2016年5月~2016年6月份成交行情探討 [區公所商圈]

投影片3

新店的電梯地板價格,智偉認為是在40萬,在平地上低於這個價格,買貴的可能性超級低。而公寓的地板價格大概是30萬,這裡講的是平地的公寓地板價格,即便是離捷運很遠,要跌破30萬也不容易,稍微便捷一點的公寓地點要賣到突破40萬的比比皆是。區公所中興路一段沿線的電梯幾乎都在4字頭,所以跌也跌不到哪裡去,修正幅度有限,是蠻抗跌的!不過漲得時候也輸其他商圈就是了。

 

  • 松漢大雅

近期松漢大雅的成交筆數增加不少,在105年上半年已經完成了三筆交易,真的很不可思議。以8F做個分界處,8F以下,檳榔路面向的B1.B2僅能看到矮房或是華廈,價格都不是很好。像是B2-5F在102年7月購入,到了105年6月才成功的以『平盤』的價格售出,顯示出新店跟台北市真的不一樣,以超過2500萬以上的物件作為短期投資標的,即便是房市熱絡的時候也無法成功出場。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
松漢大雅 10506 5/14 3400 68.23 360 44.56
松漢大雅 10504 10/14 4280 80.34 360 48.79
松漢大雅 10503 10/14 3780 68.23 360 50.12
松漢大雅 10410 10/13 4300 71.46 360 55.14
松漢大雅 10410 11/14 4150 80.34 360 47.17
松漢大雅 10406 13/13 4100 71.45 360 52.34
松漢大雅 10303 8/14 4988 80.34 360 57.61
松漢大雅 10212 3/14 3100 68.33 200 42.44
松漢大雅 10207 5/14 3400 68.23 360 44.56
松漢大雅 10203 6/13 3450 71.46 160 46.04
松漢大雅 10201 11/14 4000 68.23 400 52.76

由於松漢大雅前幾年根本就沒有上漲,所以現在來看也沒有跌幅,跟預售的時候相比稍微上漲了一些些,扣除持有成本跟仲介費用,屋主也幾乎沒有賺錢,僅是把那麼大筆的資金閒置在那邊而已。

 

  • 潤泰遠景

潤泰遠景今年度也有足夠的成交量,價格已經有些回升,對照相對高點103年均價48~52萬的表現,現在的價格大約下修9%~10%,不算是太誇張。同樣相似的屋齡放在近期的大坪林中古屋,對照103年來看,普遍都修正15%左右。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
潤泰遠景 10506 20/20 2050 40.54 140 47.11
潤泰遠景 10505 4/20 1450 32.79 0 44.22
潤泰遠景 10504 6/20 1140 24.02 0 47.46
潤泰遠景 10501 3/20 1120 27.1 0 41.33
潤泰遠景 10403 8/20 1555 32.64 0 47.64
潤泰遠景 10312 18/20 1200 21.62 0 55.50
潤泰遠景 10312 15/20 1800 32.36 140 51.30

區公所商圈的中古屋,在房市熱絡時,雖然也有顯著的上漲,但是上漲的幅度沒有太誇張,下修時,這種近捷運站的優質中古社區還是有基本盤守著,價格下修的程度並沒有太嚴重。再加上未來還有行政園區的加持,相信價格可以慢慢回穩。

 

  • 啟昇貴族

啟昇貴族也沒有明顯的修正,處於幾近持平的狀態。反倒是近期行政街的公寓開始修正了,過去甚至有成交57萬的誇張紀錄,現在修正到42~43萬。對照周邊的潤泰遠景跟春池吉品.啟昇貴族,這些老舊公寓的價值被過份高估,不知道購買的消費者是期望都更還是因為近捷運,且坪數小,所以勇於追價呢?同樣的狀況也發生在大新街的舊公寓,在103年有44~49萬的成交紀錄,近期成交價格落在35~36萬之間,相當於下修了快30%。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
啟昇貴築 10505 6/14 2346 44.39 200 48.34
啟昇貴築 10410 11/14 1360 30.13 0 45.14
啟昇貴築 10307 5/13 2510 46.18 200 50.02

當潤泰遠景低樓層小坪數都只成交到41~44萬的水平,行政街的公寓賣42~43萬似乎顯得太貴了。在過去的一年,很多熱門公寓不跌反漲,從去年末開始就持續修正,相信今年還有得修正了。

 

  • 春池吉品

春池吉品是中興路一段屬於修正比較多的社區,論社區的管理跟建商的品牌知名度,個人覺得春池是排在潤泰遠景跟現代啟示錄.啟昇貴族之後的。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
春池吉品 10506 14/22 1238 29.64 0 41.77
春池吉品 10407 8/22 1095 21.73 0 50.39
春池吉品 10401 12/22 1125 24.09 0 46.70
春池吉品 10312 8/22 1430 29.64 0 48.25
春池吉品 10307 20/22 1115 22.22 0 50.18
春池吉品 10302 18/22 1141 22.22 0 51.35
春池吉品 10301 13/22 628 12.86 0 48.83

但是過去很多時候,春池的房價表現甚至上述的所有社區,可能的原因在於春池的小單位釋出的頻率比較高,所以把整體社區的房價拉升,消費者能參考的實價登錄都是被小坪數衝高的虛胖的價格。

今年度修正幅度大概是下修13%~14%左右,算是摔的比較重的,現在的價格對照周遭中興路一段的成交狀況,智偉覺得現在才是它的合理價格。

 

  • 現代啟示錄

整體來說,現代啟示錄也是處於持平到微幅修正4%以內這個狹小的範圍內。沒有太大幅度的波動。均價沒有太大的改變,只是社區高點沒有辦法出現突破50萬以上的紀錄。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
現代啟示錄 10506 3/22 1768 35.98 200 43.58
現代啟示錄 10501 4/22 1650 35.98 0 45.86
現代啟示錄 10409 17/23 1740 37.15 0 46.84
現代啟示錄 10409 22/22 2500 51.58 200 44.59
現代啟示錄 10401 4/22 1700 34.15 0 49.78
現代啟示錄 10311 20/23 2050 37.15 200 49.80
現代啟示錄 10311 7/23 2050 35.29 200 52.42
現代啟示錄 10310 8/23 1988 37.15 200 48.13
現代啟示錄 10301 10/22 1828 32.69 200 49.80
現代啟示錄 10211 19/22 1938 34.15 200 50.89

區公所這些中古屋目前的地板價格多半在41~44萬之間,這些價位算是很合適也很安全的,除了中華路.華中街國泰建設的案子單價可以達到類似的水平,其他像是三民路應該維持在33~37萬比較合適,行政街維持在37~39萬會比較合適,大新街維持在34~36萬比較合理。

 

結論

區公所中古屋目前修正幅度不大,幾乎沒有超過10%以上的修正,主因是一直以來大部分區公所的電梯大樓都處於合理的成交水位。反倒是熱門公寓群,被炒作到突破50萬的誇張水平,例如:大新街.行政街,這些舊公寓修正的幅度會超過20%,因為在103年成交45~55萬這種價格太熱太過火了,遇到冷卻的市場會被打回原形。

2016-01-16-020211-23

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