2013年7月份成交行情探討(大坪林.七張商圈)


看到7月份的成交資料登錄,可以明顯感覺到市中心6月中古屋的銷售的比例有略微提升,之前調出交易件數,會發覺有蠻高的比率是屬於安坑,目前市中心的成交比率有微幅提升些,當然對比奢侈稅實施前無法同日而語。

目前可以看到二線的中古大樓已經慢慢站上60萬,其中有上70萬的社區有:寶徠花園.啟昇之星.御寶上60萬的社區有:群星會.御之禮.高峰會.合環御景.新店感應.康和春秋.捷和創世紀.舞立方.三輝寶安.西華館.三輝君匯.高峰會.合環御品.碧潭有約.城品.養心殿.美麗殿.冠德都會通.國泰雙璽.霞飛大道2期.中興馥.江陵春.晶華館.美麗人生.新天地。



之前有陣子小坪數的熱潮稍微衰退,現在又重新捲土而來,在高單價且高總價的新店市中心,目前小坪數的動能還是很強,總價在1000萬以下電梯社區的選擇極為有限,1000~1500萬的電梯兩房的產品供給也逐漸下滑,造成單價一直在創新高,首購族群還是很強大的剛性需求族群。

就大坪林的部分:目前捷和創世紀創下新高單價,同樣是大套房到兩房的坪數範圍。至於康和春秋出現的是三房的產品明顯單價就下降很多,只有比較強勢的社區,使整體社區單價會一起提升,無論房數。景美美景的單價也終於上到40萬了,在智偉剛執業時約23~24萬左右,這四年的時間成長了66%。即便市中心很貴,還是有不少購屋族群不想離開新店市區,這些預算有限的朋友選擇小坪數的產品。


三輝寶安持續創新高,當康和春秋.捷和創世紀都上60萬了,我還能說他不合理嗎@@

寶徠花園出現第一筆70萬的成交行情,條件是最好的B6,且配上B2車位,出價非常踴躍,即便是成交後還有不少客人在詢問,非常可怕。寶路生活館開始慢慢站穩50萬的單價,跟旁邊78巷的社區單價落差約5~15萬左右,繼續被御之禮.群星會等社區影響著。

合環御景終於出現第一筆破60萬的單價,F2-13F。去年創新高的是F2-17F,今年首破新高為同棟別的中樓層,目前合環御景幾乎在55萬打底,條件好的上到60萬為常態(何謂條件好?請參考我們之前的合環御景建案討論)。



西華館上漲趨勢目前呈現持平,不然一直上攻是很可怕的,目前均價由55~58萬提升至57~63萬為常態。

極景藍區目前最高價為56.99萬,目前少見市中心指標型二線大樓還沒有破60萬,不過下一次新物件的供給,可能屋主的要求就是60萬以上了。

新店感應也上到61.25萬了,事實上北新路二段97巷的公寓5F成交48.8萬,新店感應今年7月前買的價格都算很划算,直接等於跳空了每坪6萬左右的單價。

高峰會也也是直攻64.44萬,之前高點價格為61.81萬,市中心現在的比價效應很可怕,當二線大樓成交一間高價,其他大樓的屋主其實資訊都很靈通,馬上要求比照辦理。結果就是一起上漲,其實接觸那麼多買方的智偉,瞭解絕大部分的客戶群還是期望住在交通跟機能都相對便利的市區,在供給嚴重減少,買方只能不斷被迫追加預算的情況下,不知道這樣的驚驚漲的情況還會維持多久?!

另外久違的御之禮也成交了,一口氣突破62萬的關卡,到達62.62萬。久久沒有交易的社區,突然丟出來,實價登錄跟仲介網之前的價格都失去準度!因為在比價效應下,御之禮的屋主期望價格一定不可能賣5字頭。



現在總結:市中心小坪數單價還有動能,總價直到首購買不起前都還會上漲;市中心四房看產品本身強不強,本身強,跟著上漲,甚至帶領上漲,例如:寶徠花園.御寶。本身不強,僅只能看著其他社區上漲,自己持平甚至不調漲也賣不出去的窘境。最近新店新推案都往大坪數去,哪些推案是強勢產品,哪些僅是佔商圈豆腐,實質本身條件很弱,要小心注意,大坪數買錯地點,投報率會非常低。


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一般留言 (2)

  1. 好奇怪,明明需求最大的是小坪數兩房,單價也高,為什麼建商還是狂推大坪數呢

    • 因為建商就是商業利益導向,看重劃區就知道了,剛開始一定有兩房產品還有小三房,最後推案一定往大坪數推,這是增加建設獲利的方法。

      越成熟的區域,越不用擔心銷售的問題,就越容易往大坪數去推案;新興成形的生活圈,一定會有兩房跟小三房產品,吸引投資客跟自住客,才可以在相對短時間有效銷售完畢。

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