今年上半年新店沒有什麼新建案，除了佳元柒章外，我們幾乎都是介紹新店區以外的建案居多。8月份開始有些建案可以撰寫，例如：央北重劃區的江陵天喆，再來就是這次我們要介紹的榮工廠都更案，單元5的國揚光河。覺得圖面太小看不清楚，可以點選圖面，會連結到 Flickr 網路空間，就能下載高畫質版本瀏覽。

我們先用新店市區的簡圖去了解榮工廠的相對位置在哪裡，這個區塊的位置就是裕隆城往木柵方向的這些工業區塊，這個區塊比較大型的廠辦有：正大尼龍工業（屬於榮工廠都更單元2範圍）、臺灣通用器材（屬於榮工廠都更單元3範圍）、中華彩色印刷、永豐紙業（屬於榮工廠都更單元4範圍）。新店市區目前幾乎沒有素地可以推新建案，所以榮工廠都更單元，加上都更範圍外圍的德杰 × 新美齊 × 海悅的開明案，潤泰的寶元段案，就會是未來新店市區推案的主力區塊，跟小碧潭、中央新村、央北重劃區、十四張商業區，形成兩大推案戰場。要怎麼押注就看你是市區派，還是央北派，我早期的論述是央北相對市區低基期，但未來會超越市區，站在置產或是首購的角度都是選擇央北，目前還是維持這個看法。

這一區塊由工業用地經由都市計畫變更成特定專用區，為都市計畫設計為產業、商業及住宅複合使用之使用分區，像是國揚光河就是乙種工業用地轉為特定專用區(三) 用地作為住宅使用。

國揚光河定位的是水岸第一排、榮工廠都更案第一案，所以之後的建商都會以此案為地板價往上推案。未來榮工廠都更案，眾人最矚目就是單元2的華固正大尼龍案，暫定可能推案時間在兩年之後，強勢品牌加上大基地推案，應該會把榮工廠都更單元的單價推上新高峰。

單元5更新面積其實不大，約3727.51坪，分為三個區塊，分別是公園用地（由國揚認養，佔地1332坪）、特定專用區 (三) 國揚光河（作為住宅使用）、特定專用區 (一) 廠辦規劃。公園旁就是南環線Y5站遠東工業區站，但完工可能還要很久，所以可以把它當成未來某個時間點可能會實現的利多，但不要把它當成近期會有的機能。

● 特（專一）廠辦 RC結構。21戶作業廠房，15戶服務辦公室，汽車車位266輛，機車車位242輛，規劃樓高24F，地下B5F。廠辦1F挑高6米，2F有規劃公益設施跟空橋廊道（供民眾走動使用），3F~9F則是規劃作業廠房，10F~24F則是規劃辦公室、作業廠房。

● 特（專三）住宅 國揚光河 SC結構。建案基地1331.95坪，建案規劃為A、B兩棟，樓高31F、地下B5F，總戶數337戶，車位規劃為296個平面車位、339個機車位。公設比約為32.98%。1F高度4米2，社區大廳有部分鏤空，所以總高度是8米2（1F 4米2＋2F 4米），規劃為一層6戶、配置3部電梯，每層高度為3.4米。

社區前方的道路，計畫道路退縮4米+6米(綠帶＋自行車+人行步道)、綠帶退縮+4米都更人行道+1.5米容移退縮後，與原本的道路距離算是非常遠，車聲就不會那麼明顯。但車輛出入的道路僅10米，就跟文記街，或是合記街相當，未來整區開發完成，尖峰時間可能還是免不了有點壅塞。

社區部分1F以及2F有公益設施(公托)，3F公設空間也對民眾開放（只要願意支付費用就可以使用），很多人擔心這個部分，但說真的特地來國揚光河使用健身房，或是棋藝室等空間的機率應該是很低。但民眾藉由空橋走到社區平台逗留觀賞河景，看起來是無可避免。

規劃很難得，連小坪數22.17坪、22.24坪都有河岸景觀，銷售雨遮不計價，但是成屋後會幫你登錄上去權狀坪數，所以目前聽到購買的朋友，權狀坪數還原後單價大概買在8字頭，扣除雨遮計價則是買在9字頭居多。河景面向的 A1、A2、A3 跟 B1、B2、B3 的格局是鏡射左右相反，面後方廠辦的 A5 則是跟 B5 是鏡射格局，其他戶型就有些許不同。

預計2025年1月動工，暫定五年左右施工期間，大概可以抓到2028年年底，到2029年年初完工。今年新店的推案真的很少，榮工廠都更系列就是走離塵不離城的賣點，步行7~8分鐘就可以到達大坪林鬧區，但是缺點也是一目了然，喜歡央北重劃區的族群是無法忍受與廠辦為鄰，以及讓外人在自己公共空間移動的生活方式，所以這個產品有它適合的族群。

外在環境會隨著其他大型建商插旗開發後，陸續改善周邊環境，但那需要不少時間，榮工廠都更單元全區開發完成，應該也是10年跑不掉。附上家配圖給有興趣的朋友參考。