2016年12月~2017年1月份成交行情探討 [大坪林商圈]

大坪林商圈的電梯大樓,屋齡比較舊,而且社區的價格同時受到總價&坪數的影響很大。基本上這個商圈的價值認定是很混亂的,車位無法分算的江陵京都,硬是將車位還原,潛在的建坪單價是在60萬以上的,而中興馥絕大部分的時間連54萬都成交不到,

 

  • 上河圖(價格壓縮在45~50萬內,視野不是重點,總價為王)

上河圖的三房基本上都被抑制在2500萬以下,管你面河景還是面市區現在整個社區除了兩房以外,單價都被壓縮在45~50萬之間,坪數越大,單價越低,樓層低,單價也越低。在這個社區,物件的缺點會被大大的檢視,優點加分效果很有限。

常常跟太太講,買房子的時候要盡量挑抗性低的產品,在房地產下修的時候,這些抗性都會被買方用放大鏡檢視,急著賣就是要大幅度讓價,因為缺乏流動性,得靠賤售才能快速變現。跟房地產上漲的時候剛好相反,現在換仲介照三餐拿這些缺點跟屋主議價,以前是拿河景視野照三餐叫買方加價。

大坪林現在60坪以上的物件銷售時間幾乎要以年來計算,以前的銷售天險是70坪以上,現在持有60坪,假設一年後要用錢,現在就要開始銷售了。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
上河圖 10512 20/29 2180 45.37 180 44.08
上河圖 10512 25/29 2330 48.67 150 44.79
上河圖 10512 16/29 2388 43.1 180 51.23
上河圖 10511 17/29 2850 59.76 180 44.68
上河圖 10509 7/29 2200 43.92 180 45.99
上河圖 10508 5/29 2750 55.43 180 46.36
上河圖 10506 9/29 2438 45.48 180 49.65
上河圖 10506 3/29 2450 55.03 180 41.25
上河圖 10506 8/29 2060 40.38 180 46.56
上河圖 10505 2/29 1450 32.35 0 44.82
上河圖 10503 26/29 1500 25.87 180 51.02
上河圖 10503 15/29 1398 27.33 0 51.15

 

  • 中興馥(社區整體價位創下新低,高樓層僅賣出102年低樓層價位)

中興馥在105年被打回原形,創下歷史新低價。在104年之前二手市場幾乎沒有釋出超過10F以上的物件,僅有代銷一手成交高樓層19F的高單價紀錄。102年下半年至103年成交單價也一直被抑制在50萬以下,大坪林商圈超過70坪型的產品幾乎可以被認定為是市場毒藥!

在104年結束前信義房屋成交15F 64.89萬,一度創下新高價格,也讓仲介重新評估中興馥高中低樓層的潛在合理成交價格為何,現在A2-16F的53.97萬成交價格,等於現在低樓層的市場認知價格可能還低於102~103年的水準。

評估大坪林商圈現在坪數超過60坪以上的產品,無論社區好壞,只要總價超過3800萬,基本上單價很難站穩60萬,而總價超過3800萬銷售時間會超過九個月以上,甚至伴隨這破盤價格的產生!地點極優的江陵春.江陵禮,成交單價被壓縮在54~57萬之間,除非是超好的條件配合上不超過60坪的坪數,才勉強有機會站上6字頭 ; 大坪林商圈二級的電梯大樓(例如:上河圖),總價2500萬以內比較有機會在120天內銷售出去,超過這個總價,單價就會下降許多,而且賣很久。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
中興馥 10601 16/20 4850 82.45 400 53.97
中興馥 10509 9/20 4752 83.82 440 51.44
中興馥 10509 10/20 4400 83.83 220 49.86
中興馥 10412 15/20 5880 83.84 440 64.89
中興馥 10312 3/20 4188 84.06 220 47.20
中興馥 10209 6/20 4500 84.06 350 49.37
中興馥 10209 5/20 4630 84.05 250 52.11
中興馥 10204 3/20 4950 84.07 350 54.72
中興馥 10204 19/20 5950 83.78 440 65.77
中興馥 10112 19/20 5860 82.41 440 65.77
中興馥 10106 2/20 5115 84.53 400 55.78

 

  • 中興麗池(緩跌,累積跌幅8~9%,目前成交水準回到102年的交易水平)

從表格來看,中興麗池的確下修了。房價在104年初就到頂點了,然後一直衰退,接近兩年的時間。以最高點來看一共下修了8%~9%,其實也還好,不會太痛。當初從35萬到60.08萬,88%的漲幅,大約花四年的時間(99年~104年初),相當於每年成長17%。房地產漲得時候速度很快,跌的時候緩跌。

消費者對房價上漲比較敏感,對於房價下修其實很無感,因為下修也不過10%上下而已,等於平均一年跌了4%!新聞媒體推波助瀾下,消費者有著過度的預期,以為到處都是投資客跳樓,到新店房地產市場來看房子,會發現現實不如預期,挺失望的。

新店房地產投資的風氣沒有那麼重,幾年前還有投資客嫌新店的投報率不夠豐厚,這裡多半是實質需求者在換手交替,就算有投客也頂多也是玩電梯兩房或是公寓兩房至三房的產品,對比中永和或是新莊.板橋,其實新店的房地產市場很健康,只要房地產止跌,前面幾年的累積跌幅不要太誇張,很快就會弭平帳面上的損失。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
中興麗池 10601 8/12 1400 25.49 0 54.92
中興麗池 10411 3/12 1580 25.49 200 54.14
中興麗池 10403 8/13 2300 36.87 200 56.96
中興麗池 10403 6/13 2415 36.87 200 60.08
中興麗池 10305 4/13 2370 36.87 200 58.86
中興麗池 10210 5/12 1438 25.49 0 56.41
中興麗池 10202 8/13 2250 36.9 400 50.14
中興麗池 10109 11/13 2200 37.5 200 53.33

 

結論

電梯的換屋選擇,大坪林的抗性很多,屋齡舊(假設接手持有個10年,屋齡就快30年),總價效應,發展潛力有限。一般來說我會建議客戶還是往區公所跟七張商圈做選擇,北市第一站的優勢已經幾乎沒有。

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