2016年10月份新店區市場移轉量
今年度的交易狀況比去年略好些,不過交易量還是很慘,對照100年的交易狀況目前下修至五成左右,今年突破400件移轉的月份僅有三個月份,板橋的狀況跟新店也很類似,超過400件以上移轉的月份也僅有三個月份,中永和的交易量更是少得可憐,近期海外投資的熱潮也消退了,看來轉做租屋市場是目前仲介的新趨勢,看到不少雙北的業務都開始轉攻交屋的台北晶麒。
智偉觀察到近期也有不少物件銷售時間超過9個月了,突然都下架了,不是成交了,都轉往租屋市場,很快的時間就都出租掉了,目前看到寶徠花園也有不少間開始從出售轉為出租。
現在業務承接委託有幾個要點,第一要鎖定成屋,交易的族群已經沒有投資客,置產客的比例也很低,在市場幾乎都是自住客的情況下,沒看到房屋要做決定幾乎不太可能 ; 第二要接到”可售”的物件,一開始物件就要處於”可銷售”的狀態,什麼是可銷售的狀態,就是物件一開始價格上就要明確的符合市場的價位,沒有辦法花個三四個月浪費一堆帶看,再慢慢議價,通常屋主還要賣很高的物件,基本上銷售時間都要超過一年以上,而且前面仲介都在浪費時間跟金錢 ; 第三總價帶跟族群要明確,市場現在主要購買族群為剛性需求者,有時間急迫性的客戶為何?主要是首購族群,兩房總價帶1500萬以下,三房(有車位)總價帶2500萬以內,三房(無車位)總價帶2300萬以內,公寓則是在1000~1300萬以內比較好銷售。
另外一個新店交易的重點,可能也跟剛性需求的買方為交易主力有關,就是安坑跟新店市區的交易比例已經接近 1:1 的狀態(在五六年前的比例約3:7),首購族群的預算在安坑的物件幾乎都可以被滿足,從預算500萬~1500萬能選的物件相對市區多得許多。另外這也意味著現在業務單一精耕一個商圈可能已經不足以吃飽飯了,你現在作新店市區可能也同時要懂一點安坑或是文山區的房地產市場才可以,當商圈無法滿足客戶的需求,需要跨區配案才有機會配案,不是每個仲介都跟房仲女王一樣,可以把手上現有的案子直接賣給來電詢問的買主。講個比較實在的,直營店的家數配置市區約配置12家店,安坑配置2家店,但是物件成交比率已經為 1:1,被分配到安坑的業務也許相對市區的業務來得幸福許多。
不管出租也好,出售也好,亦或是銷售海外房地產,找到適合自己特性的產品,在現在的市場是業務需去省思的,也不要垂頭喪氣,機會是留給準備好的人的。