近期蠻多房地合一的消息，房地合一未來實施後，奢侈稅就會退場，也讓地方政府可以解決財政赤字的問題。

奢侈稅上路嚴重打擊供給量，一開始造成供給量直接下降至原先供給的1/3~1/2的水平。記得剛剛奢侈稅推動前，新店的合環御景從50~52萬跌到44~49萬之間。等到奢侈稅正式實施後，第一筆就立刻突破54萬。在房市持續強勢的市場下，打擊供給量其實只是一口氣讓價格漲到頂。以往是一筆一筆的成交堆疊上去，例如：台北人在2009年12月成交26萬－2010年1月成交28萬，在低基期下－每個月漲1萬/坪。奢侈稅只是一口氣讓他們漲到35~36萬，然後短時間價格波動很小，幾乎沒有什麼波動。對真的要買購買房子的人來說，不是件好事－準備好資金卻只能在一堆不適合的案子裡面挑選勉強合適的案子。

現行的奢侈稅的效果並不彰，加上銀行貸款條件越來越嚴格，也造成人頭的市場價格飆升。現行的奢侈稅是以房屋的總價做計算，一年內交易15％總價計算，兩年內交易10%總價計算。

• 對於高資產客.置產客的影響為何？

由於房地合一是利差做計算，所以對於短期持有者的傷害性會比較小。再加上奢侈稅後期，有所謂的『自住認定』的問題，”並非單純名下一屋，且設籍自用”就可以免於國稅局的追查，尤其高總價的客戶可能為國稅局優先開刀對象，造成很多屋主近期都停止銷售物件。這裡我們簡化土增稅等交易雜費，以最近停售的美河市合併大戶來說，客戶出價7000萬，美河市是102年8月交屋，持有時間一年半，即便名下只有一間房屋，仍然有可能被要求繳交700萬的奢侈稅，假設預售時期購買，至今有1200萬的獲利，扣除4%仲介費用280萬，等於最後拿到手上只有220萬，還得併入個人所得，這樣的屋主所得大概都是40%的級距，以現行房地3:7比例(土地課徵土增稅，房屋課徵所得稅)，等於會認列360萬併入個人所得，大概要繳交144萬的稅負，被扣10%的奢侈稅基本上賺的比仲介公司還少，被課到15%基本上是賠錢的。

如果在房地合一的概念，105年1月1日後，重新模擬一樣的狀況，則是課30%的單一稅率360萬，扣掉仲介費280萬，屋主可以拿到560萬。房地合一對於高資產客的傷害性會比奢侈稅低很多，在房地合一的消息陸續放出時，可以發現高總價物件的屋主傾向於晚點銷售，高總價的買方都出來了。

• 另外對於短線投資客的影響為何？

之前的奢侈稅的效果會把投資客掃到預售屋市場，造成成屋市場的自住客比例由原先的3~4成，提升到8~9成，所以造成以前專門經營投客的業務產生了陣亡潮。畢竟經營自住者跟投資者的方式是截然不同：

自住者不只要價格符合心裡預期，還有坪數，面向，風水，樓高…etc，等於要成交自住者，必須完成－探索（瞭解買方需求）－帶看中進行再次確認（增加信任感，確認買方給你的條件）－溝通價格認知－洽談－成交。中間只有一個環節錯了，買方對你的信任就會驟降，或是中間可能被其他同業攔截，所謂的銷售的功夫是在處理自住客，真的會銷售的業務比我們知道的還少之又少，絕大部分的業務僅會開發。

處理投資客就是價格，可以接受各種瑕疵，瑕疵越多用越多的讓價處理，以新店來說，售價為行情的88~9折投資客就會入場。

先前奢侈稅是把市場的大部分的投資者掃到預售屋市場，因為投資客就是資金比較不足，流動性最重要的，把200萬藉由多次的進出成長到400萬－1000萬是他們的目標。在房市熱絡時，預售屋可以克服奢侈稅的資金綑綁問題，而且接手的買方也願意給先卡位的投資客賺一筆，奢侈稅實施其實對建商代銷是相較有利的，對仲介非常不利。

但是現在的推案真的太多了，加上政府的政策反覆不定，系統性風險上升，講真的，後手的投資客也不願意讓前手的投資客賺太多，所以成屋的裝潢包裝賣給自住客其實利潤比較高。購買預售屋。但是銷售中心拆除後，很多投資屋主也面臨了無法快速轉手的困境，以新店的預售屋去年一整年轉手的件數在15件內。預售屋轉手很快就會進入困境，以往隨便買隨便賺的時代已經過去，整個社區都是套房兩房的產品其實推不太動。同質性太高，現在具備獨特性的產品才有機會脫穎而出，選擇的眼光會影響是否能繼續在預售市場賺到錢。

房地合一後，預售的戰線可以拉到成屋之後。現今若在交屋前無法成功換約，就得找尋人頭處理，要不然就是得在交屋前削價競爭，甚至平轉出售都是有可能的，僅為了爭取多點買方的目光，因為被迫持有兩年或是增加持有成本絕對不是投資客願見的。但是現在風險下降了，就是抓利差的30%，增加流動性，對於投資客來說好過奢侈稅。如果本身是口袋更深，所得更高的投資客就更有利了。分離課稅以及流動性的好處都得到了！

• 對於房仲業務的影響

可以預料到投資大戶會回到二手屋市場，而且現在房市比較渾沌，大型投客會吃掉小型投客，在市場內繼續下注的玩家都實力會越來越雄厚。當然可以預料到投資客的比例會提升，而且會比較好經營，因為小投客變少了，投資物件集中在少數投資大戶手上。另外在雙北相對高總價的投資物件，在奢侈稅時期基本上短期很難有獲利，假設有自住認定的限制下，獲利回吐可能都是負報酬，但是在房地合一下，吃掉獲利30%，還是可以玩得下去的，預期仲介手上的投資客比率會提升。這波自住客心態會比較波動，預期之後佔交易市場的比例會下降至6~7成。

現在是投資者補貨的大好時刻，對於政策的方向的理解性更高，就能夠理解政府要做什麼。搶佔先機。現在就是政府就是擺明了要玩房地產可以，但是要給水錢，也讓錯誤的奢侈稅政策有個美麗的台階退場。