新店指標建案-玉上園

2013.04.30 玉上園專區, 指標型建案介紹 - 『七張商圈』

這幾天智偉忙完後，彙整一些我收集到的資訊，還有把之前也整理好的園上園資料也一併放入我們的討論中。基本上『園上園』.『玉上園』.『園頂』三者算是在同一供需圈中的產品，彼此具備高度替代，所以我們可以一起討論。

未來有牽扯到新建案的平面圖跟資訊的文章，智偉會用『指標型建案介紹去標註』，今天我研究了一兩個小時，才勉勉強強瞭解Blogger的狀況，這幾天有空閒我會在想辦法讓這裡更完善的，目前手上還有幾個案子在跑….不過我總會找出個時間來弄些網路的東西。

【玉上園夜晚電腦立體示意圖】

玉上園簡報

智偉一直認為所謂的『高手』，就是把件很難的事情，講得連個外行人都很容易進入狀況，賣弄術語跟小技巧一直都不是我的文章想做的，曾經有讀者說：『連他這個住內湖的外行人，看了我的網誌都可以瞭解建案的位置跟優缺點及行情區間』。那就對了！這就是我想要的！

配上整理的A.B空中花園區，我們就可以很清楚瞭解，玉上園這個社區大概的狀況。當然玉上園的銷售戶數相當多，沒有使用一些行銷策略（如果像是單純的仲介那種銷售方式..）基本上大概賣個五六年都不稀奇。

銷售人員在推CASE，像是A.B的主力坪數都是42~44坪左右，蠻多案子都不配車位，這樣早期（2009年底）在銷售的成交總價約在1600萬到2000萬不等。同樣的情況下，同時間，在仲介手上的合環御景，最小坪數41坪配上車位，都要2200萬以上。以新成屋，且管理佳，又在同一供給需求區裡，就是拿御景當假想敵（等於是拿御景的地板價打玉上園的天花板價），拿群星會的屋齡及成交價當作比較目標。

當然最不用說的就是兩房的產品，寶橋路78巷一直都很欠缺22~28坪的產品，就算有平均單價也落在57~61萬，總價也是要1254萬~1710萬左右，這個區間範圍太廣，甚至已經涵蓋當時園上園三房沒車位的總價，玉上園的兩房很快就造成搶購。

當然在銷售園上園的時候，大家對於75.83坪的大四房，各家仲介都覺得力不從心，總價買到3000萬以上的客戶，其實是相當挑剔的。園上園一直到園頂完工前，夜晚的燈照度不夠，婦女的安全問題，還是會一直被拿出來討論。而玉上園也是有一樣的問題，三房跟兩房一定相對好銷售很多。小四房也還可以，上到70坪型就會出現嚴重銷售抗性。

另外一方面，園上園因為園頂施工，目前A6.B6.B3.A3還是維持高成交單價，約略在47~49萬之間，但是A1.A2.B1.B2價格停滯不前（最近A1-17F的成交價可以參考），未來這些面向都會被園頂遮蔽到，跟近一年半前（2011年9月）的成交價僅僅稍微成長，那時候約成交38~39萬。

園頂銷售也是有一樣的問題，目前這三個建案，玉上園還是相對比較有優勢。不管是園上園或是玉上園，未來應該兩房還是會領先一季到半年的成交價，假設兩房到50萬，那可以預料三房可能要到半年後才有機會到這個價格，四房就更久了，看園上園的例子，四房開價開得是最低的，但是也不見得好銷售，要讓3000萬的客戶砸錢到這些社區有些難度。

對於新店區的仲介，電梯大樓其實超過2500萬銷售都要有些技巧，那種站在那邊死守，帶看只單純介紹房子那種銷售方式，基本上不太會成交。當然目前寶橋路78巷最強勢的兩個社區，我個人認為是群星會跟裕文花園，通常買方追價意願很高，但是屋主通常要價高，待價而沽，賣這兩個社區，開發經紀人要費的心力可能要比銷售經紀人來得多。