11月上市案件整理-七張商圈等9社區

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近期有很多言論偏激者,有些是信奉房價無限上漲的,有些是房價無限下跌的,有些是房地產名嘴的信徒,我個人是懶得跟你們溝通,對我而言,你們都是只看到自己的利益,而未理性去思考的人,多說無益,這裡就是幾分證據講幾分話。

在房地產上漲時,有人說智偉都幫屋主說話,現在屋主跳出來說智偉都幫買方說話,其實智偉只是反應現在市場的真實狀況,不偏不倚,大家嘴上期望有良心業務為自己服務,但是實話總是讓人不舒服的,所以話術派的業務還是可以在市場佔有一席之地。

 


◊ 玉上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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整體玉上園價格已經回穩,沒有再持續破底了,不過交易速度已經下降,目前累積的供給又慢慢朝50件邁進。社區八棟大樓均價落在45~50萬之間,棟別間的價差幾乎不見了,過去GH棟別成交價格在47~50萬之間,其他棟別在50~55萬之間,目前除了兩房的產品之外,大部分的面向都成交在45~50萬。

 


◊ 園上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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園上園目前兩房站穩5字頭,現在大四房產品跟三房低樓層可能都得滑落至3字頭,即便是高樓層露台大戶也面臨賠錢的命運。

標準三房跟小四房的成交價格在42~46萬之間,朝南面向為第一首選(A6/B6.B3/A3),至少未來沒有遮蔽,視野上面會舒服很多。

 


◊ 園頂 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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園頂現階段可以”有技巧”的換約,即便如此,要成功銷售掉還是有些難度。我們由三四房的方面來探討,以當初園頂的推案來看A.B棟的相當於當時的玉上園GH棟的價格46~50萬 ; 而C.D動的購買價格相當於是當時的玉上園的中庭方面的價格50~54萬之間。

現在玉上園的平均單價為45~50萬之間,之前跌到39~40萬的GH棟別,此時GH棟已經回到46~50萬之間的水準 ; 而中庭區則是45~50萬之間,突破50萬的紀錄少之又少。整體玉上園社區除了兩房以外,棟別間的價差幾乎沒有了。

回到正題,當年的交易來看,園頂相當於跟玉上園同樣成交價格,現在也許潛在的成交價格依舊相當,那表示園頂的屋主超過50萬以上的購買成本要抱持著賠錢的心理準備才有辦法出脫。而購買價格在55~58萬幾乎不可能成交,要以現在的潛在市價成交,等於15%全部賠光,跟建商翻桌一樣也是賠15%,交給仲介銷售不如選擇直接違約。

 


◊ 寶徠花園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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寶徠花園有不少物件已經轉為出租,暫停出售。目前除了兩房價格還站穩70萬大關之外,其他三房跟四房物件都相較102年以及103年的成交價格來得衰退,三房&四房的成交價格已經跌回當初銷售(100年)的一手成本。

 


◊ 合環御景 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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目前累積的供給量達到6間,有超過一半以上開價都尚可,但是尚未成功出售。社區除了可以看到裕隆城的面向之外,大部分的棟別價差都幾乎沒有了。社區可以看到裕隆城的面向有機會站在60萬以上,其他面向則是集中在55~60萬之間均價。

價格相對於去年底的狀況有稍微穩定,沒有持續破底的現象,三房物件開價如果相對合理銷售的時間也不會太久。

 


◊ 合環御寶 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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合環御寶目前大部分的開價都算是合理,對比附近的三輝君匯,真的是誠售。比較注重視野部分的買方,選擇91/99坪型,視野會比較遼闊,預算相對沒有那麼充足的買方則是選擇棟距相對較小的74/79坪型。目前合環御寶應該算是中古成屋之中,均價表現最佳的社區。

 


◊ 高峰會 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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高峰會低樓層的價格可能落在50~52萬之間,其他樓層的均價則是落於55~60萬。供給量也不大,其中的A5-2F前一年有銷售過,最近又重新上架,如果屋主設定價格在50~52萬之間,應該有機會在一個委託期內銷售出去。

 


◊ 三和苑 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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三和苑價格回到102年左右的水準,低樓層的三房面向,視野比較不突出,價格會在49~50萬之間 ; 四房面中庭的面向價格會比較好,預計會落在53~55萬。社區一直呈現低供給量,屋主相互競價的情況比較少,之前頂多就是銷售時間偏長,一些屋主按耐不住願意讓價。

 


◊ 中正川普 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034


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中正川普開價近期都偏高很多,成交價跟開價都有很顯著的落差,對照周遭的三和苑或是七張的高峰會社區來看,中正川普的地理位置並不突出,開價都開得很高,業務員需要大力議價,買方才有意願洽談。

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