最近查實價登錄可以看到寶橋路78巷跟寶橋路85巷的大量成交資訊，稍微有點概念的朋友就知道，是玉上園跟寶徠花園的交屋所帶來的第一手資訊。

以寶徠花園的部分來說，目前可以看到的部分的交屋時間都是102年11月，登記的是海悅代銷當初銷售的第一手買賣成交價，坪數為交屋後修正的真實坪數狀況。

最近帶看寶徠花園，客戶會說：『最近成交價格有滑落？』

大概可以瞭解現在運行的實價登錄的缺陷：

1.對於交屋時間不是那麼明確瞭解的客戶，會有誤判的現象。

2.實價登錄，預售屋之間的轉手價格，並不登錄在網站上，例如：寶徠花園第一手買價4000萬，轉第二手4300萬，到102年11月登錄的部分還是4000萬。假設4300萬為仲介成交才有可能登錄到仲介的官方網站，但是也不會因此出現在實價登錄網站。

3.第一手價格登錄出現的時間比第二手換手價格出現的時間晚，而且坪數一個是成屋後坪數（第一手），一個是預售屋坪數（第二手），非專門經營的業務，大概也是胡亂判讀居多。

原先智偉的成交行情資料庫，關於預售屋的價格僅在類型標示『預售』，但是考量到實價登錄後這樣的問題會越來越嚴重，而且有些案子非大型房仲業者成交，部分資料的補充會取自實價登錄網站，到時候可能反而造成使用者混淆不清。

所以多設了兩個類型：

預售（代銷賣價）：在交屋後會全部登錄到實價登錄網站，但是預售推案時代銷的一手賣價，所以我給予標註類型為『預售（代銷賣價）』，屬於初級市場的成交價。

預售（次級市場）：類似股票市場一樣，建商推案像是推行IPO，找代銷來銷售，接下來在次級市場轉手的工作則是一手屋主交給仲介或是親友私下處理，最後的部分我們標註『預售（次級市場）』。

預售（次級市場）的交屋時間跟預售（代銷賣價）交屋時間，沒有交易時間判讀的問題，代銷賣價的交易一定是早於次級市場的交易。這個成交行情資料庫的使用是如此。

只有預售（次級市場）的成交行情才要考量到交屋時間，越接近現在表示最新的狀況。

以上解釋希望可以幫助同業或是買賣方，更有效率的使用智偉的成交行情資料庫，謝謝。至於先建後售的建案，就不會受到實價登錄的缺陷所影響。