購屋前注意事項,讓我們創造雙贏的交易

網站設計

在你填寫請智偉幫忙協尋房屋的問券前,希望你看些文字,希望彼此有些共識,我不想佔你便宜,我也不想浪費帶看費用跟時間當導遊,那些成本可以讓我去旅遊或是去提升我的網頁豐富量。智偉覺得幫助一個客戶從看屋到買到房屋,是一段信任感從零到一百的旅程,如果大家頻率相同,這個旅程會很愉快,如果對於買屋或是對業務不是那麼信任,那這趟旅行就不該倉促成行。

 

看屋的成本

智偉列出了買方看屋的一些重要流程,很多客戶花費了很多時間看屋,結果最後也沒有購買到房屋,不但浪費業務員跟自己的時間,也浪費了不少金錢。

所以智偉把一些看屋的該注意的地方紀錄下來,請智偉協助找尋自己房屋的客戶,也可以先閱讀這篇文章,這樣買房所花費的時間應該可以大幅度縮短,另外新店的電梯大樓應該是對仲介銷售很不友善的區域,幾乎可以想得到的社區都要支付所謂的帶看”清潔費”,客戶看了四五間房屋,你浪費了到達目的地的車油錢跟停車費,智偉浪費了400~500元,實在很不划算。

群星會

每月支付1000元

帶看需要屋主提前到現場

寶徠花園

每間帶看200元

不能帶看公設

御之禮

每三個月2000元

每三個月重新支付一次

以上面列表。假設帶看寶徠花園三房兩間,就要花費400元,只能看單一房屋,然後要賣你60~65萬,一般買方多半覺得莫名其妙,業務浪費了400元跟時間,還要接受買方酸言酸語,這誰受得了?

 

溝通

個人覺得這個步驟是在整個銷售流程最重要的,業務員要瞭解買方所設定的需求在市場上面到底”可不可行”,例如:1000萬找尋電梯兩房在2016年5月這個時間點有沒有可能,可以參考成交資料庫裡的資料。去驗證可不可行,如果結果是沒有辦法找到合適的房屋,則應該調高自己的預算或是轉換商圈。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價
雄霸雙星 10504 2/14 860 18.47 0 46.56
景美美景 10501 11/14 878 18.88 0 46.50
西華館 10504 15/18 880 16.57 0 53.11
西華館 10503 13/18 900 16.27 0 55.32
碧潭捷市 10504 5/13 1050 22.79 0 46.07
美河市 10503 6/28 1100 24.15 0 45.55

像是智偉抓出成交行情資料庫,時間點為105年1月~105年4月,類型設定電梯,由成交價格做遞增排序,對應後面的坪數完全都沒有破20坪的成交物件,所以1000萬找尋電梯兩房是不切實際的預算設定。很多業務怕買方觀感不佳不想直接明說預算跟不上需求的事實,用看大量房屋的方式去改變客戶的認知,這種方式只會浪費雙方的時間,然後讓買方覺得:『什麼?房價沒有跌啊?還是那麼貴!』當下的行情觀念不正確或是一知半解,任何的帶看行為都是浪費時間,業務員越晚才溝通就會產生越多無謂的損失。

 

建議

整個房地產市場就是一堆無謂損失的組合(Deadweightloss),不管是代銷也好,建商也好,仲介也好,大部分的業務都在做徒勞無功的事情,而這些成本在成交前都由這些業務端去承受,回收則是在買賣締結成交之時。一年前建議客戶用58萬出售自己的房屋,結果客戶設定65萬,最後浪費了一年的時間剛好遇到房地產修正,50萬售出。聽起來很可笑,但是業務端每天都在做這種浪費時間的事情。

整個房地產市場越多這樣無謂的浪費,在最後回收的時候價格就自然要踩得比較硬。今天如果大家都在一週內把房屋買賣的事情處理好,總傭收3%(買1%,賣2%),公開透明你願不願意?結論是大部分的人不願意,因為還是覺得太多了,所以業務員還要在你面前假裝自己沒有錢,滿足你的大爺心態,這也是一種無謂且沒有意義的交易文化。智偉要做的就是破除這種虛偽的假掰文化!大家都是理性的成年人,什麼事情就攤開在陽光下講,想清楚覺得這個房子適合你,出個合適的價格,不偏買方不偏賣方,大家都不吃虧,公道的做個交易。智偉也要吃飯過活的,利用我的資訊跟專業賺取合適的利潤。

對於未來人生的想像可以充滿感性,但是買賣房屋大家還是理性一點,取決於現有的時間點,有限的預算做最適當的選擇。適合自己的物件可能整個市場不超過五間,每個人都有自己擇屋的堅持(方位.樓層.商圈..等等),把物質條件跟一些必要的堅持加上去,花一個週末看五間房屋,就差不多可以知道這個時間點有沒有適合的房子。

前面的流程在完成的時候,也可以驗證買方跟業務員的信任狀況,買方接受業務員提供的行情觀跟物件篩選才可以大幅度降低購屋的時間。但是多半買方對於業務的信任度是嚴重不足的,不接受專業的意見,反而會去網路上詢問,增加一些似是而非的資訊,你要是跟交易頻繁的投資者溝通還好,就怕是一堆沒有交易經驗的人,即便是聊個三個月也聊不出什麼名堂。試問:一群沒有打過戰的菜鳥,要怎麼藉由交流資訊提升自己在戰場上的存活率?

 

帶看

前面完成後,我們到商圈去實際瞭解這些社區給我們最真實的感受。搭配格局圖或是一些物件的介紹,把我們之前在網路上往來討論的資訊跟實體連結起來。這時候業務員的問題只剩下物件的價格是否已經修正在合理價位?因為客戶的認知跟信任度都已經達到定位,客戶購屋的原因已經瞭解,物質條件已經清楚,能符合其需求的物件已經藉由篩選縮小到只剩下那麼少的候選物件。這個時候若沒有辦法撮合,多半是屋主的行情觀偏離行情。但是我們不盲目追價,因為前面做那麼多,是讓買方得到跟業務員同樣水平的資訊量跟知識,而不是為了濫用買方對業務的信任隨意加給對方。

 

洽談

最後一步驟就是進行洽談,洽談前智偉會先送貸款評估,尤其我們前陣子交易的客戶,很多人都是年紀在28歲~34歲,首次購屋,自備款抓得比較死一些,甚至結婚跟購屋都要在相近的時間進行,盡可能確認資金不會有缺口,我們才開始進行斡旋洽談。確認洽談智偉會收取10萬元的斡旋金,成功的話會轉成定金,失敗的話會退回。暫不接受要約,斡旋金跟要約在心裡層面還是有所差距,過去就有付了要約,買方宣稱自己考慮得太倉促,一堆理由違約。去銀行或是ATM拿出現金這個動作相對要約麻煩,也可藉由這個行為確認自己這個時間點是否已經下定決心要買到房子。

 

感謝您看完那麼長的文章,相信您已經確認選擇智偉幫您服務是合適的,麻煩您填好表單,我們開始購屋之旅吧!

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