5月上市案件整理-七張商圈等7社區

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這個月交易狀況普普,雖然接到不少詢問的買方來電,不過時間點已經接近520,所以多半是問問而已,大家會觀察新總統上任後,兩岸的關係跟對於房地產的態度是否會讓房地產的氛圍有所改變,再決定是否要近期購買房屋。

 


◊ 玉上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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玉上園 近幾個月的交易狀況十分的活絡,一直有在成交去化供給物件,跟上個月相比,淨供給增加4筆,業務員已經盡力在銷售了,但是銷售的速度還趕不上潛在的售屋力量。雖然交流道面向的玉上園價格已經潰堤,但是中庭面向現在已經穩定了,還不算太糟。

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77.61坪型也可以看到實價登錄有33.5萬的成交紀錄,對應我們前陣子說的大坪數暴跌,確有此事,並非空穴來風。

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如果有計畫要購入玉上園的朋友,現在已經是接近適合購買的後期了,一些好洽談的物件幾乎都在前一季都成交得差不多,剩下的物件仲介議價議下來的價格,可能很多買方都不甚滿意,幾乎都要比前幾個月的成交行情高。

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扣除一樓特殊庭院戶成交77.2萬外,玉上園已經有8個月沒有成交超過60萬的紀錄了。表示寶橋路面向的產品,當初取得的成本也比較高,以現在44~50萬的成交價格,有部分的屋主也被套牢住,現在的行情跟當時購買的成本相去不遠。

 


◊ 園上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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園上園 跟玉上園.園頂處於亦步亦趨的狀態,過陣子智偉也會開始整理園頂的上市物件表,園頂的取得價格在46~55萬不等,取決於購買的房型跟時間點。對照旁邊的園上園,現在僅剩下39~46萬左右,園頂購買的價格除非是兩房,否則超過50萬以目前的角度來看都偏高些,另外園頂交屋時間可能會拖到年底,不少屋主面臨了是否要違約或是對保的難題。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
園上園 10504 22/26 1150 23.02 0 49.96
園上園 10504 23/26 1930 42.37 0 45.55
園上園 10503 7/26 2010 46.94 160 39.41
園上園 10501 17/26 1400 23.14 180 52.72
園上園 10412 17/26 2528 52.12 180 45.05
園上園 10408 13/26 1380 23.26 0 59.33
園上園 10406 9/26 2108 42.37 160 45.98
園上園 10404 7/26 2020 42.3 160 43.97

園上園現在兩房跟三房的單價相差不大,兩房不跌的神話已經破滅了,以均價來看,對照103年行情約55萬,現在只剩下49.96萬,等於修正了9.16%。現在22F的兩房成交價格相當於103年成交的2F成交單價。

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兩房部分從101年來看趨勢都是往上爬升的,有看到往下取折的部分幾乎是因為相對低樓層的兩房成交拉低價格例如:101年10月交易樓層為3F,103年2月交易樓層為2F,真正有顯而易見的下修就是在去年10月之後,園上園兩房的價格已經直直掉落,高樓層只值當初的低樓層價位。

 


◊ 寶徠花園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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寶徠花園 近期表現也不盡理想,銷售該社區已經成為仲介心中的大麻煩。一個社區長久都無法成交,只會累積更多更多急著出場的屋主,要怎麼出場就是調整價格增加市場的流動性。設定越多的門檻讓業務銷售不方便,最後只是拿著石頭砸自己的腳而已,本來房地產市場就缺乏流動性了,無法讓銷售流程順暢的帶看,成交機率更低。

 


◊ 合環御景 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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合環御景 目前依舊首推D1-17F,賣不出去就是變更格局跟裝潢風格的問題,其他部分跟前幾個月的整理相去不大,D1-12F已經離開市場了,不太確定是售出還是不賣了,以委售價格來推估可能是暫停出售居多。

 


◊ 高峰會 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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高峰會 價格每一間都開得很合理,B2-6F 的開價是最低的,但是總價最高,而且購買的潛在族群這個時間點的物件選擇不少,所以成交不容易。單指總價跟房屋本身,智偉覺得A3-11F是最有可能在近期賣出的高峰會物件,僅需要單價修正在60萬附近應該兩個月內有機會成交。

沒有什麼特別的,目前消費者偏向觀望,以往這類型的產品在一兩個月內會快速銷售,從去年開始就陷入苦戰,都是自住客的市場,即便是高峰會這種過往高評價的社區,銷售的時間都會抓超過4~5個月,才有機會售出。

 


◊ 三和苑/中正川普 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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三和苑 中正川普 近期都無售出,也許市場的買方覺得現在這個價格對比其他5字頭的社區,他們被過度高估了。

2015-11-23-222520-59

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