2016年7月~2016年8月份成交行情探討 [區公所商圈]

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時間很快的就到9月中旬了,交易依舊沒有很熱絡,消費者有很充分的時間可以做購屋的考量,現在市場上大部分的物件都已經修正到很合適的價位,其實可以認真的考量購屋合不合適。有些社區則是已經錯過最低點了,就忘記他們吧!

 

區公所商圈(修正幅度都不大,穩健的區域,可入手)

  • 養心殿

養心殿的A1-13F成交7118萬,對照實價登錄的原始購買價格6836萬,算是表現還不差。養心殿社區如同我們之前所說的,在預售時期購買高樓層的產品目前都有潛在的帳面損失,因為現在中樓層跟低樓層成交價格會壓在60萬以下,高樓層的物件大概不超過63萬。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
養心殿 10508 13/26 7118 114.59 630 56.62
養心殿 10408 7/26 7300 115.14 660 57.67
養心殿 10408 7/26 7300 114.59 600 58.47
養心殿 10404 3/26 7500 114.59 690 59.43
養心殿 10401 22/26 7850 115.14 630 62.71

而對照第一手的購買金額,高樓層的物件在屋主賣出的狀況下幾乎是持平或是小虧損,透過仲介成交至少損失得再跨大2.5%~3%。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
養心殿 10110 26/26 10580 146.09 780 67.08
養心殿 10110 15/26 7480 115.14 728 58.64
養心殿 10109 17/20 5479 83.68 399 60.71
養心殿 10107 21/26 7650 114.59 601 61.51
養心殿 10107 13/26 6836 114.6 496 55.32
養心殿 10107 18/20 5536 83.69 431 61.00
養心殿 10107 17/20 5441 83.03 375 61.01

五峰重劃區的社區目前屬長虹峰華入住率最高,其他養心殿.美麗殿等產品偏向是高資產者置產的配置選擇,空屋率高,總價也偏高,要透過仲介出脫轉手至少都得花上10個月以上的時間。

去年(104年)高樓層部分養心殿價格落在60~63萬之間,今年預估大概只剩下58.2~61.1萬 ; 去年(104年)中低樓層則是在57~60萬之間,今年預估剩下55.29~58.2萬。

101年一手購買者高樓層物件在此時已經沒有辦法避免賠錢在不考量持有稅跟利息.仲介費,損失約3%,低樓層則是還有帳面上的微薄利潤差在車位的價格認列,預售時車位價格賣得相對低。對照104年114坪/115坪的交易狀況來看,今年度比去年大概微幅下修了3%~5%左右。

現在養心殿B2-20F也拿出來銷售,開價9980萬(單價:75.39萬),要守住8226萬的購買價格實在不容易。以A1-13F 7118萬的成交價(開價:8800萬),以及A2-22F 7850萬的成交價(開價:9800萬),都相當於是八折價格成交,即便是開個合適的價格,議價空間大概得抓20%,才能應付買方猛烈的殺價攻勢,當初的車位價格幾乎買到市價,要平盤出脫不太容易。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
養心殿 10408 7/26 7300 115.14 660 57.67
養心殿 10408 7/26 7300 114.59 600 58.47
養心殿 10404 3/26 7500 114.59 690 59.43
養心殿 10401 22/26 7850 115.14 630 62.71
養心殿 10311 20/20 8226 122.82 690 61.36
養心殿 10307 19/20 5980 83.04 630 64.43

 

  • 長虹峰華

長虹峰華目前價格慢慢攀升,要回到往日的高單價有些困難,需要時間。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
長虹峰華 10509 7/15 4600 81.66 470 50.58
長虹峰華 10410 2/15 4500 74.3 220 57.60
長虹峰華 10408 7/15 4080 74.4 470 48.52
長虹峰華 10401 4/15 4260 74.17 250 54.06
長虹峰華 10311 12/15 4900 81.87 470 54.11
長虹峰華 10309 13/15 5150 81.64 440 57.69
長虹峰華 10308 15/15 5000 74.16 220 64.46

幾乎過了一年的時間才成交一間,整體去化的速度很慢。總樓高僅15F面臨是吉美君品最小坪數產品的競爭。吉美君品81坪型9F目前成交單價60.68萬,扣除建商本身的差距跟建案本身的規劃差距,要賣到56萬以上相當的辛苦。

 

  • 冠徳都會通

冠徳都會通的價格也有些微的下修,目前跟西華館的成交均價相當,對照103年房市相對高點,累積跌幅方面大概7%~10%。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
冠徳都會通 10509 15/19 1690 32.03 0 52.76
冠德都會通 10507 16/19 880 16.52 0 53.27
冠徳都會通 10501 14/19 730 12.78 0 57.12

