完成最後一個商圈的年度成交探討。今天原本想說應該沒有事情了，可以把書籍看完，寫些讀書心得，結果今天的詢問電話比想像的多很多，變成要工作到這週六才能稍作休息。

這次有整理11個社區的成交整理，直接講解結論，有興趣的朋友可以去看底下的簡報，像是合環御寶，年中就已經探討過了，這次就不多花篇幅重新講解。

① 園上園、玉上園、園頂 成交單價都有顯著的成長！玉上園社區大部分的戶別成交價格已經回到103年的高點價位（均價52~55萬），現在玉上園成交均價是53~57萬，銷售毒藥的77.61坪記得104年底至105年還有不少成交紀錄落於32~33萬，現在可以看到成交價格已經到42.78萬，新店市區的價格是很穩健的，跌了不要考慮能破底再破底，能買到比102~103年的屋主的持有價格便宜，就可以考慮入場了，如果前年、去年還沒有出手，其實你比房價高點進場玉上園的屋主買得還高。

園上園去年全面破底，去年市區上河圖跟園上園是少見兩個不漲反跌的特殊案例，今年可以看到條件奇差的面對園頂面向的42坪型的成交價格還高於去年視野好、朝南面向、無遮蔽的46坪型的高樓層產品 ; 兩房的成交單價也回到房價高點時的成交均價（56.61萬是園上園歷史交易第三高單價）。

園頂的成交單價從年初拉到年尾，可以發現成交的單價一路攀升，目前園頂第一手的屋主幾乎已經達到帳面上持平，現在除了兩房可以成交超過50萬外，三房、四房皆有成交超過50萬的成交紀錄。目前要找2000萬內可成交的園頂也不是件簡單的事情。

② 合環御景的成交單價也往60萬收斂，前幾年低於55萬的成交紀錄已經消失，以現在玉上園均價53~57萬，若御景成交在這個範圍內也很奇怪，不是御景被低估，就是玉上園被市場高估。而且現在非面對裕隆城面向的戶別（F1.F2.E1）已經有成交破60萬的成交紀錄，過去面寶橋路78巷41坪型從沒有站上60萬過，顯然合環御景的成交價格也在默默的回升。

群星會的因為105年5月頂樓的破盤價，造成這兩年成交超過60萬的交易紀錄都被實價登錄單位隱藏起來，銀行鑑價時過低的估價讓買方的認知偏低，但是智偉也順利在12天完成交易，賣到對照玉上園、園頂系列來說，合理的成交價格，二樓的成交速度也很快，市場接受度也很高，潛在群星會成交價格，扣除二樓、四樓這種銷售比較困難的樓層，智偉認為此時的合理潛在成交價格應該落於60~63萬之間。

③ 西華館的成交價格持續往上攀升，目前兩房以內，總價1000萬以下，西華館穩定的站好60萬大關，去年偶而還會有16坪型成交56~57萬的情況發生，今年根本沒有辦法，顯然這些低總價的買方也感覺到市場回溫的氣氛，考慮許久的客戶，現在面臨幾乎沒有選擇且屋主過於強硬的洽談難題。

晶華館低樓層的價格也有明顯回穩上漲，向60萬貼近，高樓層的部分價格分歧很大，像是頂樓特殊挑高戶別創下社區最高單價80.01萬，大單位又面臨市場接受度過低的問題僅成交54.92萬，所以對晶華館有洽談意願的客戶，要把晶華館的坪數以及格局變更的問題考慮進去（例如三房變更成大兩房），這些都會造成價格有很大的異動。

高峰會看似沒有任何變動，但是可以看到整體成交的速度提升，周轉率變高，另外價格收斂在58~60萬，屋主幾乎是鐵板一塊，很多客戶試圖55~56萬去洽談，中間停了又談，談了又停，最後還是妥協在這個範圍內。旁邊的新推案『欣聯心』，跟高峰會的關係，互為替代關係，一開始欣聯心的定價跟高峰會差不多，所以很快就銷售超過一半，現在已經調整定價比高峰會高出2~3萬/坪，高峰會的屋主也會參考旁邊的新建案，去調整他們的預期出場價格。

④ 大部分國宅雖然沒有回到歷史最高單價，但是目前的成交價格也很高，其中國宅甲區入門價格為1230~1320萬，現在的成交價格是處於歷史第四高單價、第五高單價的水位 ; 國宅乙區的入門價格為1320~1400萬，現在的成交單價為歷史最高點的93折 ; 國宅丙區進入門檻最高達1650~1700萬，三者中價格表現最為強勢，頂樓創下歷史最高成交單價，是三者裡面條件最好的，

整體來說七張商圈是新店市區裡面最穩健的商圈，太大單位的基本上那個商圈都一樣，價格拉不太上來，但是兩房到四房的產品，七張的市場接受度最高，即便是60~70坪，價格表現跟三房不會有太大的落差，對比大坪林跟區公所來說，七張的銷售天期最短。