今天跨年夜，想把央北重劃區再做些整理，這次我們回到2019年來看看央北重劃區的近況。10個月之後，合宜住宅已經在拆除鷹架，外觀已經出來。央北重劃區每個基地都幾乎變成綠油油一片，看起來舒服多了。

可以看到國泰豐格的接待中心很快就拆除，開始施工 ; 國美中央新村也一樣，兩者都在五個月以內就銷售一空，波爾多也因為低單價跟低總價快速完銷，已經在施工。

同時期的全陽大璽、九昱希爾登還在苦戰中，雖然它們的價格相較國泰、國美便宜一些，但銷售速度反而比較落後。誠鑫、禾禾好好、宏普中央公園接待中心都已經完成，準備加入戰局，樂菲莊園沿用銷售波爾多時的接待中心，在2018年底就開始第二期的銷售。

2019年的推案，有不少建案都訂出相當 “甜” 的價位，中小型品牌鑫建築團隊的誠鑫訂價多半在50~53萬，少部分的買方買在49萬，品牌力、格局跟波爾多比較起來，相對有競爭力。買到誠鑫的買方，在2021年回頭來看，應該睡覺都會笑。這個年化投報率應該是目前央北重劃區最高的，兩年這樣累積至少總報酬率達20~24%，當然你必須在2020年二月結束前買，才有這種鬼神投報率，在2020年第三季到2021年第一季，建商已經跟隨市場的腳步，調整價格到接近60萬。

景裕建設的御中央三，訂價也很有競爭力，2019年的小型建商的訂價都跟國泰有明顯的價差，在價格上面都低上5萬/坪以上，多半是設定在50~53萬這個區間為主。品牌力比較強的遠雄訂價就在56~60萬這個區間，大家其實都很有默契的瓜分各自的客群。國泰豐和最強，訂價在60~62萬這個區間，所以反倒是御中央三、誠鑫的年化報酬率比較高。宏普中央公園，雖然品牌力沒有那麼強，但是公園第一排的優勢，所以年化投報率很強，也是在今年第一季第一件轉售突破65萬以上的物件。

品牌力最強的國泰，轉售已經68~69萬，但是持有兩年的時間，累積投報率大概在11.3%左右，年化投報率反而是2019年度全部建案裡面最差，當然它的買方相對比較多，在一個月內就成功轉售成功，客戶也願意出價到逼近70萬，做這些研究後就可以發覺一些很有趣的結論，第一案的國泰豐格，因為當時建商比較保守，所以消費者得到較高的報酬。從第一案的成功之後反倒是快速調整訂價，造成年化投報率落後。所以我估算的央北重劃區的平均年投報率4.8~5%，對於在2019年購入這些建案的買方來說，恐怕還是低估了。