今年度的銷售比去年還要困難許多，近期在雙北騎車好像又看到不少仲介店頭倒掉了，現在才是決一勝負的時候，支撐到現在的業務明年初就可以看到一線曙光。

◊ 寶徠花園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

寶徠花園 今年是沒有機會成交了！近期才開始有不少相對合理的物件釋出，在今年8月之前大部分的物件還是如鐵板一塊，很難議下來價格，而且公設不能參觀也是銷售無法塑造價值的主因之一，每次200元的清潔帶看費用，更是壓死駱駝的最後一根稻草，關於這點還是請那個古道熱腸人士去跟社區溝通看看，不然屋主很難處理房子。別忘了，旁邊的御寶銷售可是通行無阻，另外集中全社區的物管，讓整個銷售一氣呼成，這樣每個月也不過成交個幾間，樣樣不方便的寶徠花園一年能成交幾間？

可以看出來寶徠花園近期的開價有稍微友善些，但是基本上很多屋主都有高樓層要出售實收7字頭的基本共識，只能用時間去磨。

◊ 玉上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

玉上園 從10月開始大量的委託爆增，連無意特別開發的智偉都接到好幾通屋主委售的電話，不過社區帶看規矩很多，目前對於這種銷售潛規則一堆的社區敬謝不敏，只想把手上客戶委託的C3-25F處理完就好，不想再另接新委託。

社區上個月有66間供給，這段時間雖然仲介成交了幾間，但是增加的速度遠大於銷售的速度，現在供給又提升至70間左右，在12月10日之後到選前預期銷售速度又會趨緩，可能在明年二月就有機會整個供給量體增加至88間上下。

面中庭區的供給量增加到40間，相當於是104年9月左右社區的全供給量，現在整個玉上園增加了73%的供給，恐怕會跟美河市一樣從10月開始會有個下修潮，會明顯出現在11月交屋的價格跟10月交屋的價格會有很大的價格落差。

現在光美河市加上玉上園就大概有近170件的供給量，只能說大型社區在於盤整的階段的底子比較弱，其他社區可能持平或是微幅上下3%漲跌，這種大型社區一不小心就會回到102年交屋時的基準點。

面交流道的物件開價很明顯僅在50~53萬居多，少部分甚至開到48萬的水平，這樣園上園的價格勢必也會受到影響，形成一個連帶的蝴蝶效應，當大家的產品都不夠強勢的時候，競爭物件降價會讓周遭的社區連帶滯銷。

當然對於業務來說玉上園.美河市都算是個可以創造出業績的社區，因為買賣的拉距現在有個明確的方向，其他社區就未必有那麼明確的現象，要大力議價未必可以收到明確的效果。

◊ 園上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

園上園 目前三房都是條件最好的A6/B6，不過目前還沒有辦法成交，主因可能跟玉上園的價格下修有關係，玉上園的價格補漲則是跟御景.群星會帶頭上漲有關係。

四房前陣子打了地板價格40萬，不知會不會因為這次的房地產交易低迷而跌回4字頭之下，有待觀察。不過園頂交屋在即，會釋出更多的供給，現階段兩個社區的累積供給已經達89件，明年加上園頂，這三個社區供給累積破百只是小菜一碟。

如果園頂的買價破50萬，會有短暫被套牢的現象，這是在所難免的事情。當然長期房地產還是會往上，只是這段時間心裡可能會有點糾結罷了！

◊ 御景/群星會/小雅苑 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

合環御景 現階段開價都算是合理的範圍之內，今年也有不少的交易紀錄，有最低入門門檻41坪型的D2-13F，面對裕隆城的F2-9F，以及面中庭面向的D1-17F，都是不錯的選擇。

群星會 目前釋出的兩房條件也都不錯，價格也開在7字頭之內，基本成交落價都會在合理的範圍內，有兩房購屋需求，又鎖定七張商圈，除了高峰會D5-12F之外，群星會這兩間也是個好購屋選擇。

小雅苑 目前委售價格又調回去原先的開價，相對周遭的社區算是偏高些，不過這個就看每個人的喜好，有喜歡應該都可以洽談。

◊ 高峰會/三和苑/川普 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034

高峰會 現在我們同仁又把D5-12F接回來了，之前曾經成交過，總價為1568萬，對照現在的開價，其實開價沒有很誇張，預算在1600萬左右的買方可以納入考量之一。

三和苑 現在的價格也開得跟之前的成交價格相去不遠，等於現在誠意的屋主基本上都是以成交價格加6~9％作為開價，早期我們的誠意開價大概是成交價格往上開9%~13%左右，現在市場的誠意出售物件大概都有一定的共識，所以比較禁不起名嘴所說的砍八折七折，這樣一殺就跌回2009年的價格，屋主可能自備款都賠光了還得倒賠。

中正川普 跟高峰會.三和苑同為東瑩建設在新店的推案，目前價格對外的開價是比較沒有吸引力的，原先的成交價格也是三者中最低的，雖然沒有像前陣子的開價那麼誇張，但是對比高峰會跟三和苑，集客力少很多。