近期的新店推案不多，空地有限的大坪林推案更是少得可憐。大坪林双子星的推案算是挺值得去瞭解的，等銷售人員的書面資料準備齊全，智偉就前往進行瞭解。建案距離大坪林捷運步行距離僅在4分鐘左右，即便步行緩慢的人走個6分鐘也一定能到達。

• 潛在的購買族群

由於地理位置的獨特性，吸引的族群，可能景美木柵一帶多過於新店在地居民。大坪林双子星的得房率超過62%（主建物/房屋坪數），公設比（公設/房屋坪數）則是落在28%以內。近期以得房率著稱的有區公所的琢青跟國泰雙璽，七張的合環御寶，總站的國璽，僅有這些建案可以與之比擬。

景美一帶的新建案，得房率都偏低，最著名的岳泰風範得房率僅55%公設比在35%，智偉抓了幾個近期比較知名建案跟新中古屋做個對照，給大家參考看看，也可以說明為什麼現在的購買族群有蠻大一部份從景美木柵一帶過來的。

新建案的公設比都偏高，得房率則是偏低。更別說單價本身也有顯著的落差。距離捷運比較近的推案，像是常玉在代銷預售期間，價格也是高得嚇人，當初第一手買到75萬~80萬的大有人在。像是智偉最近有耳聞一些文山區詢問的客戶在潛銷期間，已經購入大坪林双子星，想想實在是合情合理。而在地客的接受度相對不高，主因可能在於周遭的比較產品，除了城品之外，多半屋齡都偏舊，對照前陣子智偉整理的上市物件表，這些舊社區從去年底進行了價格的修正約15%，上河圖的價格落於48~52萬之間，中興典.中興麗池則落在54~56萬之間，跟大坪林雙子星至少有10%~15%的價格落差，這個落差值在於房地產處於比較觀望的情況下，買方自然沒有辦法加快決定的速度。

• 建案規劃跟配備
  

從電腦空拍示意圖可以瞭解大坪林双子星的主要面向，基地位置座落在新店區寶慶街跟順安街的交叉口，屬於建商與地主合建的新建案，主要面向有面河景（A1.A4 8F以上可以眺望得出去），面舊型商圈等面向。擔心車流量吵雜聲的朋友可以選擇面寶安街的A3.B3.B4。

大坪林双子星的主力規劃為大兩房至四房，坪數從29.41坪～49.43坪，一層四戶，搭配兩個電梯，每戶都是邊間，除了部分公用浴廁無法開窗外，大部分的房間跟衛浴都有開窗，通風採光都是沒有問題的。

抓周遭比較新的中古屋城品來看，城品的位置在於寶慶街35巷內，得房率：53.2%，公設比：34.62％，101年~102年的一手購買均價在53~58萬之間。以44.09坪這樣的規劃坪數來看，大坪林双子星至少比城品多了2.96坪的空間可以運用。

社區戶數：151戶（142戶住家，9戶店面），車位數量：132個（全平面車位），公設比：27.9%。建設公司是萬盟機構的崇仁建設，營造交付遠雄相關集團-東源營造負責，樓高/地下：20F/B4F，建材：鋼筋混凝土，基地面積：618坪。適合總價帶在2000萬~3500萬這個區間的買方。

目前暫時欠缺一樓的社區平面圖，所以僅能大概敘述一下，車道口設於順安街B2戶別正下方，社區公設有：5米5社區大廳.閱覽室.健身房.遊戲區.露天廣場。

水箱層在13F，主要使用YKK的氣密窗以及Low-E玻璃阻絕噪音。

廚具衛浴也是該建案的一大賣點，衛浴配備全部使用GROHE品牌，品質有一定的水準外，也方便後續的維護保養。廚具也是用得還不錯，相較北新官邸時期，這次的配備又更提升了一個層次，據說還都是在日本成套組裝空運來台。

最後附上各個戶別的家具配置圖，給有需要的朋友參考看看。區公所的新建案-美力跟大坪林双子星的價格相去不遠，但是以腹地跟公設規格來看，購買大樓型的產品相較華廈型產品來得佳，至少我們這兩年看得到大樓型的產品抗跌性跟上漲空間都是比較高的。

• 結論

最後做個小小的結論，價格部分開價不會太誇張，大坪林双子星著重於室內的使用空間，跟當初北新官邸的主打得房率＆公設比一樣。對於該區有地緣性的朋友，其實可以花時間去現場看看。

智偉常接到客戶設定2000萬～2300萬，屋齡10年的大坪林電梯大樓，距離捷運10分鐘內，這在二手屋市場要找尋非常的不容易，主要是大坪林捷運一帶的電梯屋齡都偏舊，等於搜尋物件的母體就很小了，又要在裡面找尋出客戶想要的面向樓層等子條件，一篩選後幾乎等於零。但是這樣的物件可以在該建案被滿足，在未來5年大坪林的推案量恐怕也在3筆以內，與其被動的等待中古屋釋出，不如把預售屋的產品也納入考量，更何況距離捷運步行距離也不遠。

大坪林双子星對照文山區近幾年的新建案跟新中古屋，智偉相信這個價差算是挺有感的（至少單價便宜了15%~20%），尤其景美一帶的換屋一族，生活機能跟新店區也屬於重疊區塊，能夠接受新店的環境，也許該建案也個不錯的換屋選擇。