鬼月結束後，開始有不少的詢問電話，包含碧潭對岸的國賓大苑都有不少詢問。雖然尚未成交，但算是有個好的開始。

七張商圈（修正幅度都不大，穩健的區域，可入手）

• 園上園

園上園今年度有兩筆三房交易跌破40萬大關，相較104年上半年的成交價格來看，今年價格部分下修12％ ; 兩房部分相較104年下修7%，四房大坪數潛在價格下修的幅度會在12%之上。

扣除兩房以外的社區的其他房型交易速度很慢，前陣子來看，園上園幾乎沒有太多的買盤，潛在買方幾乎都被玉上園給吸收，兩房能夠快速銷售出去，出於玉上園兩房型的產品，最小單位為25.85坪，近一季最低入門門檻也要1350萬，最近玉上園兩房的成交總價則是落在1578萬，與園上園兩房1150~1250萬的總價相比，至少有100萬以上的預算落差，不考慮跨馬路，距離捷運更遠的台北人的情況下，園上園的總價算是很有競爭力的。

• 玉上園

玉上園整體均價有回升的趨勢，近期的交易開始出現停滯，會不會造成價格又開始下修有待觀察。G.H棟價格回升的速度比其他戶別來得快，先前有跌破40萬的紀錄，現在已經回升至46~51萬的水平，幾乎快到103年的交易均價49~51萬。

整體社區的均價還是集中在44~50萬之間，略低於103年的52~55萬，累積下修幅度為13%左右，價格已經回升了，之前最大修正幅度為17%。

• 合環御景

B1-16F在一個委託期內順利成交，成交價格在屋主的預期設定之內。合環御景的價格也慢慢回復到正常水平。去年第四季大部分的交易都遠低之前的成交均價，今年的交易比較接近合理價格。

對照之前寶橋路78巷面向58~60萬的均價，裕隆城面向60~63萬的均價，中庭面向58~60萬的均價，現在修正幅度不多，大概僅在2%~6.7%之間。

• 西華館

西華館從第三季就有不少間破盤價格出現，在104年上半年整體均價還在63~66萬的成交均價水準，在104年第四季開始就有不少成交54~56萬的紀錄，還有一間直接落在47.76萬。撇除47.76萬這個離群值來看，可以發現16坪大套房型西華館，至少也下修了15% ; 而11坪型小套房型西華館，僅修正4%以內。

105年的紀錄顯示11坪型的價格也開始守不住，跟隨著16坪型一起下修至54~57萬這個區間，等於整個社區相較104年上半年來看，都累積下跌15%左右，算是目前七張商圈電梯大樓中跌幅最大的社區之一。

• 雍華庭

雍華庭也有明顯的下修，大概修正了8%左右。以七張的精華區來看，大部分下跌幅度都已經抑制在10%以內，超過這個修正幅度表現該社區抗跌性嚴重不足。

• 寶徠花園

寶徠花園三房的價格一口氣跌破60萬大關，對照前陣子成交的B5-9F又有明顯的衰退5%左右，以交屋後的三房交易來看，當時均價64~66萬，現在大概60~63萬，僅5%左右跌幅。

四房的價格修正比較有感，B1-13F成交價僅剩下54.71萬，這個價格大概是102年幾乎不會出現的價位，如果有，大概也僅會出現在A1.A3這類低樓層面牆壁的產品之中。當時面裕隆城中低樓層四房成交約62~63萬，等於現在下修了13.8%左右，第一手的屋主扣除服務費用，跟持有成本幾乎沒有賺錢。

• 高峰會

高峰會價格現在也慢慢回復，2+1房成交接近60萬，以現在的市場氛圍來看，算是很不錯的價位。整體下修的幅度大概在4%~10%，高樓層部分的成交都接近60萬，低樓層部分則是50~52萬。

低樓層的部分修正的幅度比較大，接近10%，高樓層部分則是下修2%~4%不等。在房市熱絡時，不管樓層高低都一起快速飛漲，在房市冷清時，低樓層的物件會被購買者嚴重挑剔，像是2F.4F這些樓層的物件折價幅度都會高出其他樓層許多。

結論

七張商圈家樂福這一帶的電梯大樓，跌幅都有慢慢縮小的趨勢，去年第四季，對於購屋者來說是最好的交易期間，在媒體的渲染下，大型社區的大量釋出，造成房價下跌過度反應，現在市場已經慢慢回復平穩，優質的社區跌幅都慢慢收斂在10%以內。

現在還逐步拉大跌幅顯示社區並沒有想像中來得好，在房市相對偏冷的現在，購屋者會放到各種房屋的缺點，現在還需要持續壓低價格的社區有幾種可能：

1.社區之前幾乎沒有交易，現在初次反應，所以跌幅過度反應（如果是優質社區，之後的交易會慢慢爬升，反之還會繼續下跌）。

2.之前已經下修，現在還持續下修才能增加交易，顯示社區不夠好，不夠抗跌，跟其他同期銷售的物件來比較，沒有競爭力。

3.釋出的物件都是市場不喜歡的交易的樓層面向別，如果這段時間主要釋出都是這樣的產品，會顯得該社區的成交價格有大幅度下修的錯覺。

目前看來合環御景.高峰會都是直接購買持有的社區，西華館.園上園.玉上園相對保值性沒有沒那麼優，寶徠花園三房保值抗跌，四房還要持續觀察，是否為個案。