七張部分套房的跌幅已經收斂，僅剩下大坪數持續破底。套房產品有點類似房地產市場的觀測儀，顯示買氣有些許的回溫。但是購買大坪數產品的買方還是大幅度減少，加上大環境對於這類型產品相當不友善，無論是稅賦或是持有成本都是相對一般產品高出許多，所以大坪數產品在單價上必須不斷的做讓步才會有可能銷售成功。

高總價物件的棟別或是視野對於單價的影響力已經不顯著，大坪數配上河景跟中坪數配上市景的價格不會相差太多。

• 玉上園（兩房＆三房價格穩定，大坪數物件持續破底）

跌幅已經收斂，兩房已經回到6字頭，三房45~50萬，大坪數或是面交流道瑕疵戶價格會落到3字頭，據智偉所知，大坪數低樓層目前還持續再破底，現在大概在30~31萬上下。

• 寶徠花園（兩房站穩70萬，三房＆四房回到預售時期的成交水位）

寶徠花園除了兩房還有利可圖之外，其他房型銷售，沒有獲利的空間。寶徠花園三房＆四房成交水平跟周遭的群星會.合環御景相當，四房的坪數由於都是66.4坪以上，在現今的市場，60坪以上的物件都處於買方市場，看屋的買方少，看了出價的比率也極低，估計成交價格會回到第一手的購買價格（54~60萬）。

無論看裕隆城或是看寶橋路85巷，只要不是面壁的面向（A6），兩房成交單價站穩70萬單價，社區最高單價為A7-7F的79.16萬，26.52坪加上平面車位（250萬），成交總價為2350萬。

交屋後的B5-12F一度創了三房換手的最高單價66.09萬，然後碰到A3-12F，面壁加上雙車位的產品，成交一度破底至55.8萬，在105年上半年又慢慢回穩。現在正常成交價格55~59萬，僅比於當初預售時期的一手購買價格每坪再多個一兩萬。若在102~103年有進行轉手的物件（單價：62~65萬），現在帳面上損失約10%左右。

四房的物件跟三房有些許的不同，視野的加成或是縮減效果更明顯，68/82坪型的物件分佈在14F以上，現在25F這種超高樓層的物件僅成交56.57萬，同樣的產品在102年大概成交的水位在65~67萬左右，等於下修了15%，小四房甚至在105年4月份創下了最低成交單價54.71萬，真的很悲劇。最高單價發生在103年10月份82坪型25F的72.33萬，跟三房類似，在102年12月交屋後，在103年間，兩房.三房跟四房都曾創下歷史新高，然後只有兩房維持住高單價，三房跟四房都急速下墜，分別修正幅度為10%跟15%。

• 西華館（短時間快速下修，經過一年時間，累積跌幅只剩下5~6%）

104年11月到12月間開始有價格下修的趨勢，在105年的上半年幾乎都是5字頭成交紀錄，均價下修10~13%，105年下半年慢慢回穩，現在距離104年的均價累積下修的幅度只剩下5~6%。

相較比總站的碧潭有約，七張的西華館雖然在104年下半年跟玉上園美河市一樣都在短時間大幅度下修，但是已經反彈一半的跌幅了，而碧潭有約套房現在距離房價高點至少累積跌幅還高達20%。

結論

七張商圈的套房到三房物件價格已經回穩，對於一直都有在看房子的客戶來說，很失望，原本覺得跌10~15%還不夠，結果現在價格又漲回去，距離當初的高點大概只有94~95折的優惠。

四房以上的物件如果超過60坪，現在也是銷售困難，55坪左右就是銷售的天險了，超過60坪整體銷售的時間拉得很長，通常需要半年至一年半的時間才銷售得出去，而且價格還不盡人意。

仲介銷售的主力還是以實質需求的買方為主，而這些多半集中在兩房以內的物件。大坪數推銷的難處在於，購買者同時是屋主，同時接受了業務的利空跟利多資訊的洗禮，對於購買沒有辦法果斷下決定，他們身為屋主也知道現在房子不好賣，除非價格讓他們覺得值得冒險，否則繼續窩在自己的窩裡，風險比較小。