%。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
三輝墨寶 10503 14/15 3350 50.53 200 62.34
三輝墨寶 10410 6/15 1628 25.84 0 63.00
三輝墨寶 10409 9/15 1640 25.84 0 63.47
三輝墨寶 10403 9/15 1630 25.84 0 63.08
三輝墨寶 10206 9/15 1800 26.91 230 58.34
三輝墨寶 10204 6/15 2916 51.76 300 50.54

 

  • 京澄檜道

京澄檜道社區最高價發生在104年5月,104年下半年開始就開始下修,近期還持續修正中,目前已經差不多回到102年的水準,跟103年比較起來大概下修了7%~8%。21.48坪這類型的小坪數結果僅成交54萬,表示社區房價已經無力上攻。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
京澄檜道 10503 5/14 1360 21.48 200 54.00
京澄檜道 10411 6/14 3350 51.98 400 56.75
京澄檜道 10406 6/14 2170 34.16 200 57.67
京澄檜道 10405 12/14 1650 25.71 0 64.18
京澄檜道 10312 7/14 2370 36.58 200 59.32
京澄檜道 10308 11/14 1565 25.71 0 60.87
京澄檜道 10306 4/14 2250 34.16 200 60.01
京澄檜道 10305 1/14 2630 36.54 0 71.98
京澄檜道 10205 4/14 1990 34.16 200 52.40

 

  • 中興典

中興典跟京澄檜道的狀況差不多,以過去的狀況來看,京澄檜道的價格略在中興典之上。目前近期剛好兩個社區都是小單位成交,成交金額僅侷限在54萬上下。價格修正的狀況也相當於6%~9%。中興典房價下修時間比京澄檜道來得早,目前修正的價位在101年底至102年上半年的水平。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
中興典 10503 11/13 1460 26.82 0 54.44
中興典 10403 3/13 2350 39.63 200 54.25
中興典 10210 9/13 2190 34.91 180 57.58
中興典 10206 10/13 1565 39.63 200 34.44

 

  • 上河圖

近期陸陸續續有在成交,現在這個價位市場的接受度算是蠻高的。兩房部分的價格穩住了沒有持續破底,市場兩房部分也變成零供給。三房四房低樓層目前守住46萬的地板價格,比較好的樓層可以成交到將近50萬。除了總站商圈外,目前持續破底的蛋黃區不多。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
上河圖 10503 15/29 1398 27.33 0 51.15
上河圖 10503 26/29 1500 25.87 180 51.02
上河圖 10412 2/29 2000 43.4 0 46.08
上河圖 10412 23/29 1735 35.41 0 49.00
上河圖 10409 15/29 4919 98.24 360 46.41
上河圖 10409 27/29 1985 34.23 180 52.73
上河圖 10408 8/29 2500 49.35 150 47.62

 

成交行情探討新板本

  • 群星會

元利群星會已經暫時沒有供給的物件了,1月份成交的兩房,也是『時也,運也』。社區的價格回到正常的交易水平,也許屋主還眷念了過去高點的價格,買方覺得還不夠便宜,但是這個價格已經是買賣雙方能夠接受的平衡點。目前回到102年下半年的水平,單價穩定度依舊是寶橋路78巷的第一名。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
群星會 10502 10/14 1638 25.98 0 63.05
群星會 10405 6/14 2760 43.77 200 58.49
群星會 10301 10/12 2736 37.62 200 67.41
群星會 10211 10/12 2628 38.61 200 62.89
群星會 10211 10/14 2035 28.22 200 65.02
群星會 10210 11/14 1810 27.45 0 65.94
群星會 10205 2/12 2400 37.19 220 58.62
群星會 10201 10/14 1780 28.22 200 55.99

 

  • 玉上園

玉上園近期大量的成交,已經將銷售時間長達一年未果急於銷售的物件密集成交,現在大坪數價格大概34.53~36萬附近,GH棟交流道面向如果我們之前整理的上市物件表所說一樣,價格最為鬆動無力,39.79~41.44萬發生在這個面向,如果買兩房面中庭(25.85坪)跟買交流道34.48坪總價是差不多的。這個面向的園上園A6-7F跟玉上園面交流道的條件也是差不多的,近期成交的價格也是相當。

