園頂一手成交資訊跟交屋後坪數更新
園頂的住戶陸續在7月份完成交屋,智偉也利用這個時間點整理了一下,交屋後坪數的增減變化,詳細資料請參考下表。相較於預售的坪數大概增加了2.44%~2.56%的面積。
價格方面,目前有146筆的實價登錄資料可以參考,大概社區40%的交易資訊都有了,各個面向格局都有參考資訊,其實就可以作分析了。
- 關於兩房(A2/B2)
A2的房型比較方正,但是面對二高,氣密效果相較玉上園跟園上園都已經大幅度的提升,所以主要在於視野方面,在4F以下看出去基本上是二高的路面,5F~14F看寶路生活館,要有比較寬廣的視野至少在14F以上。
在A2的面向,樓層高低差別對於價格是有影響性的,如果有客戶用低樓層的價格出高樓層的物件,買不到是很正常的。由於當初的定價都是緊貼著園上園的兩房定價策略,所以現在來看,現在的行情價格跟屋主當初的購買成本是一樣的,賣出的損失在於仲介費跟貸款提前解除的違約費用。
B2的格局比較偏向狹長型的,整體的格局規劃並沒有比A2來得好,但是面對中庭,客戶比較沒有聲音吵雜的疑慮。旁邊的園上園的樓高是26F&24F,所以根本看不出去,樓層高低差跟價格沒有顯著的關係,價格相對比較齊一,大部分的交易價格在51~53萬之間。
- 關於三房面二高面向(A5/B6)
三房面二高的面向,如簡報上的資料顯示其實現在評估的行情與當初屋主第一手的購買價格相當,園頂的交屋拖到今年106年中完成交屋,智偉覺得這個方向是正確的。如果是在去年交屋,買方違約的機率很高,104年底至105年中,是玉上園下修最嚴重的時間,以當時的AB棟三房的價格來看,低樓層可以到39萬,等於園頂A5/B6低樓層的潛在的市價縮水了15%,剛好是違約,工程款被建商沒收的上限值。
到今年初就已經有明顯的反彈,到年中則是跟當時銷售的價格相去不遠,所以這時候交屋的違約的機率是最低的。
- 關於三房面中庭面向(A6/B5)
A6/B5跟玉上園35.07坪配車位的總價差不多,差異大概就在於車位的總價差別,玉上園車位價格約180~200萬,園頂車位挖得很深,B4抓150萬左右,最差到B7大概只剩下100~110萬的價值,差在這裡而已。評估現在出場也僅損失仲介費用跟銀貸違約金而已。
- 關於四房面二高面向(A1/B8)
B8是整個園頂視野最具壓迫感的位置,所以均價是最低的,購買價格需在45萬以下才有機會出場。而A1同樣是面對二高,但是視野好上許多,評估現在的行情價格帳面上的損失約10%左右。
- 關於四房面中庭面向(A8/B1)
如我們前面作的分析面中庭的部分樓高影響不大,但是因為A8已經是臨中興路二段跟面中庭的交界處,所以客廳也開始有些視野可言,低樓層48~50萬,中樓層50~51萬,高樓層51~53萬。
整體的價格B1部分跟周遭類似條件的物件相當,所以現在出售應該也是平盤。但是A8的價格略高些,但是抓旁邊園上園跟玉上園有這樣條件的物件並還沒有上升到這樣的條件,所以智偉覺得目前A8購買價格超過50萬,都暫時無法解套。
- 園頂二期(C.D)
這個就麻煩大家去看一下成交行情資料庫,目前成交價幾乎都破50萬,價格集中在50~53萬最多,但是距離捷運或是裕隆城的距離最遙遠,當時的定價是在整體房市交易量能下降,價格上升至最高點的定價,目前智偉評估,二手市場買方要找到出價到50萬的客戶都有點吃力,買超過53萬以上的客戶目前也是無法解套,潛在損失大概5%~8%。
- 結論
園頂A.B棟兩房三房大部分的屋主,現在自售成交,基本上就是平盤出場。現在帳面上還有虧損約5%~10%的大概就是除了B1外所有四房的產品跟園頂二期C.D棟的部分,四房因為玉上園.園上園大坪數的物件的單價都大幅度下修,所以持有園頂四房的屋主,暫時被套牢了。園頂二期(C.D棟)購買的成本也相對園頂一期(A.B棟)來的高些,所以目前暫時也有帳面上的虧損。