房地合一通過了，但是大部分的自住型買方還是不大清楚，最近密集研究的恐怕只有從業人員跟投資客。新聞媒體說，要買房趁現在，是真的嗎？對於媒體講的話，智偉是不相信的，還是自己下來研究一下，再確認看看。

房屋從買入到賣出，必須繳納交易稅 (印花稅、契稅) 、持有稅 (房屋稅、地價稅)、所得稅 (土地增值稅、交易所得稅)，上面我們列出主要課稅的基準為何。雖然說房子轉賣是同時移轉房屋跟土地，但是課稅是分開的，課稅基礎貼近市場價格，所以推動「房地合一」改革。

• 土地、房屋售價拆分不成比例：移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。在實務上，為了規避所得稅的累進稅率，主要壓低房屋售價，報高土地價格為處理的手法之一。

• 課稅基礎與市價脫節：透過實價登錄的資料比對，房屋評定現值平均不到市價的一成，土地公告現值平均則不到市價的五成，超過公告的部分，所得不需要繳稅的。

• 土地漲價不用繳稅：因公告現值一年調整一次，所以在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅。

• 賠錢賣卻要繳土地增值稅：因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，所以每年政府仍會予以調高，導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅的詭異現象。

由此大概可以知道房地合一的假設狀況，應該具備有『增加移轉成本，侵蝕買賣獲利』.『避免賠錢還要繳納稅賦』的特性，不過房地合一推出後，奢侈稅也會解套，智偉認為房地合一也是讓奢侈稅惡法解套又能增加稅收，博得美名的手法就是了，特別攻擊房屋所得這塊。而豪宅稅則是鎖定高總價房屋持有成本這塊，讓目前的豪宅市場幾乎呈現一片死寂。

節錄財政部的房地合一海報，大家瞭解一下未來的課稅基礎。6年內沒有營業出租事實，還有自住減免，400萬所得以下免稅，超過的部分會10%課稅。

回到正題

現行的房屋買賣，房屋交易所得稅部分，土地跟房屋其實是分離課稅的！賣出房屋，土地依土地公告現值課徵『土地增值稅』，房屋需要依房屋評定現值併入綜合所得稅課稅。以下我們是一個案例來看，讓大家更一目了然。

• 所以舊制稅額（房屋部分）=

[賣價-買價-（買入時的契稅＋賣出時的土增稅）-（買入仲介費用＋賣出仲介費用)]  X  房屋現值/（房屋現值+土地現值）X 個人所得稅率 = 應繳納稅額。

• 舊制稅額（土地部分）= 土地增值稅

如果今年度（2015年）交易，買入2000萬的電梯大樓來看，我們分別列了一般收入者（假設稅率：20%），以及高所得者（假設稅率：40%），舊制跟新制的部分會有多大的差異，去探討今年度購屋是否是正確決定？高低所得者在房地合一新舊制度的策略會不會有差異呢？

我們上面兩份簡報分別列出新制跟舊制的稅額，新制部分是不併入所得中的分離課稅，在自用滿6年的狀況，對一般人或是高資產客來看反而最有利。

非自用2年或是非自用10年，新制都相較不划算，所以房地合一對於長期跟短期的交易來看，會侵蝕獲利，最適合的選擇是撐到6年（中長期交易），這樣對於想要換兩房的已購小資族群，這樣手上對於自備款一定會錙銖必較，房價增值的部分就是他們換屋的主要資金來源，像是過去房價上揚階段，第一年買套房，第三年就換掉換兩房，似乎比較困難，因為房地合一的稅賦會稀釋掉所得獲利。

所以小坪數自住的客戶，未來換屋的時間會拉長，甚至搭配預售屋近期換屋，例如：持有到房子在第三年或是第四年，買稍微大點的兩房或是2+1房預售屋，做有策略的換屋。

高總價的客戶，傾向持有更長的時間，財力雄厚的客戶，會減少中古屋部分的投機行為，因為拉長持有時間，稅只剩下一半。

實際稅率

新制以滿2年的狀況來看淨獲利為182.4萬（2600-2200-(12+52)-(55+65)-33.6），繳納的稅額33.6萬，相當於佔了獲利的18.42%。舊制一般人則是淨獲利218.67萬（2400-2000-(12+48)-(50+60)-11.33）。

以滿6年的狀況來看淨獲利為945.2萬（3400-2200-(12+68)-(55+85)-34.8），繳納的稅額34.8萬，僅僅佔了淨獲利的3.68％，對有錢人來講又是分離課稅，應該會讓人蠻心動的。

滿10年非自用，淨獲利為1544.8萬（4200-2200-(12+84)-(55+105)-199.2），繳納的稅額為199.2萬，佔淨獲利12.89%，也還不錯，這樣2年內的交易是最差的，因為獲利被政府吃掉蠻高的比例，不過也僅18.42％，也沒有想像的糟糕。

如果一年內交易（2017年），獲利為16.9萬（2400-2200-(12+48)-(55+60)-8.1），其他稅額跟仲介費都把獲利吃光，僅可以打敗直接課到總價15%的奢侈稅，不會賠錢，但是根本沒有賺到什麼。

結論

短期交易量還是無法提升，只是短期交易者比較不會有賠錢的情況發生，但是兩年內的交易基本上都只是貢獻給仲介跟政府而已，所以以理性的投資者來看，是不會短期交易。

最適合的交易時間是滿6年，使用自住條款，可以把獲利拉到最大，政策適合置產客，打擊短期移轉。小坪數換屋族的換屋時間會拉長，因為怕被侵蝕未來的自備款。

未來換屋資金調配下，適合小坪數的房子住在3~4年左右，開始運用預售屋作為未來換屋策略。今年的確適合首購族群趕快購買，因為價格下修有限，運用到舊制，有計畫在3~4年就換屋，舊制比較不會綁手綁腳。高資產客持有時間長，只自用使用一間，就用新制。但是如果持續有買賣習慣的高資產者還是適合舊制，因為6年內只可以使用一次自住的優惠條件。

參考文獻：

財政部 / 翰昌行銷動力 / 393公民平台/ [007情報站] 房仲日記