社區近期的高點價為55.86萬,6字頭的成交紀錄已經有陣子看不到了。對比周遭群星會跟合環御景的價格,6字頭的玉上園對買方沒有吸引力。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
玉上園 10504 2/23 1950 43.32 180 40.86
玉上園 10504 7/23 1680 35.07 0 47.90
玉上園 10504 3/14 1558 34.63 180 39.79
玉上園 10504 15/27 2080 40.43 180 46.99
玉上園 10504 25/27 2180 40.43 200 48.97
玉上園 10504 2/23 1625 35.25 0 46.10
玉上園 10503 9/23 1900 39.28 180 43.79
玉上園 10503 3/27 2275 45.26 180 46.29
玉上園 10503 8/23 1920 39.43 0 48.69
玉上園 10503 12/27 2320 44.99 180 47.57
玉上園 10503 13/26 1850 41.63 0 44.44
玉上園 10503 5/14 1620 39.09 0 41.44
玉上園 10503 22/27 1450 25.96 0 55.86
玉上園 10503 7/27 1660 40.43 0 41.06
玉上園 10502 5/27 3200 66.64 180 45.32
玉上園 10502 6/27 1313 25.85 0 50.79
玉上園 10502 9/14 1420 34.48 0 41.18

 

  • 台北人

台北人的價格原先就沒有特別高,從去年底到現在又開始下修。現在1200萬內兩房無車位,台北人也是個選項之一。台北人本身的漲幅就不高了,最大幅度增長的時期在於99年交屋至100年這段時期,之後就微幅上下波動,近期的成交價格等同於回到101年中的成交水平。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
台北人 10504 15/15 2100 45.1 160 43.02
台北人 10504 11/12 1130 27.37 0 41.29
台北人 10503 5/12 1150 27.07 170 36.20
台北人 10501 11/15 2398 54.24 170 41.08
台北人 10412 8/12 1330 27.07 160 43.22
台北人 10410 11/12 1480 27.34 170 47.92
台北人 10406 11/15 2800 56.88 170 46.24
台北人 10404 3/15 2800 56.88 170 46.24
台北人 10404 4/12 1250 23.5 160 46.38
台北人 10403 11/15 1928 35.96 170 48.89
台北人 10312 2/15 1850 38.21 170 43.97
台北人 10311 8/15 2200 42.8 170 47.43

幫兩房的買方整理一下,各個時間點的台北人最低入門總價:

時間點 樓層 成交總價 坪數 車位 車位價 建坪單價
10107 5F 960  23.4  0 41.03
10203 2F  1180  23.5  160 43.40
10304 7F  1250  27.37  0 45.67
10404 4F  1250 23.5 160 46.38
10504  11F 1130  27.37 0 41.29

價格回到101年的水平,邊間27坪型的單價跟101年23坪型單面採光的物件單價差不多。

 

  • 晶華館

晶華館價格也大幅度的下修約11%上下,幾乎回到101年的水平,雖然說樺福晶華館的規格沒有說太好,但是就地點而言,算是挺保值的,智偉個人覺得現階段是超跌了。整體房地產市場的資訊還是很不對稱,一來是實價登錄還是不正確的,有很多資訊,政府人為性的選擇不揭露,少部分的物件交易雙方會作微幅價好取得貸款,一天沒有完全揭露,所得到的資訊則是片面的,不完全的資訊再透過錯誤的統計方法,對於真實想要買賣的客戶幫助還是有限。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
晶華館 10504 27/29 2558 43.04 0 59.43
晶華館 10501 23/29 2560 38.94 200 60.61
晶華館 10411 3/29 3030 47.11 200 60.07
晶華館 10409 5/29 2686 47.62 0 56.40
晶華館 10408 7/29 3606 55.07 200 61.85
晶華館 10403 28/29 2350 37.77 0 62.22
晶華館 10403 27/29 3800 48.64 200 74.01
晶華館 10403 27/29 3605 46.65 200 72.99
晶華館 10403 20/29 2838 38.92 200 67.78
晶華館 10210 23/29 3400 46.65 200 68.60

 

