央北重劃區從2018年推案至今到現在，已經三年（2018~2021）。我們統整了各個時期的建案狀況，有些短時間沒有交易紀錄的社區，例如：國美中央新村，我們可以用周邊的新推案價格去預估社區可能成交價格，去評估從預售時期持有到現在，屋主會得到的年化報酬率為何？這個問題也是一體兩面，假設你在剛推案的時候就入手，你少花多少錢，看到之後應該會很慶幸當時自己簽下去了。

例如：年化報酬率5％，從2018年持有，到2021年交屋時，持有到交屋都不考慮售出，累積的報酬率為（1+5％）×（1+5％）×（1+5％）=1.1576％，總報酬率為 15.76％，這個報酬率還只是對比購屋總價來看，如果以實際拿出的工程款，僅總價的 20％~25％，投報率會再放大4倍到5倍。計算年化報酬率的好處是，用過去的經驗去預測未來可能的成交價格落點，在很多客戶的眼中，國泰豐和當初第一手成交2250萬，過了兩年成交價格沒有更新，彷彿行情就不會上漲一樣。旁邊的新建案都成交到66~70萬，國泰豐和怎麼可能還是紋風不動？

有年化報酬率可以自己去估算，假設外在環境沒有太大改變下，明年同樣的物件，應該會落在多少價格成交，例如：今年成交2450萬的房子，前幾年的年化報酬率是5%，明年沒有意外應該會在 2450×（1+5％）= 2573萬左右成交，這個123萬的價差就是在房市有利空消息時時，你選擇相信房價會下跌 “再等等” ，最後開牌還是上漲的情況下，你要付出的成本。

在2018年推案的共有六個建案，分別是國泰豐格、國美中央新村、全陽大璽、九昱希爾登、波爾多、樂菲莊園。波爾多跟樂菲莊園的年化報酬率低於5％，也就是如果在持有一年打算銷售，房價的漲幅可能低於房仲收取的服務費用，甚至波爾多大部分的漲幅是發生在交屋前幾個月。在預售轉售時期，客戶對於茂德的評價過低，等到外飾完成，詢問度超乎平常地高，所以兩個社區在交屋之前，屋主方多半是平盤出場，但還是有漲幅，主要被政府跟仲介賺走，所以央北重劃區轉售賠錢的案例少之又少。也可以藉由這個案例去推估未來樂菲莊園交屋應該會有補漲的空間。

國泰豐格近期已經在陸續辦理交屋，第一手的持有成本多半在57~62萬這個區間，在交屋後兩房據說有出現72萬的交易紀錄、四房有出現68萬的交易紀錄，這些價格對照旁邊正在興建銷售的漢皇吾岳來說，是有這樣的可能，畢竟漢皇吾岳已經成交65~68萬，少部分的成交紀錄還有突破70萬，所以國泰豐格至少有70~72萬的成交實力沒有太大問題。之前我在影片說過，央北重劃區中間等級社區，年化報酬率大概是4.8～5％，國泰豐格的品牌力比較強，增值的幅度會稍微高一些。在預售期間購買的兩房帶車位，總價大概是1745萬，目前則需要增加預算到2100萬，目前央北重劃區兩房帶車位，宏盛心中央至少成交價格就得在2000萬左右。

國美中央新村在今年度二樓露臺戶銷售成功後，就幾乎沒有人拿出來銷售，最近也開始陸續辦理交屋。實價登錄出來後，可以發現當初的預售價格其實沒有想像中的高，但可能這些相對比較低價的其實是地主戶，不管如何根據我們曾經銷售的物件的成本，對照現在潛在的成交價格也是會在70~75萬這個區間，目前旁邊的國泰豐碩我就已經成交到這個區間，所以去回推年化報酬率也有7.9％的表現，算是相當驚人。

全陽大璽也是房仲手上必賣的案件，全陽大璽跟九昱希爾登是我個人綜合評比最推薦的案件，如果屬意現有商圈，中央路商圈一帶，那全陽大璽的價格實在很超值，規劃腹地也大，格局也不錯。年化報酬率就是中間水平，假設是去年才買的23.57坪型中樓層，買58.8萬（總價1618萬），現在購買至少得追加到62萬以上才有機會洽談，還不一定買得到。

九昱希爾登的成交價格已經突破64萬以上，所以去推算年化報酬率，至少有5.86％，基本上有5％以上就算買方在股票投資上很厲害，也必須股票投資在25％以上（購買九昱希爾登只需要自備兩成），還得連續三年有這樣的績效，才有辦法打敗傻傻持有房子的報酬。如果是在低基期持有陽明、長榮當然可以輕鬆打敗，如果是在下半年才持有，目前跟購屋者的財富差距只會更大。

波爾多在預售轉售的時候，其實二手市場的買方是比較排斥，但波爾多兩房就是硬生生比國美中央新村二期的兩房少了500萬的預算，交屋後公設跟外觀都呈現不錯的水平，有很多買方認錯回購，畢竟預算限制就在那裡，國泰建設、國美建設再好，你就是生不出500萬的價差，所以有絕大部分的漲幅是在接近交屋前後產生。在預售時期轉售，房價的漲幅也不高，多半被政府跟仲介賺走居多，但是屋主最底線也是平盤出場，沒有賠錢。

樂菲莊園目前在二手轉售市場是業務員的最愛，只要順利成交，服務費都相對強勢社區來得補。價格相對低，表示屋主在大環境強勢下，屋主方優勢有限，所以任何一組有意願交易的客戶，都盡可能不要漏失，但未來交屋後，對比旁邊動輒70萬的國美中央新村二期、66~70萬的漢皇吾岳，應該還會有補漲的行情。交屋時旁邊社區都應該已經上攻75~80萬這個區間。由2018年的建案的年化投報率，發現品牌力在央北重劃區的確有很顯著的影響，買得貴，未來也增值得比較快，強勢的產品會持續強勢。但只要買在這個重劃區，持有到交屋，沒有人在賠錢的。