在進入建案的介紹之前我們先簡單說明一下柬埔寨首都-『金邊』的房地產狀況。因為現行的台灣仲介銷售流程，都是三天兩夜的行程，有很多東西第一次到當地看，那麼多的資訊，根本就無法記住，所以幫大家整理一下，順便勘誤。

金邊目前人口數達到200萬人，參考上次的我們介紹的部分，其實商業活動比較頻繁的區域就是金邊，這邊集中了約13%的全國人口。人口密集度也是很高，雖然還沒有像是中永和那麼誇張，但是因為以機場為基準點，主要的商業活動集中在東半部，所以現行的交通規劃其實是很不敷使用的，從機場到蛋黃區，直線距離並不遠。但是人口密集度跟線道無法短時間匯入大量車輛，塞車搶道是常發生的事情。

西半部的金邊比較不是我們探討的重點，從機場出發，往右移動才是我們這次探討的重心。距離機場越近，月租金會呈現遞減；越往皇宮使館區移動，月租金越高。

整個精華區並不大，以這樣的前提去看房價才知道支撐的地方在哪裡。目前在大興土木的區塊主要集中在『奧林匹亞區』.『水淨華區』.『鑽石島』。每個區域的屬性都不相同，看您是屬於怎麼樣的投資置產，可以去選擇自己喜歡屬性的投資範圍。而這些範圍都距離機場大約30分鐘左右的車程。皇宮區不屬於任何一個區塊，我們獨立把他拉出來定義為『皇宮使館區』。

這次我們參訪的皇宮跟中央市場一帶，都是屬於皇宮使館區的區塊。現有的商業行為已經很強大，這個區塊有所有你日常洽公的辦公行政部門，或是相對平價零售的批發市場（中央市場），也有比較高質感的AEON購物中心，另外觀光休憩區域（洋人街）還有各國的大使館都在這個區域。已經是100%成熟的高度商業區塊，是蛋黃區中的蛋黃。

租金的投報率基本上都在10%，外資投入資金最密集處。尤其是洞里薩河旁的洋人街，有不少西化的酒館或是店家群聚，2F以上的住家都是外國人喜歡偏好的租屋產品。這個區塊以台北做個比方大概就像是北市的精華區，商業很發達，但是市容比較不整齊，新房子跟老舊的矮房比鄰而居。這裡有很棒的機能，但是原先的道路規劃沒有思考到未來的交通運輸量會成長到現在這種程度，有些不敷使用，常塞車。

從機場出來沒有幾分鐘的車程就可以看到這兩棟最高的大樓，分別是加華銀行總部跟安達銀行總部，周遭也是銀行群聚，越往這兩棟建築物靠近，市容越來越現代化。日出茶太這裡有不少據點喔！

我們比較主要的三個區塊，也是金邊目前最重要的地方。皇宮區的商圈發展時間比較久，現有的商業活動最強，想像成現在要在台北市的大安中正區要做重新規劃，一定是比較困難的。旁邊的部分則是奧林匹亞區，算是偏向短程的規劃，預計2018年會興建13座摩天大樓，單看奧林匹亞區的腹地最小，目前建設還沒有完成，但是往東邊移動到皇宮區可以補足機能的不足處。

鑽石島的面積相對次之，目前商業活動比奧林匹亞區好些。優點在於跟皇宮區僅有一橋之隔，過橋就有AEON購物中心跟未來的東橫INN，以及賭場，還有目前有高爾夫球場跟市政廳，未來會有歌劇院，唯一電線地下化的區域，道路寬闊，目前興建的產品都是相對高總價高單價的產品，市容最整齊，想像成是金邊新型的重劃區。未來距離商業中心車程都在3分鐘內，但是整體比較偏向住商分離區隔的概念，外資資金很集中投入，所有的基礎硬體設備都已經到定位，短期可以看到成果的商業規劃，居住品質最佳。

水淨華區（當地人俗稱鴨子島），腹地最大，屬於比較長程的規劃。目前雙城建設推的建案就在這個區域內。規劃很誇張，有動物園.國家體育場，所有的商業活動都是最強大的。但是需要很長的時間建設才會到位，適合閒置資金比較多的投資置產者。目前政府相關單位勸導原霸佔土地的居民搬遷，要處理市容不整的問題。

目前海外柬華公司主導了這幾個投資計畫，鑽石島最先會完成建設，到時候就可知道規劃的水平到哪裡。加華銀行則是國內最大的銀行，跟柬華銀行為相關持股公司，主導著國內的金融命脈。

感謝小幫手製作的圖表，從這裡就可以看出鑽石島的全部硬體設施。島上目前對外有四座橋墩可以到達對岸，距離金邊的主要商業區塊都在車程4~5分鐘內可以到達的距離。其中我們去參訪的麗薇雅廣場，結合了賣場跟河景，算是這個島上很有競爭力的產品。

排水系統已經完成，電線地下化也完成。馬路線道已經很寬敞，少數會車不會阻塞的區域，也是目前市容最佳的區域。如果是以收租為置產考量的話，這裡的居住品質要去處理出租不會太困難，周遭的區塊都有10%左右的投報率。

水淨華區，智偉覺得這個區塊比較類似國家的展示區，具備有植物園跟動物園，還有國家體育場，東協的商業交流區，未來也是很值得期待的地方。唯一的問題就是現行交通很麻煩，商業還沒有整個起來，整體完成需要到2027年。就跟智偉曾經提到的青埔或是很多重劃區，如果建案完成，所有的硬體機能都同時到位，房價.租金才有辦法明顯上來。

不然就跟新莊很類似，大家都知道未來這個區塊砸了很多資金，未來一定也是會有一定程度的建設跟商業行為。但是現在立即入住就是不方便，造成價格跟預售時的價差不大。這個區塊很好，但是如果買的建案太早完工，出租的投報率會受到考驗。

整體來看，這些區塊的租金都很高，做完市場調查，距離機場比較近的區塊由於早期取得成本比較低，雖然目前月租金在500美元左右，也是有6.5%的投報率。

如果計畫投資跟出租並行，預計在6年之內就要處理掉，智偉覺得鑽石島比較可行;如果在地工作，立即要有生活機能的話，住在皇宮區是立即可以考慮的。如果資金丟在那邊可以放很長的，持有時間至少8~10年，那可以考慮水淨華區。奧林匹亞區，在現有線道不敷使用下，再加上重點建設還需要時間等待，腹地最小等外在限制，為以上區域外的其次選擇。

以下附上一些相關的新聞，最近剛好有看到TOP GEAR去緬甸的卡車行程，緬甸的新首都—内比都居然有20線道，這個規劃已經擴充到未來可能的交通使用量，整體看起來也很美，同樣，泰國現在也是飛快的成長，台灣要趕快加油。

 【劉伊心柬埔寨買房新聞報導】