指標型建案跟知名度高的社區探討比較-(1)

新店建案比較
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最近市場算是很火熱,但是這種火熱是無法讓整個仲介圈都受惠的火熱(畢竟案子供給太少),現階段市中心開價明顯偏離行情的案子不少,目前只要接到案子是在行情內的,其實有很多業務都不願意上網,很多也都在幾週內銷售掉(仲介們都很神通廣大,沒幾天就找到案子的屋主,如果是常在市場跑有在成交的仲介還好,如果是經驗不足的業務,就是亂報價破壞價格)。

首先我想先說明養心殿,以下是養心殿去年的成交單價,看起來還蠻高的(最高單價為:67.08萬頂樓26F,最低價為55.32萬13F)。

這張圖是實價登錄交易明細,其實養心殿是個極高總價的產品,我去看養心殿美麗殿的時候,案場人員都跟我報成交價75萬,不過我想這個一定是有某種程度的『誤會』。在去年蠻多筆車位的價格都採比較低報的狀態去衝高建坪單價。以現在相同的車位成交價行情去還原,去年的頂樓成交單價應該為65.57萬,另外舉例的15F為57.15萬(15F相當於同時期合環御景E動高樓層的價位)。去年合環御景E1-20F成交單價為56.26萬,F2-17F成交單價為59.12萬。

今年開始養心殿的實價登錄沒有成交車位價格明細,我把他用以上的基準去還原建坪單價,可以知道今年房地產其實算是很火熱,只要你訂立的價格不要太偏離行情都可以去化掉。

今年的養心殿的建坪單價是真材實料的上到62.07~64.61萬(中高樓層) 。在2013年前我覺得養心殿還不算真正的豪宅,至少在代銷報價,跟真實的成交價的落差太大,去看屋的時候還有開89萬,真的是開價打7折。但是在2013年開始我覺得他就跟三輝君匯跟寶徠花園算是同規格的產品,雖然現在平均單價寶徠最高,但是我覺得這三者沒有很顯著性的差異(我把他們放在同一個層次)。

然後我們再來講所謂的『成交行情』,一般消費者在詢問仲介的時候,例如:問寶徠花園的價格,往往只有得到『一個價格』,通常就是開價,很多業務是把開價報給買方,因為沒有把握把屋主的價格協議下來,不如報開價讓買方吸收錯誤的資訊(但是買方不是笨蛋,至少現在看到智偉的網站的買方你不是)。當客戶得到真實的成交資訊,往往就是對帶看的業務心灰意冷,但是遇到假裝成是買方的訪價屋主,那就麻煩了…後果可想而知,就是一間又一間的天價屋。

報平均價格或是開價都算是有些偏誤的資訊,當然後者是惡意的,前者是不夠客觀。像是群星會這種社區放射狀是集中的社區(全部往中庭看),這種社區的平均價格很有參考性。

但是如果是合環御景這類型的社區,有些看中庭,有些看中興路二段,有些看寶橋路78巷,有些看寶路生活館,這樣的平均價格就會失真,當然你看到御景A2格局的時候,仲介報平均價格,你就會買到,因為這是該社區條件相對比較差的位置。

上面是我自己排的社區建案層次,第一類型指標型建案,目前就是由寶徠花園.養心殿.三輝君匯做為代表,價格以三輝君匯價格最為穩定,價格沒有太明顯波動。而目前三輝君匯的最高價跟養心殿差不多,寶徠花園最高價超過他們,但是也沒有破70萬。

另外第二類型的建案都是條件很不錯的中古社區,像是高峰會.群星會社區都不錯,地點機能性.管理都很棒,晶華館.霞飛二期屬於離捷運非常近的電梯社區,即便樺福大家都知道他房屋的細節做得不是那麼細心,但是晶華館再一次說明Location的重要性,地點對了,其他都可以再商量。

中興馥上次講了19F也是成交65.77萬,但是10F以下的樓層成交的價位明顯在群星會等社區之下,長虹峰華同樣在五峰重劃區,但是即便是13.14F成交價跟養心殿還是差異甚大。不管是第一個類型,甚至是第四個類型都是一般小老百姓覺得很棒的產品,只是他們主打的客群不一樣,銷售難度也不一樣(有些賣高單價,有些則是賣高總價),沒有住松漢大雅的客戶層次低於高峰會喔(先這裡說清楚,免得大家誤會智偉)!

這只是個簡單的表格,當然是顯示出平均價格他們跟其他建案的相對狀況,可以用這個做簡單的判斷,當然每個社區一定有比較好的面向跟比較差的面向,就要以平均價格上下加減分。

4月份的移轉件數為446件,信義永慶網站公布約84件。佔市場約18.8%,其他直營體系以外同業加起來應該到14%(這邊無法評估只是概估),所以還有蠻大比例的移轉案件,是屬於親友等非正常市場交易(達67%左右)。

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