進入5月份了，今年度智偉又利用些時間充實了自己，整體房地產交易的狀況還是沒有太好，雖然詢問度提升，但是持有時間較長的屋主成本低很多，有不少屋主價格還是很堅持，難以取得共識 ; 反倒是這一兩年投資型的屋主，物件相對好談，但是買方卻不是那麼喜歡這些產品。

• 碧潭捷市

碧潭捷市已經有接近一年沒有成交紀錄，房地產低迷時，總站商圈的抗跌性最差。我們觀察一下22.79坪的產品，屬於A4面對光明街的邊間兩房，從102年後交易紀錄最高點為103年的A4-8F單價63.27萬，近期同面向最後一次交易紀錄為A4-6F成交59.68萬，暌違十一個月後，下修22.8%。實際上對照103年的潛在成交價格評估應該在62萬左右，等於潛在下修幅度已經達34.58%。

講比較白話點，如果103年購買A4-5F可能成交價格在62萬左右，現在如果急售，可能已經下修到自備款都已經虧完的狀況。賣出去對於屋主沒有什麼好處，只是單純不用再去背房子的貸款而已。

智偉個人覺得這個社區已經超跌了，因為屋主已經慌了！如果這個商圈適合自己的話，不妨積極的出價，當然不能保證下一筆碧潭捷市的價格還是那麼低，不過能以55萬以下取得都可以考慮看看。

總站商圈出價的頻率相對其他商圈來得低很多，”沒有消息就是好消息”絕對不適用於房地產市場，無人詢問的房屋絕對是流動性最差，必須犧牲掉更多的價差才能賣出的產品。

• 碧潭有約

碧潭有約三房以上的產品，價格快速下修中，面河景的B1.B2.C1.C2（67.17坪型）的產品正在大修正，歷史最高價為71.28萬，現在已經跌破50萬。

看到碧潭有約的價格也可以瞭解為什麼國璽.極麗.碧潭之丘都賣不好。當碧潭有約57~65萬時，其他周邊的物件得成交47~52萬才有機會成交。如果碧潭有約修正到50~60萬，那周遭的物件得修正到多少的價位才能打敗大基地且捷運共購的碧潭有約呢？

總站商圈第二季目前還看不到曙光，交易應該還是很慘澹低迷，在下修的房市，買方可以從安坑換到新店市中心，買方可以從總站換到區公所.七張購屋，沒有利多只有風景的總站商圈潛在購買者還是太少。

國泰雙璽的價格也會打壓到想要購買總站的買方心裡價格，如果條件比較好跟商圈比較有發展性的國泰雙璽三房這時候都無法突破57萬的成交價格，那總站一帶的三房價格在商圈完整性發展性都比較差的狀況下，要突破55萬都很困難。

蛋黃區在房地產熱絡時，每年可以以12%~18%的速度成長，遇到現在低迷大概下修10%內，漲多跌少，但是蛋白區就不一樣，現在很多蛋白區已經跌破屋主的買價了，持有三年最後又跌破當初的購買點，雙北房地產已經被證實不是穩賺不賠的生意。

• 美河市

美河市近期兩房成交的速度很快，不知不覺市場上買方可以選擇的兩房物件已經不到五間。價格也從46萬一路攀升至54萬。不用說，經營美河市社區的幾間仲介店跟市區其他仲介店頭完全是兩個世界，我們所整理的成交行情幾乎被美河市跟玉上園佔據大部分，其他社區紀錄少得可憐。

目前面市區的兩房23~24坪的成交價格已經回到崩跌前的54~55萬間，其他面向慢慢回穩，中間當然還是會有機會出現偶然的破盤價格，因為社區大，資訊不流通，所以這現象很正常，預計第二季結束前，美河市三房的價格會穩定很多，套房跟兩房價格則會慢慢回到崩跌前的狀況。四房目前交易量不算太大，而且總價還是偏高，預估回穩的時間至少得拖到第三季末。

• 湯泉二期

湯泉二期的價格也有輕微的下修，幅度不大，均價下修4~5%左右。價格穩定度比美河市表現來得好，社區也有持續供給，大概有半年沒有突破50萬的紀錄。

結論

十四張商圈的價格已經趨近穩定，總站商圈還是很不樂觀，議價議不出交易量，當出現買方時，仲介往往可以把屋主議價到破盤的價格，總站商圈在這兩年半的交易紀錄顯示屬於新店市中心的蛋白區，購買此處請以長期居住的想法去做擇屋選擇。