2016年5月~2016年6月份成交行情探討 [區公所商圈]
新店的電梯地板價格,智偉認為是在40萬,在平地上低於這個價格,買貴的可能性超級低。而公寓的地板價格大概是30萬,這裡講的是平地的公寓地板價格,即便是離捷運很遠,要跌破30萬也不容易,稍微便捷一點的公寓地點要賣到突破40萬的比比皆是。區公所中興路一段沿線的電梯幾乎都在4字頭,所以跌也跌不到哪裡去,修正幅度有限,是蠻抗跌的!不過漲得時候也輸其他商圈就是了。
- 松漢大雅
近期松漢大雅的成交筆數增加不少,在105年上半年已經完成了三筆交易,真的很不可思議。以8F做個分界處,8F以下,檳榔路面向的B1.B2僅能看到矮房或是華廈,價格都不是很好。像是B2-5F在102年7月購入,到了105年6月才成功的以『平盤』的價格售出,顯示出新店跟台北市真的不一樣,以超過2500萬以上的物件作為短期投資標的,即便是房市熱絡的時候也無法成功出場。
地址 | 交屋日期 | 樓層 / 樓高 | 成交價格 | 坪數 | 車位 | 車位價格 | 建坪單價 |
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松漢大雅 | 10506 | 5/14 | 3400 | 68.23 | 是 | 360 | 44.56 |
松漢大雅 | 10504 | 10/14 | 4280 | 80.34 | 是 | 360 | 48.79 |
松漢大雅 | 10503 | 10/14 | 3780 | 68.23 | 是 | 360 | 50.12 |
松漢大雅 | 10410 | 10/13 | 4300 | 71.46 | 是 | 360 | 55.14 |
松漢大雅 | 10410 | 11/14 | 4150 | 80.34 | 是 | 360 | 47.17 |
松漢大雅 | 10406 | 13/13 | 4100 | 71.45 | 是 | 360 | 52.34 |
松漢大雅 | 10303 | 8/14 | 4988 | 80.34 | 是 | 360 | 57.61 |
松漢大雅 | 10212 | 3/14 | 3100 | 68.33 | 是 | 200 | 42.44 |
松漢大雅 | 10207 | 5/14 | 3400 | 68.23 | 是 | 360 | 44.56 |
松漢大雅 | 10203 | 6/13 | 3450 | 71.46 | 是 | 160 | 46.04 |
松漢大雅 | 10201 | 11/14 | 4000 | 68.23 | 是 | 400 | 52.76 |
由於松漢大雅前幾年根本就沒有上漲,所以現在來看也沒有跌幅,跟預售的時候相比稍微上漲了一些些,扣除持有成本跟仲介費用,屋主也幾乎沒有賺錢,僅是把那麼大筆的資金閒置在那邊而已。
- 潤泰遠景
潤泰遠景今年度也有足夠的成交量,價格已經有些回升,對照相對高點103年均價48~52萬的表現,現在的價格大約下修9%~10%,不算是太誇張。同樣相似的屋齡放在近期的大坪林中古屋,對照103年來看,普遍都修正15%左右。
地址 | 交屋日期 | 樓層 / 樓高 | 成交價格 | 坪數 | 車位 | 車位價格 | 建坪單價 |
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潤泰遠景 | 10506 | 20/20 | 2050 | 40.54 | 是 | 140 | 47.11 |
潤泰遠景 | 10505 | 4/20 | 1450 | 32.79 | 否 | 0 | 44.22 |
潤泰遠景 | 10504 | 6/20 | 1140 | 24.02 | 否 | 0 | 47.46 |
潤泰遠景 | 10501 | 3/20 | 1120 | 27.1 | 否 | 0 | 41.33 |
潤泰遠景 | 10403 | 8/20 | 1555 | 32.64 | 否 | 0 | 47.64 |
潤泰遠景 | 10312 | 18/20 | 1200 | 21.62 | 否 | 0 | 55.50 |
潤泰遠景 | 10312 | 15/20 | 1800 | 32.36 | 是 | 140 | 51.30 |
區公所商圈的中古屋,在房市熱絡時,雖然也有顯著的上漲,但是上漲的幅度沒有太誇張,下修時,這種近捷運站的優質中古社區還是有基本盤守著,價格下修的程度並沒有太嚴重。再加上未來還有行政園區的加持,相信價格可以慢慢回穩。
- 啟昇貴族
啟昇貴族也沒有明顯的修正,處於幾近持平的狀態。反倒是近期行政街的公寓開始修正了,過去甚至有成交57萬的誇張紀錄,現在修正到42~43萬。對照周邊的潤泰遠景跟春池吉品.啟昇貴族,這些老舊公寓的價值被過份高估,不知道購買的消費者是期望都更還是因為近捷運,且坪數小,所以勇於追價呢?同樣的狀況也發生在大新街的舊公寓,在103年有44~49萬的成交紀錄,近期成交價格落在35~36萬之間,相當於下修了快30%。
