今年剩下不到8天就要結束了！在結束前可以看看去年買房是否是個好的決定？有些社區基本上價格停滯住，經過一整年都沒有成長，有些微幅下修，有些還是強勢成長，雖然房仲老是跟買方說自住沒差，不過智偉覺得有差別，幫助客戶在幾個社區做篩選時會特別注意，畢竟每個選擇都是資產重分配的關鍵！

【大坪林商圈探討 買屋賣屋找智偉 0921-119-034】

上河圖 至少就實價登錄或是資料庫的成交資料來看，低點部分都已經突破去年，去年低樓層成交的價位45.03~46萬間，高樓層則是在51~54.79萬。今年均價上升，大部分的成交價格都在50萬以上，銷售天數也讓人滿意。上河圖的物件可以在一個銷售期內（90天內）完成消化，大部分在30~60天可以處理掉。在今年房市相對冷的狀態，上河圖均價比去年成長4%左右。雖然漲幅不大，但是三房/四房目前一戶難求！

結論：是個仲介值得經營，可以在一個銷售期不續約的狀況下得到業績的好社區。而管理也是這種屋齡上10年以上社區狠重要的一點，管理得宜，價格還是可以有很好的表現，甚至裡面的買方有蠻大的比例是小換大。

中興麗池 中興典 目前價格都距離60萬只剩咫尺。整體均價也成長了15%~17%，之前的單價偏低，第一階段的補漲就是往60萬靠近，第二階段則看周遭的社區如何反應，它們會稱職當個Price followers。康和春秋.捷和創世紀今年度都有不少間成交落點63~67萬，以中興麗池跟中興典的實力，加上供給低，價格守得穩，一旦久久沒有釋出，下次就是大幅度補漲。

結論：值得購買，去年的中樓層價格，今年只能買低樓層。管理佳，目前大坪林算是交通黑暗期，房價一直被七張壓著打，60萬買這兩個社區不過份，西華館都賣到71.94萬了！大家真的有捷運迷思？！

江陵春 幾乎沒有成長，今年跟去年購買沒有明顯差異，”今年不買，明年會更貴”這句話不適用於江陵春。雖然社區管理很棒，跟七張的群星會分庭抗禮，兩者都有一定的屋齡，但是價格卻都是62萬起跳，讓每個曾經購買但是毀約的買方懊悔不已。

“大坪數=賺比較多錢”在大坪林基本上很難成立，坪數只要破66坪都很難賣，江陵春已經算是很不錯了，看看中興馥就知道，很多上市物件都掛超過九個月以上。想要成交，仲介需要跟屋主溝通很長的時間，尤其是江陵春的屋主很多都是蠻高資產的屋主，在沒有資金缺口的情況下，議價並不容易。

結論；仲介經營cp值偏低的社區，社區管理很好，自住可以充分體會千金買鄰這句話。目前大坪林沒有明顯的利多，除了環狀線外。但是現在是黑暗期，其他商圈正在炒熱話題，大坪林缺乏話題，保值但短期停滯住是必然的，會上漲的大坪林社區多半是屬於價格落後補漲型，房價在50~58萬的社區這段時間才會漲。

美麗人生 年初很強勢，今年度第一波比較好作業的時間在2月中～3月底，美麗人生在這個時間點，一口氣從過往的60萬，竄升至69.38萬。之後一直下降，與其說它下跌，不如說它回到應該的價位。

基本上這個區塊智偉覺得合適的價位在62~65萬差不多，考量到社區的維護跟質感跟管理，加上一些格局其實不是那麼優，在現在幾乎都是純自住客的狀況下，屋主的優勢不明顯，大坪林商圈的電梯如果去年就已經在62萬以上，沒有利多加上外在環境不佳，2014年大部分維持平盤居多。

結論：成長約8%，去年買還是比今年買的好！大坪林商圈，發展性目前低於十四張.七張.區公所，除了環狀線跟台北到新店第一站的優勢外，成長有限。成熟是這個區塊的優點，也是缺點－缺乏腹地。依舊可以買但是普遍62~65萬就是要注意的價位，過高就要多考量。

捷運新公館 從去年就有不少筆開價破70萬，但是多半成交的價格落在55~59萬為大宗。今年均價有往上提升，一部份是因為今年成交的坪數都是偏小型坪數，這類型的客戶比較偏向剛性需求，不管景氣如何都要在一定的時間內購買，也容易創造高價。

結論：價格較去年提升3~7.8%。銷售的速度很慢，社區雖然一直持續有供給，但是成交的件數遠低於周遭的高峰會以及上河圖。整體屋主算是很堅持價格，僅偶而一兩件屋主信心不足成交到55~59萬間。

