市場的交易受到無形的總價天花板給限制住，扣除一些無聊份子亂出價的情況，誠意的購買客，電梯正兩房（不考慮1+1房的情況下）預算多半在1500~1600萬之間緊繃，電梯三房預算多半在2400萬左右緊繃，如果對應的產品規劃的坪數太大，單價則需要大幅度調整，才有可能成交。預算一直是死的，那種說看到喜歡，預算可以大幅度追加的，通常都是假買方。

• 極麗（成交價相當於預售時期的成交水平，屋主交易損失為仲介費跟雜費）

近期信義房屋成交A1-11F 1488萬，相較屋主原始購買價格1442萬，等於小賠3%~4%之間。極麗低樓層的成交價位在42~43萬，高樓層在50~53萬。目前的成交價格跟當初預售時的價位是差不多的，等於屋主損失了交屋時的管線雜費＋仲介費用。

• 極麗預售時 交易價格

碧潭有約跟極麗的價差縮小不少，兩房部分目前價差僅差2~3萬，總站商圈的社區間的價差蠻混亂的，沒有辦法用正常的比較法去評斷社區的 “合理價位” ，像是碧潭之丘或是國璽的價格太低了，一些老舊華廈又成交跟他們相當的價位，很神奇。

• 碧潭有約（跟極麗的價差僅在2~3萬間，整體均價下修）

碧潭有約社區整體下修，套房的價位現在落於55~59萬之間，兩房跟三房成交集中在52~55萬之間，四房則是48~50萬之間。

在當初極麗銷售的時候，碧潭有約跟極麗價差約每坪6~10萬左右，現在兩者則相去不遠。整體市場的購屋族群集中在電梯兩房或是公寓三房，除了七張這種比較熱絡強勢的區塊，準確的買方預算會稍微提高，三房還算賣得動，其他商圈買方的購屋預算都相對比較低。社區面向的優勢產生的價差沒有那麼顯著，坪數越大越容易成為市場的毒藥，難以銷售。

觀察七張的合環御景也有一樣的問題，60坪型以上的產品銷售天期長，若是有四房改成三房的客變，買方還得花一筆錢做空間的重新配置，銷售的抗性大幅度提升，三房部分有壁刀煞的面向反而在兩個月內銷售出去。

今年度碧潭有約三房成交的總價幾乎都在2400萬以下，102年~104年三房成交總價在2300~2400萬僅有兩筆，2400萬幾乎是總站商圈三房的頂天價格，1630萬則是總站商圈兩房的頂天價格，如果銷售的兩房 ＆ 三房超出這個總價，就會很難銷售。

• 各年度進入碧潭有約最低門檻

從這個圖表可以看出，三房跟四房的購入門檻越來越低（同樣的坪數需要的預算越來越少），今年度套房跟兩房的單價僅略高於102年的成交單價，在總站商圈的三四房並沒有想像中的保值，應該說把那麼高總價的資產放在一個相對無利多跟發展地方，在房市熱絡時當然還過得去，在房市相對低迷時，幾乎不抗跌。

• 國賓大苑（價格有回升，現在交易，預售時期購買屋主依舊有不少損失）

價格稍稍回升些，但尚未回到預售時間的交易水平，國賓大苑成交的速度很慢，像是智偉接了間A2-12F，詢問頻率普普，價格也不高，也尚未賣出。

• 美河市（兩房價格攀升中，三房穩定，四房超過62坪單價破底）

兩房的單價已經爬上了50萬大關，面市區跟面河景都有不錯的表現。三房則是停留在44~50萬之間，四房超過62坪型的產品單價幾乎貼近40萬左右，美河市今年成交接近70件，但是三房成交總價突破2400萬的物件並不多，四房超過3200萬是少數。當坪數太大時，總價超出買方預算時，單價就會大幅度下修。智偉今年討論過很多次，三四房的買方屬於可買可不買的族群，買方洽談調整的彈性不大，屋主要是不大幅度做退讓多半是破局居多 ; 反倒是兩房部分，買賣雙方比較有可能有來有往，洽談的節奏比較好抓。

A.B棟商辦區的套房部分價格混亂，有時成交5字頭，有時只有42~44萬，住宅區部分的價位稍微比較有邏輯可言。

• 湯泉二期（雖然沒像湯泉一期創新高單價，但整體穩健抗跌）

整體價格尚算穩固，雖沒有湯泉一期來得穩健，但對照新店其他社區，整體均價幾乎沒有明顯下跌，房價波動部分，比新店80%的社區都來得好，以寶路建設系列的園上園.園頂.玉上園相比，在這一兩年購買的湯泉買方，沒有明顯的跌價損失，是個很保值的產品。