2016年7月~2016年8月份成交行情探討 [七張商圈]

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鬼月結束後,開始有不少的詢問電話,包含碧潭對岸的國賓大苑都有不少詢問。雖然尚未成交,但算是有個好的開始。

 

七張商圈(修正幅度都不大,穩健的區域,可入手)

  • 園上園
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
園上園 10509 6/26 1800 42.3 160 38.77
園上園 10508 12/26 1245 23.26 0 53.53
園上園 10506 20/26 2800 53.45 160 49.39
園上園 10504 22/26 1150 23.02 0 49.96
園上園 10504 23/26 1930 42.37 0 45.55
園上園 10503 7/26 2010 46.94 160 39.41
園上園 10501 17/26 1400 23.14 180 52.72

園上園今年度有兩筆三房交易跌破40萬大關,相較104年上半年的成交價格來看,今年價格部分下修12% ; 兩房部分相較104年下修7%,四房大坪數潛在價格下修的幅度會在12%之上。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
園上園 10412 17/26 2528 52.12 180 45.05
園上園 10408 13/26 1380 23.26 0 59.33
園上園 10406 9/26 2108 42.37 160 45.98
園上園 10404 7/26 2020 42.3 160 43.97
園上園 10402 9/24 2450 53.26 180 42.62

扣除兩房以外的社區的其他房型交易速度很慢,前陣子來看,園上園幾乎沒有太多的買盤,潛在買方幾乎都被玉上園給吸收,兩房能夠快速銷售出去,出於玉上園兩房型的產品,最小單位為25.85坪,近一季最低入門門檻也要1350萬,最近玉上園兩房的成交總價則是落在1578萬,與園上園兩房1150~1250萬的總價相比,至少有100萬以上的預算落差,不考慮跨馬路,距離捷運更遠的台北人的情況下,園上園的總價算是很有競爭力的。

 

  • 玉上園
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
玉上園 10509 8/23 2350 45.82 180 47.36
玉上園 10508 11/26 1578 25.85 0 61.04
玉上園 10508 19/27 2625 55.68 200 43.55
玉上園 10508 3/23 1668 35.25 0 47.32
玉上園 10508 25/27 2700 55.68 200 44.90
玉上園 10507 8/27 1418 25.96 0 54.62
玉上園 10507 3/26 1900 41.91 180 41.04
玉上園 10507 12/14 1590 32.63 0 48.73
玉上園 10507 11/14 2100 37.42 180 51.31

玉上園整體均價有回升的趨勢,近期的交易開始出現停滯,會不會造成價格又開始下修有待觀察。G.H棟價格回升的速度比其他戶別來得快,先前有跌破40萬的紀錄,現在已經回升至46~51萬的水平,幾乎快到103年的交易均價49~51萬。

整體社區的均價還是集中在44~50萬之間,略低於103年的52~55萬,累積下修幅度為13%左右,價格已經回升了,之前最大修正幅度為17%。

 

  • 合環御景
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
合環御景 10509 16/21 2800 47.19 200 55.10
合環御景 10505 13/22 2400 41.52 200 52.99
合環御景 10501 15/21 3700 60.4 200 57.95

B1-16F在一個委託期內順利成交,成交價格在屋主的預期設定之內。合環御景的價格也慢慢回復到正常水平。去年第四季大部分的交易都遠低之前的成交均價,今年的交易比較接近合理價格。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
合環御景 10412 7/21 2740 47.19 200 53.82
合環御景 10412 14/21 4720 84.94 400 50.86
合環御景 10410 3/22 3560 63.85 400 49.49
合環御景 10408 13/20 2600 43.44 200 55.25
合環御景 10405 20/21 3900 60.4 400 57.95
合環御景 10404 9/21 3785 59.81 200 59.94
合環御景 10404 12/21 3830 60.4 230 59.60
合環御景 10404 11/20 3660 55.37 200 62.49

對照之前寶橋路78巷面向58~60萬的均價,裕隆城面向60~63萬的均價,中庭面向58~60萬的均價,現在修正幅度不多,大概僅在2%~6.7%之間。

 

  • 西華館
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
西華館 10509 7/18 680 11.77 0 57.77
西華館 10509 17/18 932 16.61 0 56.11
西華館 10508 12/18 705 11.34 0 62.17
西華館 10506 9/18 640 11.67 0 54.84
西華館 10506 13/18 728 11.04 0 65.94
西華館 10506 18/18 858 14.37 0 59.71
西華館 10505 18/18 900 16.3 0 55.21
西華館 10504 13/18 675 11.19 0 60.32
西華館 10504 15/18 880 16.57 0 53.11
西華館 10503 13/18 900 16.27 0 55.32
西華館 10503 12/18 625 11.13 0 56.15

