2016年7月~2016年8月份成交行情探討 [大坪林商圈]

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整體大坪林商圈的老電梯社區價格持續下修,目前下修商圈第一名:總站商圈,第二名:大坪林商圈。現在在大坪林商圈要找到破60萬的成交紀錄寥寥可數。

 

大坪林商圈(老中古屋價格貼近精華地段公寓價位,僅10年內新成屋抗跌)

  • 城品(一手均價52~57萬,目前成交價格49~53萬)
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
城品 10509 6/12 2220 39.66 180 51.44

城品二手市場終於出現成交紀錄,類似的地點,當初交易的價格明顯高出上河圖一成以上的價格,現在價格修正跟上河圖差不多的水平。

剛好實價登錄有同筆的一手購買價格,可以很清楚的對照,該物件下修幅度為13.89%(該物件一手價格車位跟房屋價格都買得偏高,不能代表整體社區跌幅),評估這個時間點,社區整體均價應該落在49~53萬,社區下修應該落在6~7%。原始的車位認列的價格都偏高,周遭的平面車位價格180萬左右,機械左右平移車位價格150萬。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
城品 10202 12/12 1360 17.1 210 67.25
城品 10202 2/12 2162 39.67 126 51.32
城品 10201 6/12 2578 39.66 240 58.95
城品 10201 3/12 2330 39.65 180 54.22
城品 10112 9/12 2222 39.65 160 52.01
城品 10112 10/12 2348 39.65 160 55.18
城品 10112 9/12 1768 30.92 160 52.01
城品 10112 11/12 1732 30.92 0 56.02
城品 10112 6/12 1730 30.92 0 55.95

 

  • 上河圖(均價46~50萬,價格穩固,低樓層產品則是持續突破社區地板價)
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
上河圖 10508 5/29 2750 55.43 180 46.36
上河圖 10506 3/29 2450 55.03 180 41.25
上河圖 10506 9/29 2438 45.48 180 49.65
上河圖 10505 2/29 1450 32.35 0 44.82
上河圖 10503 26/29 1500 25.87 180 51.02
上河圖 10503 15/29 1398 27.33 0 51.15

兩房目前暫時站穩50萬,三房普遍均價45~49萬,四房價格則落在41~46萬。像是2F~4F這類型低樓層,都有機會再創新低價。

整體社區的價格已經穩固,除了少部分產品外,不分坪數效應的話,社區整體價格幾乎都鎖在46~50萬這個區塊。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
上河圖 10412 2/29 2000 43.4 0 46.08
上河圖 10412 23/29 1735 35.41 0 49.00
上河圖 10410 13/29 2100 34.23 180 56.09
上河圖 10409 15/29 4919 98.24 360 46.41
上河圖 10409 27/29 1985 34.23 180 52.73
上河圖 10408 8/29 2500 49.35 150 47.62
上河圖 10407 5/29 2388 43.45 180 50.82
上河圖 10403 27/29 1410 27.33 0 51.59

 

  • 中興馥(均價15F以下47~51萬,15F以上60~66萬)
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
中興馥 10509 9/20 4752 83.82 440 51.44
中興馥 10509 10/20 4400 83.83 220 49.86
中興馥 10412 15/20 5880 83.84 440 64.89
中興馥 10312 3/20 4188 84.06 220 47.20

中興馥中低樓層的價位比歷年的交易紀錄都還來得低,102年5F成交的單價比現在9F.10F成交的價格還來得高。大坪林商圈大坪數的產品其實不是挺保值,在房市熱絡的時候也賣得不是太好,在房市比較冷的時候,如果又是低樓層只有折價的份。

低樓層部分對照101年~102年的交易價格,現在還衰退9~10%

 

  • 康和春秋
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
康和春秋 10508 3/25 1800 38.48 0 46.78
康和春秋 10410 8/25 880 16.26 0 54.12
康和春秋 10405 15/25 1970 37.88 0 52.01
康和春秋 10311 18/25 870 15.06 0 57.77
康和春秋 10311 14/25 1624 37.75 0 43.02
康和春秋 10302 25/25 1432 24.06 0 59.52
康和春秋 10302 5/25 1030 14.78 0 69.69

康和春秋下修的幅度也大概15~16%左右,目前小坪數已經只剩下53~56萬的交易水平,三房則是跌破50萬。

 

  • 捷運新公館(繼去年底開始至今持續大幅度下修,累積下跌22%)
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
捷運新公館 10509 23/24 1238 22.08 0 56.07
捷運新公館 10507 3/24 450 9.09 0 49.50
捷運新公館 10504 3/24 570 11.8 0 48.31
捷運新公館 10503 2/24 450 9.09 0 49.50
捷運新公館 10502 17/24 1830 34.85 140 48.49