地址 | 交屋日期 | 樓層 / 樓高 | 成交價格 | 坪數 | 車位 | 車位價格 | 建坪單價 |
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啟昇貴築 | 10505 | 6/14 | 2346 | 44.39 | 是 | 200 | 48.34 |
啟昇貴築 | 10410 | 11/14 | 1360 | 30.13 | 否 | 0 | 45.14 |
啟昇貴築 | 10307 | 5/13 | 2510 | 46.18 | 是 | 200 | 50.02 |
當潤泰遠景低樓層小坪數都只成交到41~44萬的水平,行政街的公寓賣42~43萬似乎顯得太貴了。在過去的一年,很多熱門公寓不跌反漲,從去年末開始就持續修正,相信今年還有得修正了。
- 春池吉品
春池吉品是中興路一段屬於修正比較多的社區,論社區的管理跟建商的品牌知名度,個人覺得春池是排在潤泰遠景跟現代啟示錄.啟昇貴族之後的。
地址 | 交屋日期 | 樓層 / 樓高 | 成交價格 | 坪數 | 車位 | 車位價格 | 建坪單價 |
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春池吉品 | 10506 | 14/22 | 1238 | 29.64 | 否 | 0 | 41.77 |
春池吉品 | 10407 | 8/22 | 1095 | 21.73 | 否 | 0 | 50.39 |
春池吉品 | 10401 | 12/22 | 1125 | 24.09 | 否 | 0 | 46.70 |
春池吉品 | 10312 | 8/22 | 1430 | 29.64 | 否 | 0 | 48.25 |
春池吉品 | 10307 | 20/22 | 1115 | 22.22 | 否 | 0 | 50.18 |
春池吉品 | 10302 | 18/22 | 1141 | 22.22 | 否 | 0 | 51.35 |
春池吉品 | 10301 | 13/22 | 628 | 12.86 | 否 | 0 | 48.83 |
但是過去很多時候,春池的房價表現甚至上述的所有社區,可能的原因在於春池的小單位釋出的頻率比較高,所以把整體社區的房價拉升,消費者能參考的實價登錄都是被小坪數衝高的虛胖的價格。
今年度修正幅度大概是下修13%~14%左右,算是摔的比較重的,現在的價格對照周遭中興路一段的成交狀況,智偉覺得現在才是它的合理價格。
- 現代啟示錄
整體來說,現代啟示錄也是處於持平到微幅修正4%以內這個狹小的範圍內。沒有太大幅度的波動。均價沒有太大的改變,只是社區高點沒有辦法出現突破50萬以上的紀錄。
地址 | 交屋日期 | 樓層 / 樓高 | 成交價格 | 坪數 | 車位 | 車位價格 | 建坪單價 |
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現代啟示錄 | 10506 | 3/22 | 1768 | 35.98 | 是 | 200 | 43.58 |
現代啟示錄 | 10501 | 4/22 | 1650 | 35.98 | 否 | 0 | 45.86 |
現代啟示錄 | 10409 | 17/23 | 1740 | 37.15 | 否 | 0 | 46.84 |
現代啟示錄 | 10409 | 22/22 | 2500 | 51.58 | 是 | 200 | 44.59 |
現代啟示錄 | 10401 | 4/22 | 1700 | 34.15 | 否 | 0 | 49.78 |
現代啟示錄 | 10311 | 20/23 | 2050 | 37.15 | 是 | 200 | 49.80 |
現代啟示錄 | 10311 | 7/23 | 2050 | 35.29 | 是 | 200 | 52.42 |
現代啟示錄 | 10310 | 8/23 | 1988 | 37.15 | 是 | 200 | 48.13 |
現代啟示錄 | 10301 | 10/22 | 1828 | 32.69 | 是 | 200 | 49.80 |
現代啟示錄 | 10211 | 19/22 | 1938 | 34.15 | 是 | 200 | 50.89 |
區公所這些中古屋目前的地板價格多半在41~44萬之間,這些價位算是很合適也很安全的,除了中華路.華中街國泰建設的案子單價可以達到類似的水平,其他像是三民路應該維持在33~37萬比較合適,行政街維持在37~39萬會比較合適,大新街維持在34~36萬比較合理。
結論
區公所中古屋目前修正幅度不大,幾乎沒有超過10%以上的修正,主因是一直以來大部分區公所的電梯大樓都處於合理的成交水位。反倒是熱門公寓群,被炒作到突破50萬的誇張水平,例如:大新街.行政街,這些舊公寓修正的幅度會超過20%,因為在103年成交45~55萬這種價格太熱太過火了,遇到冷卻的市場會被打回原形。