西華館從第三季就有不少間破盤價格出現,在104年上半年整體均價還在63~66萬的成交均價水準,在104年第四季開始就有不少成交54~56萬的紀錄,還有一間直接落在47.76萬。撇除47.76萬這個離群值來看,可以發現16坪大套房型西華館,至少也下修了15% ; 而11坪型小套房型西華館,僅修正4%以內。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
西華館 10412 15/18 705 11.56 0 60.99
西華館 10412 18/18 880 16.29 0 54.02
西華館 10412 6/18 500 10.47 0 47.76
西華館 10411 10/18 730 11.56 0 63.15
西華館 10411 10/18 928 16.53 0 56.14
西華館 10411 16/18 660 10.95 0 60.27
西華館 10411 18/18 680 11.25 0 60.44
西華館 10410 16/18 1060 16.3 0 65.03
西華館 10410 14/18 925 16.27 0 56.85
西華館 10408 14/18 698 11.13 0 62.71
西華館 10408 6/18 780 11.14 0 70.02
西華館 10407 18/18 722 10.95 0 65.94
西華館 10406 13/18 660 10.33 0 63.89
西華館 10403 16/18 780 12 0 65.00
西華館 10401 16/18 1090 16.57 0 65.78

105年的紀錄顯示11坪型的價格也開始守不住,跟隨著16坪型一起下修至54~57萬這個區間,等於整個社區相較104年上半年來看,都累積下跌15%左右,算是目前七張商圈電梯大樓中跌幅最大的社區之一。

 

  • 雍華庭
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
雍華庭 10508 9/13 2700 45.53 180 55.35
雍華庭 10312 13/13 2660 40.53 180 61.19
雍華庭 10309 11/13 2658 37.36 170 66.60

雍華庭也有明顯的下修,大概修正了8%左右。以七張的精華區來看,大部分下跌幅度都已經抑制在10%以內,超過這個修正幅度表現該社區抗跌性嚴重不足。

 

  • 寶徠花園
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
寶徠花園 10509 8/28 3320 51.9 230 59.54
寶徠花園 10504 13/28 3950 67.99 230 54.71
寶徠花園 10503 9/28 3500 51.9 230 63.01

寶徠花園三房的價格一口氣跌破60萬大關,對照前陣子成交的B5-9F又有明顯的衰退5%左右,以交屋後的三房交易來看,當時均價64~66萬,現在大概60~63萬,僅5%左右跌幅。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
寶徠花園 10412 12/28 1880 24.84 0 75.68
寶徠花園 10412 9/28 1700 26.52 0 64.10
寶徠花園 10412 19/28 4800 82.81 440 52.65
寶徠花園 10412 18/28 4800 67.09 440 64.99
寶徠花園 10411 20/28 3000 68.77 450 37.08

四房的價格修正比較有感,B1-13F成交價僅剩下54.71萬,這個價格大概是102年幾乎不會出現的價位,如果有,大概也僅會出現在A1.A3這類低樓層面牆壁的產品之中。當時面裕隆城中低樓層四房成交約62~63萬,等於現在下修了13.8%左右,第一手的屋主扣除服務費用,跟持有成本幾乎沒有賺錢。

 

  • 高峰會
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
高峰會 10509 11/15 1900 29.44 150 59.44
高峰會 10506 6/15 3150 51.87 200 56.87
高峰會 10505 3/15 2000 35.22 200 51.11
高峰會 10501 12/15 1488 25.63 0 58.06

高峰會價格現在也慢慢回復,2+1房成交接近60萬,以現在的市場氛圍來看,算是很不錯的價位。整體下修的幅度大概在4%~10%,高樓層部分的成交都接近60萬,低樓層部分則是50~52萬。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
高峰會 10411 12/15 810 13.35 0 60.67
高峰會 10411 15/15 1000 18.28 0 54.70
高峰會 10404 5/15 1800 29.44 0 61.14
高峰會 10403 6/15 1595 25.63 0 62.23
高峰會 10401 5/15 830 13.35 0 62.17
高峰會 10401 5/15 2628 40.25 150 61.57

低樓層的部分修正的幅度比較大,接近10%,高樓層部分則是下修2%~4%不等。在房市熱絡時,不管樓層高低都一起快速飛漲,在房市冷清時,低樓層的物件會被購買者嚴重挑剔,像是2F.4F這些樓層的物件折價幅度都會高出其他樓層許多。

 

結論

七張商圈家樂福這一帶的電梯大樓,跌幅都有慢慢縮小的趨勢,去年第四季,對於購屋者來說是最好的交易期間,在媒體的渲染下,大型社區的大量釋出,造成房價下跌過度反應,現在市場已經慢慢回復平穩,優質的社區跌幅都慢慢收斂在10%以內。

現在還逐步拉大跌幅顯示社區並沒有想像中來得好,在房市相對偏冷的現在,購屋者會放到各種房屋的缺點,現在還需要持續壓低價格的社區有幾種可能:

1.社區之前幾乎沒有交易,現在初次反應,所以跌幅過度反應(如果是優質社區,之後的交易會慢慢爬升,反之還會繼續下跌)。

2.之前已經下修,現在還持續下修才能增加交易,顯示社區不夠好,不夠抗跌,跟其他同期銷售的物件來比較,沒有競爭力。

3.釋出的物件都是市場不喜歡的交易的樓層面向別,如果這段時間主要釋出都是這樣的產品,會顯得該社區的成交價格有大幅度下修的錯覺。

目前看來合環御景.高峰會都是直接購買持有的社區,西華館.園上園.玉上園相對保值性沒有沒那麼優,寶徠花園三房保值抗跌,四房還要持續觀察,是否為個案。

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