  • 三和苑

同樣是下修至102年的交易水平,大概修正了12%左右。對照103年一般社區基本上修正10%左右差不多。好一點的修正3%~8%之間,能持平的話表現就算是優等了。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
三和苑 10502 14/15 1860 33.17 150 51.55
三和苑 10406 15/15 2040 33.17 150 56.98
三和苑 10309 3/15 3500 56.04 150 59.78
三和苑 10308 8/15 3732 64.06 200 55.14
三和苑 10303 11/15 3850 63.95 400 53.95
三和苑 10301 8/15 3700 64.06 150 55.42
三和苑 10211 9/15 3390 56.64 150 57.20
三和苑 10208 8/15 2068 33.17 150 57.82
三和苑 10203 2/15 2970 56.63 200 48.91
三和苑 10202 3/15 1770 33.17 150 48.84

 

成交行情探討新板本

  • 松漢大雅

10F整層都轉手過一輪,近期松漢大雅交易的表現很好。屋主終於全身而退,僅賠了利息錢,收回本金,市場旁邊的電梯華廈,3000~5000萬之間,要賺錢真的很難!新店真的跟台北市不一樣,這種產品超高抗性。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
松漢大雅 10504 10/14 4280 80.34 360 48.79
松漢大雅 10503 10/14 3780 68.23 360 50.12
松漢大雅 10410 10/13 4300 71.46 360 55.14
松漢大雅 10410 11/14 4150 80.34 360 47.17
松漢大雅 10406 13/13 4100 71.45 360 52.34
松漢大雅 10303 8/14 4988 80.34 360 57.61
松漢大雅 10212 3/14 3100 68.33 200 42.44
松漢大雅 10207 5/14 3400 68.23 360 44.56
松漢大雅 10203 6/13 3450 71.46 160 46.04
松漢大雅 10201 11/14 4000 68.23 400 52.76

 

  • 國泰雙璽

近期仲介開始有成交紀錄,但是多半都是屋主大賠錢。明天之後就不能換約了,今天還接到不少低樓層的屋主提到可以接受小賠換約,問題是僅有中高樓層才有機會換約,低樓層的缺點在預售屋物件中會被放大,如果連9F都得大賠錢交易,那4F.5F要賠多少才有辦法出場?要獲利可能得交屋後打持久戰!

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
國泰雙璽 10503 9/22 3460 60.97 200 53.47
國泰雙璽 10402 11/22 4650 72.78 400 58.40

 

  • 潤泰遠景

近期成交的兩房價格已經回穩至104年上半年的水準,價格目前跟春池差不多的單價,個人覺得潤泰遠景的價格應該優於春池,無論是建商或是社區規劃上面及地點方面,現在的價格真的很有吸引力。買1200萬的舊公寓不如買潤泰遠景。

剩下銷售的物件也不多,一些屋主也賣很久,但是價格開高高的,要用近期成交的價格說服現有的屋主交易,也不容易,近期成交的兩個物件,買方真的有撿到便宜。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
潤泰遠景 10504 6/20 1140 24.02 0 47.46
潤泰遠景 10501 3/20 1120 27.1 0 41.33
潤泰遠景 10403 8/20 1555 32.64 0 47.64
潤泰遠景 10312 15/20 1800 32.36 140 51.30
潤泰遠景 10312 18/20 1200 21.62 0 55.50
潤泰遠景 10311 14/20 1990 36.43 140 50.78
潤泰遠景 10309 6/20 1595 32.64 0 48.87

 

結論

新店市中心大部分的社區都下修10%左右,新店房價每年大幅度持續成長12%~18%發生在99年至103年這個區間,從104年開始有慢慢衰退的現象,到104年第三季開始有不少社區明顯下修10%,近期交易量有放大的社區會停止下跌,所以實際上產生暴跌的時間其實不長,大概維持了4~6個月左右。如果現階段還取不出交易量的社區則是意謂著潛在下修幅度遠大於10%,例如:總站商圈的碧潭捷市跟碧潭之丘,現在修正10%也是無法成交,得修正15%以上才有可能有買方願意承接。

以前1200萬預算沒有什麼電梯兩房社區可以選擇,現在至少可以多選擇台北人.園上園.潤泰遠景。另外預售屋不缺錢的話,建議持有到交屋,有機會一搏,不然近期交易應該還是賠錢居多。

2015-11-23-222520-59

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一般留言 (2)

  1. 最近在看區公所站附近的新2房,如果有潤泰遠景請通知

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