2016年12月~2017年1月份成交行情探討 [七張商圈]

七張部分套房的跌幅已經收斂,僅剩下大坪數持續破底。套房產品有點類似房地產市場的觀測儀,顯示買氣有些許的回溫。但是購買大坪數產品的買方還是大幅度減少,加上大環境對於這類型產品相當不友善,無論是稅賦或是持有成本都是相對一般產品高出許多,所以大坪數產品在單價上必須不斷的做讓步才會有可能銷售成功。

高總價物件的棟別或是視野對於單價的影響力已經不顯著,大坪數配上河景跟中坪數配上市景的價格不會相差太多。

 

  • 玉上園(兩房&三房價格穩定,大坪數物件持續破底)

跌幅已經收斂,兩房已經回到6字頭,三房45~50萬,大坪數或是面交流道瑕疵戶價格會落到3字頭,據智偉所知,大坪數低樓層目前還持續再破底,現在大概在30~31萬上下。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
玉上園 10601 3/23 1885 43.32 180 39.36
玉上園 10512 25/27 3060 77.61 400 34.27
玉上園 10511 10/27 2650 47.35 200 51.74
玉上園 10510 5/27 2688 57.38 200 43.36
玉上園 10509 8/23 2350 45.82 180 47.36
玉上園 10509 9/14 2000 39.09 180 46.56
玉上園 10509 20/27 2588 48.9 200 48.83
玉上園 10509 27/27 9400 120.73 360 74.88

 

  • 寶徠花園(兩房站穩70萬,三房&四房回到預售時期的成交水位)

寶徠花園除了兩房還有利可圖之外,其他房型銷售,沒有獲利的空間。寶徠花園三房&四房成交水平跟周遭的群星會.合環御景相當,四房的坪數由於都是66.4坪以上,在現今的市場,60坪以上的物件都處於買方市場,看屋的買方少,看了出價的比率也極低,估計成交價格會回到第一手的購買價格(54~60萬)。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
寶徠花園 10601 25/28 4350 68.77 460 56.57
寶徠花園 10510 9/28 2160 26.52 250 72.02
寶徠花園 10509 8/28 3320 51.9 230 59.54
寶徠花園 10507 5/28 3150 51.9 230 56.26
寶徠花園 10504 13/28 3950 67.99 230 54.71
寶徠花園 10503 9/28 3500 51.9 230 63.01
寶徠花園 10503 13/28 4398 67.99 460 57.92

無論看裕隆城或是看寶橋路85巷,只要不是面壁的面向(A6),兩房成交單價站穩70萬單價,社區最高單價為A7-7F的79.16萬,26.52坪加上平面車位(250萬),成交總價為2350萬。

交屋後的B5-12F一度創了三房換手的最高單價66.09萬,然後碰到A3-12F,面壁加上雙車位的產品,成交一度破底至55.8萬,在105年上半年又慢慢回穩。現在正常成交價格55~59萬,僅比於當初預售時期的一手購買價格每坪再多個一兩萬。若在102~103年有進行轉手的物件(單價:62~65萬),現在帳面上損失約10%左右。

四房的物件跟三房有些許的不同,視野的加成或是縮減效果更明顯,68/82坪型的物件分佈在14F以上,現在25F這種超高樓層的物件僅成交56.57萬,同樣的產品在102年大概成交的水位在65~67萬左右,等於下修了15%,小四房甚至在105年4月份創下了最低成交單價54.71萬,真的很悲劇。最高單價發生在103年10月份82坪型25F的72.33萬,跟三房類似,在102年12月交屋後,在103年間,兩房.三房跟四房都曾創下歷史新高,然後只有兩房維持住高單價,三房跟四房都急速下墜,分別修正幅度為10%跟15%。

 

  • 西華館(短時間快速下修,經過一年時間,累積跌幅只剩下5~6%)

104年11月到12月間開始有價格下修的趨勢,在105年的上半年幾乎都是5字頭成交紀錄,均價下修10~13%,105年下半年慢慢回穩,現在距離104年的均價累積下修的幅度只剩下5~6%。

相較比總站的碧潭有約,七張的西華館雖然在104年下半年跟玉上園美河市一樣都在短時間大幅度下修,但是已經反彈一半的跌幅了,而碧潭有約套房現在距離房價高點至少累積跌幅還高達20%。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
西華館 10512 11/18 680 11.13 0 61.10
西華館 10509 7/18 680 11.77 0 57.77
西華館 10509 17/18 932 16.61 0 56.11
西華館 10508 12/18 705 11.34 0 62.17
西華館 10506 9/18 640 11.67 0 54.84
西華館 10506 13/18 728 11.04 0 65.94
西華館 10506 18/18 858 14.37 0 59.71
西華館 10505 18/18 900 16.3 0 55.21
西華館 10504 13/18 675 11.19 0 60.32
西華館 10504 15/18 880 16.57 0 53.11
西華館 10503 12/18 625 11.13 0 56.15
西華館 10503 13/18 900 16.27 0 55.32

 

結論

七張商圈的套房到三房物件價格已經回穩,對於一直都有在看房子的客戶來說,很失望,原本覺得跌10~15%還不夠,結果現在價格又漲回去,距離當初的高點大概只有94~95折的優惠。

四房以上的物件如果超過60坪,現在也是銷售困難,55坪左右就是銷售的天險了,超過60坪整體銷售的時間拉得很長,通常需要半年至一年半的時間才銷售得出去,而且價格還不盡人意。

仲介銷售的主力還是以實質需求的買方為主,而這些多半集中在兩房以內的物件。大坪數推銷的難處在於,購買者同時是屋主,同時接受了業務的利空跟利多資訊的洗禮,對於購買沒有辦法果斷下決定,他們身為屋主也知道現在房子不好賣,除非價格讓他們覺得值得冒險,否則繼續窩在自己的窩裡,風險比較小。

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