個人覺得捷運共構宅部分,冠徳都會通相較總站商圈的”碧潭有約”或是七張商圈的”西華館”來得划算,目前套房型產品算是新店捷運沿線上最便宜的,支線的美河市小套房還比都會通來得貴。

修正幅度也比西華館下修17%來得少多了!長期持有或是加上出租收益都可以彌補短期的利空損失。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
冠德都會通 10411 16/19 1045 16.4 0 63.72
冠德都會通 10411 11/19 910 16.52 0 55.08
冠德都會通 10410 16/19 1305 22.05 0 59.18
冠德都會通 10409 10/19 963 16.23 0 59.33
冠德都會通 10407 10/19 700 12.77 0 54.82
冠德都會通 10405 10/19 1320 22.05 0 59.86

 

  • 春池吉品

春池的高單價主要都發生在小坪數套房產品,小套房物件創了社區最新高價51.85萬,打破103年2月的51.35萬天花板價格。兩房以上的價格比較符合中興路一段舊中古電梯的均價狀況。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
春池吉品 10508 3/22 1300 30.07 0 43.23
春池吉品 10507 14/22 630 12.15 0 51.85
春池吉品 10506 14/22 1238 29.64 0 41.77

兩房以上的價格對照103年,一共修正10%~13%,41~44萬的成交價格說實話也不會太貴,距離我們認列的電梯地板價格40萬也沒有差異多少,距離區公所捷運站也不會太遠,有購屋需求的朋友可以考慮。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
春池吉品 10407 8/22 1095 21.73 0 50.39
春池吉品 10401 12/22 1125 24.09 0 46.70
春池吉品 10312 8/22 1430 29.64 0 48.25
春池吉品 10307 20/22 1115 22.22 0 50.18
春池吉品 10302 18/22 1141 22.22 0 51.35
春池吉品 10301 13/22 628 12.86 0 48.83

春池吉品套房部分個人覺得略微偏高些,如果不執著在區公所商圈的話,可以考慮七張商圈的寶路生活館,價格也差不多是落在50~53萬這個區間之中,或是區公所的捷運共構宅-冠徳都會通都是不錯的備案。

 

  • 國泰雙璽

國泰雙璽低樓層的客群相對來說很少,成交價格距離50萬大關不遠,在交屋前應該都沒有辦法維持不錯的交易價格,不過現在已經通過屋主預約,可以到現場看屋,預估這陣子還是有機會能成交。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
國泰雙璽 10508 2/22 3035 54.92 200 51.62
國泰雙璽 10504 17/22 3280 54.92 200 56.08
國泰雙璽 10504 6/22 4000 64.9 400 55.47
國泰雙璽 10503 9/22 3460 60.97 200 53.47
國泰雙璽 10402 11/22 4650 72.78 400 58.40

成交的機會主要落於中低樓層,屋主心態都比較軟化,且有不少都有認賠的心理準備,如果可以接受看出去的視野的話,可以考慮。低樓層部分價格目前落在51~55萬之間,高樓層部分57~60萬。

 

  • 天闊

天闊大坪數跌破40萬,不過這不會太令人訝異,因為天闊大坪數以前在房地產熱絡時,大坪數的價格表現比現在還糟糕!整體來說天闊的房價表現接近持平的狀況!

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
天闊 10507 30/36 3624 89.33 200 38.33
天闊 10507 18/34 2120 47.25 200 40.63
天闊 10506 9/32 1380 33.19 0 41.58
天闊 10504 2/34 1380 28.68 0 48.12
天闊 10504 25/32 1890 45.12 0 41.89
天闊 10503 4/32 2530 53.19 140 44.93
天闊 10501 9/32 1900 42.71 0 44.49
天闊 10501 14/36 1500 31.08 0 48.26

天闊價格修正不多,在0~4%這個狹小的區間,在房市熱絡的時候,天闊的價格也僅有小坪數的物件均價50萬,對照當時碧潭捷市60~69萬或是碧潭有約突破70萬的價格,其實合理許多,所以也沒有太多下修的空間。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
天闊 10411 22/32 1530 33.19 0 46.10
天闊 10410 27/36 1500 30.63 0 48.97
天闊 10407 25/34 1377 27.21 0 50.61
天闊 10407 5/36 1360 30.63 0 44.40
天闊 10407 7/36 1760 37.89 0 46.45
天闊 10406 20/32 1520 30.9 0 49.19
天闊 10405 12/34 2650 54.36 200 45.07
天闊 10404 25/36 1918 37.22 150 47.50
天闊 10401 28/32 1320 29.72 0 44.41

 

結論

大部分的區公所商圈的物件都算是合理,在房市熱絡的時候,漲幅也很溫吞不會誇張,區公所商圈最大的炒作就是老舊公寓,像是大新街跟行政街這個區塊,不過他們都已經打回原形了,現在還給老電梯大樓一個公道!

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