捷運新公館小坪數的成交單價衰退的很嚴重,105年3月2F成交450萬這筆,在103年12月交易576萬,不加上服務費跟持有稅,已經損失22%。

其他三房的產品在去年底下修9~10%,今年度持續下修14%左右,從104年第四季到現在,該社區已經累積下跌22~23%左右。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
捷運新公館 10411 15/24 1750 30.9 0 56.63
捷運新公館 10405 8/24 685 11.8 0 58.05
捷運新公館 10312 2/24 576 9.09 0 63.37
捷運新公館 10309 18/24 1388 21.4 130 58.79
捷運新公館 10306 10/24 520 7.69 0 67.62
捷運新公館 10305 11/24 425 7.69 0 55.27
捷運新公館 10304 13/24 590 9.08 0 64.98
捷運新公館 10301 4/24 1100 18.18 0 60.51

預估大坪林商圈屋齡超過15年以上的社區,像是上河圖.捷運新公館.康和春秋.捷和創世紀,這類型的電梯,此時合理的均價在44萬~50萬之間,除非是兩房產品才有機會突破50萬以上,套房產品要突破50萬也不容易,因為套房物件的客戶也縮手不敢進場購買!

 

  • 啟昇之星
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
啟昇之星 10508 9/9 730 12.06 0 60.53
啟昇之星 10507 9/9 856 13.49 0 63.45
啟昇之星 10405 6/9 850 12.06 0 70.48
啟昇之星 10401 9/9 870 12.96 0 67.13
啟昇之星 10307 6/9 845 12.97 0 65.15
啟昇之星 10301 6/9 970 12.99 0 74.67

整體下跌的幅度不大,在7~10%之間,對照西華館的下跌狀況,其實算是相對抗跌的。也打敗了大坪林大部分的中古交易物件。

 

  • 日安雅築
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
日安雅築 10507 6/7 1820 36.21 150 46.12
日安雅築 10302 6/7 2120 36.21 150 54.40

屋齡已經逼近20年大關,大坪林捷運便捷度最高的區塊幾乎都被這類型的老中古屋(15年~20年)包圍著,近期這些中古屋跌價都跌很大,下跌幅度都在15~16%。目前電梯的主流市場,屋齡還是主要集中在10年內,最多在15年內的社區。

 

  • 三輝君匯
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
三輝君匯 10509 5/23 3568 58.63 230 56.93
三輝君匯 10501 4/23 3599 58.63 230 57.46
三輝君匯 10404 15/23 4825 66.2 460 65.94

評估這間5F成交屋主也是賠錢出場,第一手的三輝君匯價格都很高,無論是房屋單價或是車位價格,都是當年度的神奇銷售價格。

目前君匯低樓層的價位落在55~58萬是比較合適的,高樓層部分59~63萬,對照一手交易價格,下修3~4%,還不算太糟糕。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
三輝君匯 10203 22/23 4498 66.19 300 63.42
三輝君匯 10203 22/23 4448 65.42 300 63.41
三輝君匯 10202 8/23 4317 65.43 300 61.39
三輝君匯 10201 5/23 4257 66.2 300 59.77
三輝君匯 10201 4/23 4197 66.19 240 59.78
三輝君匯 10112 7/23 4574 66.19 480 61.85
三輝君匯 10112 16/23 4766 65.42 510 65.06
三輝君匯 10112 13/23 4345 66.19 240 62.02
三輝君匯 10112 13/23 4274 65.43 220 61.96
三輝君匯 10112 7/23 3625 58.1 220 58.61

 

結論

新中古成屋(10年內),房價修正幅度沒有太多,老中古屋(15年以上),房價修正幅度達15~22%,比較起總站商圈的房價下跌其實是差不了多少,只是大坪林的成交率高出很多,總站成交的筆數非常的稀少。

大坪數的產品,在房地產飛漲的時候,也沒有嚐到甜頭,現在要持續下跌修正。即便環狀線完成,對於整體房價正面效果也很有限,因為現在的客戶都是自住者,20年以上的電梯屋齡,預計他們至少得住個10年~20年,所以盡可能挑選屋齡在10年以內的電梯中古屋。

大坪林也沒有素地跟利多題材,現在15年以上的中古屋均價普遍落在44~50萬之間,跟精華地段的老公寓差不多單價,顯示價值性只剩下現有的機能性,沒有任何未來的增值潛力。

20160516042815_61

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