康和春秋 整體均價沒有比去年成長，可以說是零成長。但是有一筆成交創新高價逼近70萬。整體房市沒有下降的趨勢，但是因為利空不斷，讓社區的屋主呈現信心相對不足的狀態，讓買方有機會以去年的實價登錄價格買入。

結論：康和春秋跟區公所的潤泰遠景都是屬於地點很好，但是屋主信心相對不足的社區。目前預售屋推案，在業主的接案壓力下也是繼續往上開價，房市目前看來要下跌不太容易，除非買到爆炸爛的地點。這段時間可以多試試看去洽談，遇到屋主信心很強硬的，基本上成交價會傾向創新高價;遇到信心薄弱的屋主，則可以用持平價購買，社區組成小坪數居多這類型的社區，盡量往持平價格去洽談。

捷和創世紀 是康和春秋.捷運新公館三者間，維護最好，管理最佳的社區，今年度的釋出也相對較低。同樣有創新高價的66.99萬，但是均價很穩定的往上成長3~11%不等。

結論：去年買價到今年只能買比較低的樓層，社區均價持續往上緩慢成長，價格天花板持續翻高，去年買到的客戶算是小小賺到一筆。

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西華館 成交的量體大，且均價還在往上成長。最高價已經破71萬快逼近72萬。買方對於捷運宅還是很死忠，雖然戶數很多，管理沒有像是湯泉.上河圖那麼優，但是就是地點為王。

結論：西華館目前還是持續上揚，之前有說過大概就是永春捷運站E.A.T的半價，目前E.A.T成交價格落在130~139萬為主，最高價有幾筆破150萬，所以換算過來西華館差不多65~70萬是他的合理價值。對比去年成交均價成長6%左右。

高峰會 基本上前面四年可以說是資產增值的優等生，從2009~2012年每年可以成長17~18%左右，2012~2013依舊成長12~14%。2013~2014年這一年則是停止成長!

結論：以一手持有者來說，到去年就差不多可以出脫，現在願意接手的人比一般社區多，但是在銷售比較困難的狀況，對於仲介跟買方的態度比較沒有辦法那麼強勢，有換屋的計畫其實去年到今年初會比較好處理。

合環御景 整體的均價一直往上慢慢爬升，兩年前有業務說御景的成交價格60萬起跳，兩年後的今天才達成。條件最差的面向A5低樓層也成交54.18萬，A2面壁刀的風水瑕疵面向則可以成交到57.55萬。

結論：整體社區樓中樓部分破新高，個別面向都突破去年同面向的價格，趨勢很明顯往上，價格約往上成長8~11%。

寶徠花園 兩房部分房價成長至少11%，標準四房67坪的產品，則是上揚了6%。社區條件最差的部分為A3面向且在18F以下，去年低樓層成交約61.6左右，現在只成交了55.8萬，等於衰退了10%。

結論：第一手以及轉手的價格就有很明顯的落差，在自住客比例超過七成的現在，產品則是強者更強，弱者更弱。實惠的產品不是高資產客擇屋的優先考量。面85巷的A7已經成交79.2萬了!距離80萬一步之遙。

玉上園 沒有甚麼好說的，很多人有很多負面的評價，但是在寶橋路78巷電梯三房只賣群星會.御之禮兩房的總價，沒有甚麼可以抱怨的。年初從45~49萬一口氣爬升到52~55萬，兩房部分則是54萬提升至60萬起跳的水平。

結論：兩房外的房價成長約12%，兩房部分則是成長11~14%，玉上園今年的投報表現跟大家批評的程度成正比，罵得很兇，漲得很誇張。主因是成交單價屬於低基期!

園上園 三房區塊幾乎都受圓頂的影響，價格停滯住了。兩房區則是從去年底至今一直再破新高，大約成長了4%。四房部分也宣告遠離3字頭，無論樓層多低。

結論：如果持有的不是兩房，第一手持有約在2字頭，其實在3字頭就可以考慮出脫，園上園一直沒有下跌的跡象，但是持有太長會錯失其他更好的投資機會。

中正川普 在這波房市低迷的狀況，高樓層下降到只剩下50萬，已經比很多公寓的成交單價都來得低。雖然採買很方便，到達捷運站也不遠，但是很顯然市場給予比較低的評價，算是少數有下修的社區。下修的幅度約5%~9%。

結論：在房市上漲時，每個社區都可以因此受惠，但是在各自表現的現在，中正川普過於鄰近市場造成的出入口繁雜，這樣的產品對於年輕一輩的買方可能不是那樣喜歡。很明顯的，同樣是旁邊的中正國宅，乙丙區的房價表現就明顯優於甲區。

17%的投報率，幾乎已經從新店消失了。即使是有，也很難連續兩年以上達到這種漂亮的投報率!房價已經很高，買房是要多跟仲介討論，購買房屋這時候要多做功課，買了就賺的時代已經過了!